부산지방법원 2025타경558. 정관읍 일신메디컬센터 2층 201호의 근린시설입니다. 감정평가상 일련번호 1~5는 근린생활시설로 이용 중이고, 본건 건물은 지하3층~지상10층 규모입니다. 감정가는 1,048,000,000원, 현재 최저매각가는 513,520,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준권리는 2019.11.29. 설정된 열린새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 연산제일새마을금고·해운대중앙새마을금고 근저당권과 2019.12.06. 김석범 근저당권, 2025.05.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경558 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 720-7 일신메디컬센터 2층 201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관6로 31 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사동오피앤에프 |
| 감정가 / 최저가 | 1,048,000,000원 / 513,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 316,943,080원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2017년 두 차례 신탁등기가 있었으나 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 2019.11.29. 소유권을 이전받은 주식회사동오피앤에프이고, 같은 날 열린새마을금고 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됩니다. 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 신고 임차인은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경민 | 204호, 205호 | 2023.05.15 | 60,000,000원 | 3,600,000원 | 대항력 없음 | 2025.07.28 접수 |
김경민의 신고 점유 부분은 204호·205호이고 전입일은 2023.05.15.입니다. 말소기준권리인 2019.11.29. 근저당권보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.07.28. 접수돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 513,520,000원으로 감정가 1,048,000,000원의 49%입니다. 다만 동일 물건 또는 주변 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 513,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,535,200원 |
| 1. 근저당 · 열린새마을금고 | 2,210,000,000원 | 505,984,800원 |
| 2. 근저당 · 연산제일새마을금고 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 해운대중앙새마을금고 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김석범 | 593,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 4,493,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 505,984,800원이며 미배당은 3,987,015,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 홈플러스 부산정관점 남동측 인근이며, 주변은 아파트·부속상가·오피스텔·상업용건물 내 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 1~5는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 40미터 폭 광대로, 남서측 20미터 폭 중로, 북서측 15미터 폭 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,537.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 3,265,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 임차현황 대조. 신고 임차인 김경민의 점유 부분은 204호·205호로 기재돼 있으므로 실제 매각대상과 각 호별 점유현황을 원문 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 채권 미배당액이 3,987,015,200원으로 크지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기 소멸과 배당 부족을 구분해 확인하세요.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 영업·점유·임대차 상태 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 359,464,000원, 4회 유찰 시 251,624,799원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 실제 가치
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.11.29. 열린새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 신고 임차인의 전입도 말소기준보다 뒤라 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격이 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 이미 2회 유찰됐고 실거래 비교자료도 없습니다. 동시에 현재 매각가 기준 전체 채권의 3,987,015,200원이 미배당으로 남습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 별도 검증. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
