부산지방법원 2025타경495. 부산 기장군 정관읍 정관7로 34, 서진프라자1동 6층 601호입니다. 사건 분류는 대지이고, 감정평가상 집합건축물대장 용도는 제1종근린생활시설(의원)입니다. 감정평가 대상 가운데 공실로 조사된 호실이 있으며, 매각물건명세서 비고에도 감정평가시점 기준 공실상태로 기재되어 있습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2016년 3월 3일 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤이어 설정된 윤정상의 근저당권, 기장군 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 후순위 채권에 대규모 미배당이 발생하지만, 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 인수액은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경495 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 6층 601호 |
| 사건 분류 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(의원) · 감정평가시점 기준 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사와이에스에이치기업 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 141,610,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 609,861,054원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 건물 구조 / 설비 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 · 승강기·화재탐지·경보·소화전·주차설비 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
② 임차·점유 — 401호 조사내용과 본건 601호를 분리해야 한다
| 성명 | 조사 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 배지 | 본건 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임세연 | 401호 일부 | 2017.01.09 | 10,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 | 601호와 호수가 다름 |
현황조사에 기재된 임세연의 점유 부분은 401호 일부로, 경매 대상인 601호와 다릅니다. 전입일도 말소기준일인 2016.03.03보다 늦은 2017.01.09이므로 조사내용 자체에서도 대항력은 인정되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니며, 이 보증금을 본건 601호의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 289,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 141,610,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%이지만, 동일 조건의 실거래 평균·최근 거래·가격 추세를 확인할 수 있는 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 141,610,000원 | 138,827,460원 | 1,081,172,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 99,127,000원 | 96,942,714원 | 1,123,057,286원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 69,388,900원 | 67,739,900원 | 1,152,260,100원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이것은 권리상 인수 판단이고, 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 공실 근린생활시설은 아파트처럼 표준화된 시세 비교가 어렵기 때문에 임대료, 공실 기간, 전용부분 상태와 동일 건물의 실제 거래를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,782,540원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 720,000,000원 | 138,827,460원 |
| 2. 근저당 · 윤정상 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,220,000,000원 중 138,827,460원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,081,172,540원으로 산정됩니다. 이 미배당은 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 가동초등학교 남측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설과 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건축물 용도. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이며, 감정평가시점에는 대상 호실 일부가 공실로 조사됐습니다.
- 도로 조건. 남동측 약 40m 도로, 북서측 약 15m 도로, 남서측 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구에 해당합니다.
- 토지 특성. 토지면적 1,225.8㎡, 지목 대, 상업용·평지·세로장방형이며 공시지가는 3,713,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 주거용 집합건물보다 임차수요와 업종 적합성에 따라 가격 편차가 커질 수 있으며, 본건은 2회 유찰 이력이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 601호 점유 재확인. 401호 임차 조사내용과 혼동하지 말고, 601호의 실제 폐문·사용·열쇠관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 비용 확인. 감정평가시점 공실이므로 관리비 체납, 내부 시설 상태와 원상복구 비용을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 동일 건물·유사 층·유사 면적 근린생활시설의 실거래와 현재 임대 매물을 확인하기 전에는 141,610,000원의 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 임대수익 검증. 의원 등 제1종근린생활시설로 사용할 때의 업종 수요, 예상 임대료와 공실 기간을 보수적으로 계산해야 합니다.
- 공매 절차 확인. 공매공고등기는 말소됐지만 한국자산관리공사 공매의 취소·종결 상태를 원문으로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 401호·407호·602호와 공동담보로 기재되어 있으므로 각 물건의 진행 및 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당에는 당해세와 최우선변제 등 실제 우선채권이 달라질 수 있으므로 배당요구종기와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 증명되지 않았다
본건의 장점은 분명합니다. 2016.03.03 부산은행 근저당권 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 401호 임차 조사내용을 본건 601호와 구분하면 매수인이 떠안을 임차보증금도 없습니다. 배당 시나리오상 인수액은 0원입니다.
그러나 인수 0원이라는 사실이 곧 수익성까지 보장하지는 않습니다. 본건은 감정가 289,000,000원에서 2회 유찰되어 141,610,000원까지 내려왔지만, 동일 조건의 최근 실거래와 임대수익 자료가 확인되지 않습니다. 게다가 감정평가시점 공실인 근린생활시설로, 공실 지속 가능성과 향후 환금성을 함께 감안해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 임대수익은 보수적으로 재검증입니다.
