733,600,000원
부산지방법원 2025타경558. 부산 기장군 정관읍 매학리 일신메디컬센터의 2층 201호 외 4개호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사동오피앤에프로, 2019.11.29. 거래가액 1,181,900,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 열린새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 1,048,000,000원에서 한 차례 유찰된 733,600,000원입니다. 그러나 근린생활시설은 호별 위치·전용면적·임대수익·공실 여부에 따라 가치 편차가 커서, 감정가 대비 30% 하락만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 비교할 실거래 자료가 없으므로 가격 판단의 중심은 현장 임대료, 공실, 관리비, 동일 건물 매물과 실제 점유 상태가 되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경558 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 720-7 일신메디컬센터 2층 201호 외 4개호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층~지상 10층 · 2층 201호 외 4개호 |
| 소유자 | 주식회사동오피앤에프 (2019.11.29. 거래가액 1,181,900,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,048,000,000원 / 733,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대중앙새마을금고 / 316,943,080원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 매수인 인수는 0원
말소기준은 2019.11.29. 설정된 열린새마을금고 근저당권 2,210,000,000원입니다. 같은 날 설정된 연산제일새마을금고 1,300,000,000원, 해운대중앙새마을금고 390,000,000원과 2019.12.06. 설정된 김석범 593,000,000원의 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 근저당권 채권최고액 합계는 4,493,000,000원이지만, 미배당 채권은 낙찰자가 승계하는 권리가 아니므로 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인·점유 분석
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경민 | 204호, 205호 | 2023.05.15. | 60,000,000원 | 3,600,000원 | 2025.07.28. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
신고된 실제 임차인은 김경민 1명이며 점유 부분은 204호·205호입니다. 전입일 2023.05.15.은 말소기준권리인 2019.11.29.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 60,000,000원은 매수인이 인수하지 않지만, 해당 호실을 실제로 점유하고 있다면 낙찰 후 인도 협의나 명도 절차는 남을 수 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
② 가격 비교 — 감정가 70%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가 733,600,000원은 감정가 1,048,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 733,600,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 733,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,736,000원 |
| 1. 근저당 · 열린새마을금고 | 2,210,000,000원 | 723,864,000원 |
| 2. 근저당 · 연산제일새마을금고 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 해운대중앙새마을금고 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김석범 | 593,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액 4,493,000,000원 중 723,864,000원이 배당되고, 미배당액은 3,769,136,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으나, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홈플러스 부산정관점 남동측 인근으로, 아파트와 부속상가·오피스텔·상업용건물 내 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 남동측 40미터 광대로, 남서측 20미터 중로, 북서측 15미터 중로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,537.6㎡, 공시지가 3,265,000원/㎡이며 상업용으로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 승강기·위생·급배수·소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 아파트보다 수요층이 제한될 수 있으므로 동일 건물 공실률, 임대료, 업종 구성과 호별 접근성을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 2층 201호 외 4개호의 정확한 호수별 전유면적, 대지권, 내부 연결 여부와 일괄매각 범위를 원본에서 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 김경민의 점유 부분은 204호·205호입니다. 임대차계약서, 실제 영업 여부, 집기 소유관계와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세가 없으므로 같은 건물과 인근 근린시설의 매매호가·실제 임대료·공실 기간을 기준으로 수익가치를 별도 산정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 각 근저당권에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 다른 담보물의 매각·배당 여부와 본건 배당 변동 가능성을 확인하세요.
- 관리비와 공용부분. 상업용 집합건물의 체납 관리비와 공용부분 부담액을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
권리관계는 비교적 분명합니다. 2019.11.29. 열린새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김경민 역시 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 보증금 승계액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 최저가 733,600,000원이 감정가의 70%라는 사실은 확인되지만, 이를 비교할 실거래 시세가 없어 시장보다 저렴하다고 결론 낼 근거는 없습니다. 게다가 204호·205호의 실제 점유와 명도, 201호 외 4개호의 개별 상태, 상업시설 임대수익과 공실 위험을 확인해야 합니다. 이 물건은 권리는 통과, 가격과 운영성은 현장 검증이 결론입니다.
