부산지방법원 2025타경558. 정관읍 일신메디컬센터 2층 206호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사동오피앤에프이고, 2019.11.29. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 797,120,000원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 열린새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 근저당권과 2025.05.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계보다 주의해서 봐야 할 부분은 가격과 환금성입니다. 감정가는 729,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 357,210,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 그러나 실거래 비교값이 없어 이 할인율 자체를 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석하면 안 됩니다. 특히 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경558 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 720-7 일신메디컬센터 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사동오피앤에프 |
| 소유권 취득 | 2019.11.29. · 거래가액 797,120,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 729,000,000원 / 357,210,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 316,943,080원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2019.11.29. 설정된 열린새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 연산제일새마을금고·해운대중앙새마을금고 근저당권과 2019.12.06. 김석범 근저당권, 2025.05.19. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차관계 — 신고 내용은 204호·205호
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경민 | 204호, 205호 | 2023.05.15 | 60,000,000원 | 3,600,000원 | 2025.07.28 배당요구 | 대항력 없음 |
김경민의 점유 신고는 204호·205호로 기재돼 있어 본건 206호와 호수가 다릅니다. 또한 전입일 2023.05.15.은 말소기준권리인 2019.11.29.보다 뒤이므로 신고 내용상 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.07.28. 접수됐습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 별개
현재 최저매각가는 357,210,000원으로 감정가 729,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 250,046,999원(감정가 34.3%), 그 다음은 175,032,899원(감정가 24.01%)으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 357,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,800,940원 |
| 1. 근저당 · 열린새마을금고 | 2,210,000,000원 | 351,409,060원 |
| 2. 근저당 · 연산제일새마을금고 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 해운대중앙새마을금고 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김석범 | 593,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계는 4,493,000,000원이고 현재 회차에서 채권자 배당액은 351,409,060원, 미배당액은 4,141,590,940원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홈플러스 부산정관점 남동측 인근이며, 주변은 아파트와 부속상가, 오피스텔, 상업용건물 내 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 40m 광대로, 남서측 20m 중로, 북서측 15m 중로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구이며, 공시지가는 3,265,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 시세로 착각하지 말 것. 357,210,000원은 감정가의 49%지만 실거래 비교값이 없어 시장가 대비 할인폭은 확인되지 않았습니다.
- 임차 신고 호수 확인. 김경민의 신고 부분은 204호·205호로, 본건 206호와 다릅니다. 현황조사 원문과 매각물건명세서에서 실제 점유범위를 다시 대조해야 합니다.
- 근린시설 수익성 확인. 실제 임대료·공실 여부·관리비·부가세 및 동일 건물 내 매매·임대 사례를 확인해 수익가치를 따로 계산해야 합니다.
- 채권 미배당은 인수와 구별. 현재 회차 미배당액은 4,141,590,940원이지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 시장가격
이 물건은 권리만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 2019.11.29. 열린새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 신고된 임차관계도 204호·205호로 본건 206호와 구분되고 전입일 역시 말소기준 이후입니다.
반면 가격은 별도의 문제입니다. 감정가 729,000,000원에서 2회 유찰돼 357,210,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 가격이 없기 때문에 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 근린시설은 아파트보다 개별성이 크고 실제 임대수익과 공실, 위치별 상권 차이가 가격에 직접 반영됩니다. 권리는 통과, 가격은 추가 검증. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 시장가를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
