부산지방법원 2025타경558. 부산 기장군 정관읍 일신메디컬센터의 근린생활시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사동오피앤에프이고, 2019.11.29. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 열린새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김경민은 2023.05.15. 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.

권리 인수 구조는 단순하지만 현황은 그렇지 않습니다. 명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있고, 물건 3·4는 경계벽을 철거해 2개 호를 일체로 이용 중입니다. 임차인도 204호와 205호를 함께 점유합니다. 감정평가법인 회신상 위치와 면적은 건축물현황도면으로 특정할 수 있고 기존 경계벽은 석고보드 구조로 복원이 비교적 용이하다고 판단됐지만, 예상 설치비용 2,500,000원~3,000,000원은 입찰가와 인도 계획에 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 매각으로 정리

말소기준권리는 2019.11.29. 접수된 열린새마을금고 근저당권 2,210,000,000원입니다. 같은 날 같은 접수번호로 설정된 연산제일새마을금고 1,300,000,000원과 해운대중앙새마을금고 390,000,000원, 2019.12.06. 김석범 근저당권 593,000,000원 및 2025.05.19. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김경민은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 했지만, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 현재 추정배당 구조에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 열린새마을금고에 배당되어, 후순위 권리자와 임차인을 위한 별도 배당재원이 나타나지 않습니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 인수하지는 않습니다.

③ 가격 판단 — 70% 할인율보다 현황 검증이 먼저

현재 최저매각가는 1,077,300,000원으로 감정가 1,539,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 1,077,300,000원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 자체가 아닙니다. 동일 건물 또는 유사 근린시설의 거래가격과 비교하지 않은 상태에서 최저가가 시세보다 저렴하다고 표현할 근거는 없습니다.

특히 이 사건은 단일 호실만의 현황으로 보기보다 일괄매각 범위, 204호·205호의 일체 이용, 경계벽 철거 상태를 함께 봐야 합니다. 경계벽 설치비용은 2,500,000원~3,000,000원으로 예상되며, 실제 입찰 판단에서는 해당 비용과 점유 인도 조건을 별도로 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,077,300,000원 가정)

총 담보채권 4,493,000,000원 중 예상배당은 1,064,127,000원이며, 미배당액은 3,428,873,000원입니다. 신청채권자 해운대중앙새마을금고의 청구액은 316,943,080원이지만 현재 시나리오의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 담보권 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다.

⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표·명세서 기준)

• 위치. 홈플러스 부산정관점 남동측 인근이며, 주변은 아파트와 부속상가, 오피스텔, 상업용 건물 내 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
• 이용상태. 일련번호 1~5는 근린생활시설로 이용 중입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측 40m 광대로, 남서측 20m 중로, 북서측 15m 중로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구이며, 토지면적은 1,537.6㎡, 공시지가는 3,265,000원/㎡입니다.
• 경계벽. 물건 3·4는 경계벽을 철거해 일체로 이용 중입니다. 위치와 면적은 건축물현황도면으로 특정 가능하고, 경계벽 복원비는 2,500,000원~3,000,000원으로 예상됩니다.
• 공부상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 감정가와 최저가가 어떤 호실과 대지권을 포함하는지 매각목록 원본에서 대조해야 합니다.
• 204호·205호 점유 확인. 실제 임차인 김경민이 두 호를 함께 점유하고 있으므로 각 호실의 출입구, 영업공간, 내부 연결 상태를 확인해야 합니다.
• 경계벽 복원 조건. 복원비 2,500,000원~3,000,000원의 부담 주체와 공사 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 배당과 인도 분리. 임차인 보증금 승계는 0원이지만 실제 인도 일정과 영업 종료 여부는 별도로 점검해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 거래가격과 임대조건을 직접 대조해야 합니다.
• 선순위 채권 구조. 현재 최저가에서는 열린새마을금고만 일부 배당되고 후순위 담보권은 미배당입니다. 미배당 담보채권은 인수되지 않지만 배당표와 권리신고 원본을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 대상”

이 사건의 권리 결론은 분명합니다. 말소기준권리 이후의 근저당권은 매각으로 소멸하고, 2023.05.15. 전입한 실제 임차인 김경민에게는 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가와 실질취득액은 모두 1,077,300,000원입니다.

하지만 권리가 정리된다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 근린시설 일괄매각이고, 204호·205호를 함께 점유하는 임차인이 있으며, 일부 호실은 경계벽이 철거된 상태입니다. 복원비 2,500,000원~3,000,000원도 예상됩니다. 실거래 확인 없이 감정가의 70%만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 권리 인수는 없음, 현황과 가격은 보수적으로 검증. 이것이 이 사건의 핵심 결론입니다.