부산지방법원 2025타경558. 정관읍 매학리 일신메디컬센터 2층 202호의 근린시설입니다. 감정평가상 일련번호 1~5는 근린생활시설로 이용 중이며, 본건 건물은 지하3층~지상10층 규모입니다. 현 소유자는 주식회사동오피앤에프이고, 2019.11.29. 거래가액 955,060,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 기준점은 같은 날 설정된 열린새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 2,210,000,000원이며 공동담보목록 제2019-692호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 근저당과 2025.05.19. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 현재 산정상 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경558 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 720-7 일신메디컬센터 2층202호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관6로 31 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사동오피앤에프 (2019.11.29. 소유권이전 · 거래가액 955,060,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 851,000,000원 / 416,990,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 316,943,080원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017년 두 차례의 신탁등기는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유권은 2019.11.29. 주식회사동오피앤에프로 이전됐고, 같은 날 열린새마을금고·연산제일새마을금고· 해운대중앙새마을금고의 근저당이 설정됐습니다. 권리분석상 말소기준은 을구 1번 열린새마을금고 근저당이며, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 조사된 임차내역의 점유부분 확인
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경민 | 204호, 205호 | 60,000,000원 | 3,600,000원 | 2023.05.15 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김경민의 전입일은 2023.05.15.로 2019.11.29. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 조사된 점유부분은 204호·205호로, 이번 매각 표시인 202호와 호수가 다릅니다. 따라서 이 임차내역을 202호의 대항력 임차보증금으로 합산하거나 매수인 인수액에 반영해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 416,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,569,900원 |
| 1. 열린새마을금고 근저당 | 2,210,000,000원 | 410,420,100원 |
| 2. 연산제일새마을금고 근저당 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 해운대중앙새마을금고 근저당 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 김석범 근저당 | 593,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 채권액은 4,493,000,000원이며, 현재 최저가 가정에서 채권자 배당액은 410,420,100원, 미배당액은 4,082,579,900원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 416,990,000원 | 410,420,100원 | 4,082,579,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 291,893,000원 | 287,006,498원 | 4,205,993,502원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 204,325,100원 | 200,664,549원 | 4,292,335,451원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 291,893,000원, 네 차례 유찰 시 204,325,100원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 이 숫자들은 감정가 대비 회차별 가격일 뿐 시장 시세를 뜻하지 않습니다. 어느 회차에서도 산정된 매수인 인수액은 0원이지만, 가격 적정성은 별도의 상권·임대료·공실·실거래 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일신메디컬센터 내 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 홈플러스 부산정관점 남동측 인근이며, 주변은 아파트 및 부속상가·오피스텔·상업용건물 내 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 40미터 광대로, 남서측 20미터 중로, 북서측 15미터 중로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구 등에 해당하며, 토지 공시지가는 3,265,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 851,000,000원에서 49%까지 내려왔다는 사실과 실제 시장가치는 별개입니다. 근린시설 실거래·임대료·공실을 직접 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 열린새마을금고 등 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 해당 담보범위와 배당관계를 원본 등기 및 매각서류에서 확인해야 합니다.
- 202호 점유 확인. 조사된 김경민의 점유부분은 204호·205호입니다. 입찰 전 202호의 실제 점유자와 영업·임대 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 임대수익성. 근린시설은 임대료와 공실이 환금성에 직접 연결됩니다. 현재 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 임대차 현황 확인이 중요합니다.
- 2회 유찰 원인. 권리 인수액은 0원이므로 반복 유찰의 원인이 가격·상권·점포 특성인지 따로 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·관리 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증이 남는다
이 물건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2019.11.29. 열린새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 416,990,000원 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 851,000,000원에서 두 번 유찰돼 49%까지 내려왔다는 사실만으로는 시장 대비 저가 여부를 알 수 없습니다. 더구나 근린시설은 임대수익과 공실, 점포 위치에 따라 환금성 차이가 큽니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 없지만, 가격은 별도 검증이 필요한 2회 유찰 상가”입니다.
