부산지방법원 2025타경495. 부산 기장군 정관읍 정관7로 34에 위치한 서진프라자1동 6층 601호입니다. 소유자는 주식회사와이에스에이치기업이며, 2016년 3월 3일 주식회사부산은행의 채권최고액 720,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이후 윤정상의 채권최고액 500,000,000원 근저당권과 기장군 압류, 부산은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준은 최초 부산은행 근저당으로, 후순위 담보권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈에 띄는 것은 가격의 하락 폭입니다. 감정가 289,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 48,572,000원으로, 이미 5회 유찰됐습니다. 하지만 이 물건은 일반적인 주거용 아파트와 다릅니다. 감정평가상 제1종근린생활시설(의원) 용도이고, 감정 당시 601호는 공실입니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다는 실제 이용 가능한 용도, 임대수요, 공실 상태, 적정 매매가격과 재매각 가능성을 먼저 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경495 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 6층 601호 도로명주소: 부산광역시 기장군 정관읍 정관7로 34 |
| 물건종류 / 용도 | 사건 표기: 대지 등기: 집합건물 감정평가상: 제1종근린생활시설(의원) · 601호 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 중 6층 601호 |
| 소유자 | 주식회사와이에스에이치기업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 48,572,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사부산은행 / 609,861,054원 |
| 말소기준권리 | 2016.03.03 을구 1번 부산은행 근저당권 (채권최고액 720,000,000원) |
| 공동담보 | 서진프라자1동 401호·407호·602호 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.24 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.03.03 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 같은 건물 401호·407호·602호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2019년 설정된 윤정상의 근저당권 500,000,000원과 2024년 기장군 압류는 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025년 부산은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
다만 기장군 압류와 관련된 조세채권의 배당순위는 등기 순위와 별개로 검토해야 합니다. 압류 등기가 말소된다는 사실과 실제 조세 배당액이 없다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 또한 공동담보가 설정돼 있으므로 부산은행의 채권최고액 전부를 601호 하나만의 실제 채무로 해석해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 401호 임차인과 601호를 구분
현황조사에 기재된 실제 임차인은 임세연 1명입니다. 다만 점유 부분은 401호 일부로, 분석 대상인 601호가 아닙니다. 전입신고일은 2017.01.09로 말소기준권리 설정일인 2016.03.03보다 늦어, 기재된 권리관계상 대항력이 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 월세 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임세연 401호 일부 |
10,000,000원 월 700,000원 |
2017.01.09 확정일자 미상 |
없음 말소기준 후 전입 |
미확인 확정일자·배당요구 미상 |
해당 없음 |
임세연은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 기재돼 있습니다. 다만 점유 호실은 401호 일부이므로 601호에 보증금을 합산하거나 직접적인 인수채무로 반영하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 48,572,000원으로 감정가 289,000,000원의 16.81%입니다. 그러나 실제 시장 거래가격이나 임대수익을 검증하지 않은 상태에서 감정가 대비 낙폭만으로 가격 매력을 평가하는 것은 위험합니다. 특히 일반상업지역의 근린생활시설은 개별 호실의 용도, 면적, 접근성, 임대차 현황, 공실 및 관리비에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 명목 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (5회 유찰) | 48,572,000원 | 16.81% | 0원 | 1,172,702,296원 |
| 6회 유찰 시 | 34,000,400원 | 11.76% | 0원 | 1,187,011,607원 |
| 7회 유찰 시 | 23,800,280원 | 8.24% | 0원 | 1,197,028,125원 |
후속 유찰 가격은 시나리오 금액이며 실제 매각기일이나 가격이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 명목 미배당액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 계산으로 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,572,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,274,296원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사부산은행 | 720,000,000원 | 47,297,704원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 윤정상 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 1,220,000,000원 | 48,572,000원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,274,296원을 제외한 47,297,704원이 부산은행 근저당권에 배당됩니다. 윤정상의 후순위 근저당권에는 배당이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계인 1,220,000,000원을 기준으로 계산된 미배당액은 1,172,702,296원입니다.
다만 이 미배당액은 실제 확정 채권 잔액이 아니라 등기상 채권최고액 기준의 추정 부족액입니다. 부산은행의 경매 신청 청구액은 609,861,054원이며, 공동담보 관계도 존재합니다. 따라서 채권최고액과 실제 채무액, 공동담보별 배당을 혼동하지 않아야 합니다. 또한 기장군 압류와 관련한 세금, 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성은 이 배당표에 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 가동초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설과 업무시설 등이 형성된 지역으로, 감정평가상 위치 및 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물입니다. 외벽은 석재 및 복합판넬 마감, 내부는 몰탈위 페인팅과 인테리어 마감 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 공동위생설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 주차설비가 있습니다. 실제 작동 상태와 유지관리 현황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원) 용도이며, 감정평가상 601호는 공실입니다. 해당 호실의 현행 용도와 사용 가능 업종을 확인해야 합니다.
- 도로. 남동측 약 40m 폭 도로, 북서측 약 15m 폭 도로, 남서측 보행자 전용도로에 접합니다. 개별 호실의 접근성은 건물 진입 동선과 별개로 점검해야 합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구 등으로 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 이용상황은 상업용, 지형은 평지·세로장방형입니다. 토지면적은 1,225.8㎡이며 공시지가는 3,713,000원/㎡입니다. 이 토지면적을 601호의 단독 소유 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 환금성. 의원 용도의 근린생활시설은 주거용 아파트와 수요층이 다릅니다. 5회 유찰 이력과 감정 당시 공실 상태를 고려하면 매입 후 임대 및 재매각 가능성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상의 정확한 범위. 사건의 대지 표기와 집합건물 등기, 근린생활시설 감정평가 내용을 대조하세요. 601호의 전유부분·대지권·공용부분, 매각 제외 물건 및 개별 매각 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 289,000,000원과 최저가 48,572,000원의 차이만으로 입찰하지 마세요. 해당 상가 및 유사 용도 호실의 최근 매매사례와 임대료를 확인하고 예상 공실기간까지 반영해야 합니다.
- 5회 유찰 원인. 단순 가격 불일치인지, 이용상의 제약이나 물건 개별 문제가 있는지 현장과 관련 서류를 통해 확인하세요.
- 601호 실제 점유. 감정 당시 공실이었으나 현재도 공실이라고 단정할 수 없습니다. 출입 상태, 점유자, 임대차계약, 시설물 소유 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 401호 임차인 구분. 임세연은 401호 일부 점유자로 기재돼 있습니다. 601호에 직접 인수액으로 합산하지 않되, 공동담보 및 호실별 현황을 혼동하지 않도록 확인하세요.
- 공동담보. 부산은행의 근저당권은 401호·407호·602호와 공동담보 관계입니다. 공동담보별 경매 진행 현황과 실제 채권 잔액, 배당 관계를 확인하세요.
- 세금과 관리비. 기장군 압류에 따른 조세채권 현황, 당해세 및 최우선변제 여부를 확인하세요. 상업용 건물의 공용관리비 체납과 시설 유지관리 비용도 별도로 점검해야 합니다.
- 공매 상태. 한국자산관리공사 공매공고등기는 말소됐으나, 추가 공매 진행 여부와 법원경매의 현재 진행 상태를 확인하세요.
- 용도와 임대수익. 제1종근린생활시설(의원)의 실제 사용 제한, 시설 전환 가능성, 임차 수요와 장기 공실 위험을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서·건축물대장·토지대장 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “16.81% 낙찰가가 곧 16.81%짜리 부동산은 아니다”
부산 서진프라자 601호는 감정가 289,000,000원에서 5회 유찰돼 48,572,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 부산은행 근저당이 말소기준이고 후순위 담보권과 압류는 매각으로 소멸합니다. 401호 일부를 점유하는 임세연의 임대차도 601호에 직접 인수되는 구조가 아니며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리 소멸만으로 좋은 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 이 물건의 본질은 제1종근린생활시설(의원) 용도의 상업용 집합건물이고, 감정 당시 공실이었습니다. 더구나 5회 유찰됐음에도 최저가가 실제 거래시세보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 사건의 대지 표기와 실제 매각 대상의 일치 여부, 공동담보 관계, 공매 이력, 실제 점유 및 관리 상태를 점검해야 합니다.
결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 환금성에 대한 판단은 보류해야 한다는 것입니다. 낮아진 최저가에 주목하기보다, 601호 자체의 시장가치와 활용 가능성을 확인하고 매입 후 비용·임대수익·처분 가능성을 검토하는 것이 우선입니다. 5회 유찰과 저가율만으로는 적극 입찰을 정당화하기 어렵습니다.
