754,110,000원
부산지방법원 2025타경558. 정관읍 일신메디컬센터 2층 204호, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사동오피앤에프로, 2019.11.29. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 780,160,000원입니다. 같은 날 설정된 열린새마을금고 근저당권 2,210,000,000원이 말소기준권리이며, 뒤의 연산제일새마을금고·해운대중앙새마을금고·김석범 근저당권과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인도 있습니다. 김경민 씨가 204호·205호를 점유하고 보증금 60,000,000원, 월차임 3,600,000원 조건으로 조사됐습니다. 그러나 전입일은 2023.05.15.로 말소기준 2019.11.29.보다 늦어 대항력이 없고, 배당을 받지 못한 보증금이 생기더라도 현재 권리분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경558 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 720-7 일신메디컬센터 2층 204호 도로명: 부산광역시 기장군 정관읍 정관6로 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사동오피앤에프 · 2019.11.29. 소유권이전 · 거래가액 780,160,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,539,000,000원 / 754,110,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대중앙새마을금고 / 316,943,080원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금 승계도 0원
말소기준은 2019.11.29. 열린새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 연산제일새마을금고 1,300,000,000원, 해운대중앙새마을금고 390,000,000원과 2019.12.06. 김석범 근저당권 593,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 2025.05.19. 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경민 | 204호, 205호 전입 2023.05.15. | 60,000,000원 3,600,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 배당요구 2025.07.28. | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확정적으로 판단할 수 없지만, 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 임차보증금 60,000,000원을 낙찰대금에 별도로 더해 실질취득가를 계산하는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서는 754,110,000원 + 인수 0원 = 권리기준 실질취득 754,110,000원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 49%’는 다르다
현재 최저매각가는 754,110,000원으로 감정가 1,539,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이것은 두 차례 유찰에 따른 감정가 대비 경매 할인율입니다. 확인 가능한 가격 기준만으로는 이 754,110,000원이 실제 매매시장에서 싼 가격인지까지 연결할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 754,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,941,100원 |
| 1. 근저당 · 열린새마을금고 | 2,210,000,000원 | 744,168,900원 |
| 2. 근저당 · 연산제일새마을금고 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 해운대중앙새마을금고 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김석범 | 593,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 744,168,900원이 열린새마을금고에 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 4,493,000,000원 중 미배당은 3,748,831,100원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있으나, 매수인 인수액 계산은 0원입니다.
④ 일괄매각·현황 리스크
매각물건명세서에는 일괄매각 조건이 기재되어 있습니다. 또 물건 3·4는 현황상 경계벽을 철거해 2개 호를 일체로 이용 중이며, 2026.02.19. 사실조회 회신에서는 건축물현황도면을 기준으로 위치와 면적의 특정이 가능하고 기존 경계벽이 석고보드 구조라 복원이 비교적 용이한 것으로 판단됐습니다. 예상 경계벽 설치비용은 2,500,000원~3,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 1~5는 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 홈플러스 부산정관점 남동측 인근으로 아파트·부속상가·오피스텔·상업용 건물의 각종 근린생활시설이 혼재하며 대체적인 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 40미터 광대로, 남서측 20미터 중로, 북서측 15미터 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대소각, 토지면적 1,537.6㎡, 공시지가 3,265,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하3층~지상10층 건물로 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세 할인율 분리. 754,110,000원은 감정가의 49%지만 이 수치만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 임차인 명도. 김경민은 대항력이 없지만 실제 점유 중입니다. 배당요구일은 2025.07.28.이며 낙찰 후 인도·영업 종료 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 204호 한 호만 보는 방식이 아니라 매각목록과 일괄매각 단위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 경계벽. 물건 3·4의 경계벽 철거 상태, 원상복구 필요성, 예상 설치비 2,500,000원~3,000,000원을 현장에서 확인하세요.
- 상가 수익성. 현재 임대조건으로 조사된 보증금 60,000,000원·월차임 3,600,000원과 실제 점유·영업 상태를 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권자의 거액 미배당은 매수인의 채무 승계를 뜻하지 않습니다. 등기상 후순위 근저당은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물현황도면을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 증명해야 한다”
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2019.11.29. 열린새마을금고 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김경민도 2023.05.15. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 권리기준 실질취득은 현재 최저가와 같은 754,110,000원입니다.
그러나 입찰 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 대상은 근린생활시설이고 이미 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔으며, 일괄매각과 경계벽 철거 현황도 확인해야 합니다. 감정가보다 784,890,000원 낮다는 사실 자체는 시세보다 싸다는 증거가 아닙니다. 권리는 정리, 인수는 0원. 가격과 환금성은 보수적으로 검증. 이 사건의 핵심은 그 두 판단을 섞지 않는 것입니다.
