부산지방법원 2025타경558. 정관읍 일신메디컬센터 2층 202호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 주식회사동오피앤에프는 2019.11.29. 거래가 955,060,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 열린새마을금고·연산제일새마을금고·해운대중앙새마을금고 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 말소기준은 그중 열린새마을금고 근저당권이며, 이후 김석범 근저당권과 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 851,000,000원의 70%인 595,700,000원입니다. 매수인이 떠안을 권리금액은 0원이므로 실질취득금액도 595,700,000원입니다. 다만 담보권 채권최고액 합계가 4,493,000,000원에 달하고 현 회차 예상 미배당이 3,905,657,000원이지만, 이 미배당액은 담보권자와 채무자 사이에 남는 채권이지 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경558 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 720-7 일신메디컬센터 2층 202호 도로명: 부산광역시 기장군 정관읍 정관6로 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층~지상 10층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사동오피앤에프 (2019.11.29. 거래가 955,060,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 851,000,000원 / 595,700,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대중앙새마을금고 / 316,943,080원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2019.11.29. 접수된 열린새마을금고의 채권최고액 2,210,000,000원 근저당권입니다. 같은 접수일의 연산제일새마을금고 1,300,000,000원, 해운대중앙새마을금고 390,000,000원 근저당권과 2019.12.06. 김석범 593,000,000원 근저당권, 2025.05.19. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 호수 확인이 먼저
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경민 | 204호, 205호 | 2023.05.15 / 미상 | 60,000,000원 월 3,600,000원 | 2025.07.28. 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 김경민 1명이며 보증금은 60,000,000원입니다. 전입일 2023.05.15.은 말소기준일 2019.11.29.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 배당요구는 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위는 단정하기 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인율만으로는 부족하다
현재 최저가는 595,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 소유자의 2019.11.29. 거래가 955,060,000원보다는 359,360,000원 낮지만, 과거 소유권 취득가격은 현재의 시세를 확정하는 자료가 아닙니다. 동일 호실 또는 비교 가능한 근린시설 실거래가가 확인되지 않아, 최저가가 현재 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 595,700,000원 | 587,343,000원 | 3,905,657,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 416,990,000원 | 410,420,100원 | 4,082,579,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 291,893,000원 | 287,006,498원 | 4,205,993,502원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 늘어나지만, 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 가격이 낮아지는 것과 적정 시세보다 싸지는 것은 별개의 문제이므로, 임대료와 공실 가능성을 확인한 뒤 수익가치로 응찰 상한을 정해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 595,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,357,000원 |
| 2. 근저당 · 열린새마을금고 | 2,210,000,000원 | 587,343,000원 |
| 3. 근저당 · 연산제일새마을금고 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 해운대중앙새마을금고 | 390,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김석범 | 593,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
열린새마을금고도 채권최고액 전액을 배당받지 못하고, 후순위 근저당권자와 신청채권자 해운대중앙새마을금고의 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홈플러스 부산정관점 남동측 인근으로, 주변은 아파트·부속상가·오피스텔·상업용건물 내 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 남동측 40m 광대로, 남서측 20m 중로, 북서측 15m 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,537.6㎡, 지목은 대, 상업용으로 이용 중이며 공시지가는 3,265,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있고, 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 집합건물보다 임차 업종·공실·수익률의 영향을 크게 받으므로, 단순 할인율보다 현장 영업환경과 임대수익 검증이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호수 대조. 목적물은 202호, 임차인 점유는 204호·205호입니다. 건축물현황도·현장 호수 표기·출입구와 실제 점유 구획을 확인하세요.
- 임대차 원본. 김경민의 임대차계약서, 사업자등록 또는 전입 내역, 확정일자 유무와 배당요구 내용을 대조하세요.
- 수익가치 산정. 확인된 차임 3,600,000원이 본건 202호 수익인지 다른 호실 수익인지 구분하고, 공실·관리비·부가세를 반영해 응찰 상한을 계산하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권들은 공동담보목록이 기재돼 있으므로 배당관계와 다른 담보물의 진행 상황을 원본에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 상가 관리비 중 공용부분 체납, 당해세, 부가가치세 처리와 시설 유지비를 관리주체 및 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 검증이 필요하다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2019.11.29. 열린새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김경민도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 가격 메리트를 보장하지는 않습니다. 현재 최저가 595,700,000원은 감정가의 70%지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없고 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 여기에 목적물 202호와 임차인 점유 204호·205호의 불일치까지 남아 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 점유는 현장 검증 후 판단입니다.
