부산지방법원 2025타경558. 정관읍 일신메디컬센터 2층 206호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 현 소유자 주식회사동오피앤에프는 2019년 11월 1일 매매를 원인으로 거래가액 797,120,000원에 취득했고, 2019년 11월 29일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 열린새마을금고·연산제일새마을금고· 해운대중앙새마을금고의 근저당권이 설정됐으며, 이후 김석범 명의 근저당권과 해운대중앙새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
권리의 핵심은 채권 규모가 아니라 낙찰자가 무엇을 인수하는가입니다. 등기된 근저당권의 채권최고액 합계는 4,493,000,000원으로 최저매각가를 크게 웃돌지만, 해당 담보권들은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 예상배당표상 대규모 미배당이 발생하더라도 그 금액이 매수인의 인수금으로 전환되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경558 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 720-7 일신메디컬센터 2층 206호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관6로 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사동오피앤에프 (2019.11.01. 매매 · 거래가액 797,120,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 729,000,000원 / 510,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대중앙새마을금고 / 316,943,080원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 담보권은 크지만 인수는 0원
말소기준은 2019년 11월 29일 설정된 열린새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 같은 접수번호로 연산제일새마을금고와 해운대중앙새마을금고의 근저당권도 설정됐고, 각 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 2019년 12월 6일 김석범 근저당권과 2025년 5월 19일 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 호수가 다르다
문건상 실제 임차인은 김경민 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 김경민의 전입일은 2023년 5월 15일로 말소기준일인 2019년 11월 29일보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 60,000,000원, 차임은 3,600,000원이며 2025년 7월 28일 배당요구를 접수했습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경민 | 204호·205호 | 2023.05.15 | 60,000,000원 3,600,000원 | 2025.07.28 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
확정일자는 확인되지 않고 우선변제 여부도 미상입니다. 다만 대항력이 없으므로 배당에서 보증금을 회수하지 못하더라도 그 미회수 보증금을 낙찰자에게 대항해 인수시키는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 510,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,503,000원 |
| 1. 열린새마을금고 근저당권 | 2,210,000,000원 | 502,797,000원 |
| 2. 연산제일새마을금고 근저당권 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 해운대중앙새마을금고 근저당권 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 김석범 근저당권 | 593,000,000원 | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 4,493,000,000원 | 502,797,000원 |
| 예상 미배당 | - | 3,990,203,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 1.5%인 7,503,000원으로 추정됐습니다. 예상배당표상 신청채권자 해운대중앙새마을금고의 배당은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 홈플러스 부산정관점 남동측 인근이며, 주변은 아파트와 부속상가, 오피스텔, 상업용 건물 내 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 남동측 40미터 광대로, 남서측 20미터 중로, 북서측 15미터 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구· 택지개발지구에 해당하며, 토지 공시지가는 3,265,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트보다 수요층이 제한될 수 있으므로 실제 영업상태와 공실 여부, 임대료 수준 및 동일 건물 내 거래사례 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 206호 현장 점유 확인. 김경민의 점유 부분은 204호·205호로 기재되어 있습니다. 206호의 실제 사용인, 출입 상태와 집기 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 보증금 60,000,000원, 차임 3,600,000원, 전입일 2023.05.15, 배당요구일 2025.07.28의 적용 물건이 206호인지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 열린새마을금고·연산제일새마을금고·해운대중앙새마을금고 및 김석범 근저당권의 공동담보목록과 실제 배당관계를 대조해야 합니다.
- 신청채권자 배당 구조. 예상배당표상 신청채권자 해운대중앙새마을금고의 배당액은 0원입니다. 실제 배당순위와 안분 여부를 배당표 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가 매물로 판단하지 말고 동일 건물 근린시설의 매매·임대 사례와 공실 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능 금액을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동담보목록을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “미배당이 크다 ≠ 매수인이 인수한다”
이 물건은 채권최고액 합계가 4,493,000,000원이고 현재 회차 예상 미배당도 3,990,203,000원에 이르지만, 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 문건상 임차인 김경민도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
다만 안전하다고 곧바로 좋은 가격은 아닙니다. 임차인의 점유 부분이 204호·205호로 기재되어 본건 206호와 맞지 않고, 시세를 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 현장점유와 가격은 확인 후 판단입니다. 최저가 510,300,000원이 적정한지는 206호의 실제 점유·영업 상태와 동일 건물의 매매·임대 사례를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
