서울남부지방법원 2025타경413. 가산동 지밸리더리브스마트타워 제10층 제1017호입니다. 감정평가상 이용상태는 지원시설(근린생활시설-사무실)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 305,000,000원에서 3회 유찰된 156,160,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.03.31. 국민은행 근저당권이고, 그 뒤의 농협은행 근저당·경매개시결정·중소기업은행 가압류·금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 핵심 예외가 하나 있습니다. 매각물건명세서에는 토지 등기사항증명서 을구 18번 구분지상권설정등기(2021.08.19.)는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 토지 별도등기도 있습니다. 따라서 배당표의 ‘매수인 금액 인수 0원’과 ‘인수할 권리 없음’은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경413 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제10층 제1017호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지원시설(근린생활시설-사무실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상15층 · 제10층 제1017호 |
| 소유자 | 주식회사핑크디자인 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 156,160,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 849,582,317원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 대부분 소멸, 구분지상권은 인수
집합건물 등기상 말소기준권리는 2022.03.31. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 996,000,000원입니다. 이 근저당은 제1018호·제1019호·제1020호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 2023.12.08. 농협은행 근저당권 240,000,000원, 2025.03.06. 임의경매개시결정, 2025.04.21. 중소기업은행 가압류 6,462,170원, 2025.08.22. 금천구 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다.
② 점유·임차 현황 — 1017호는 대항력 없음
| 점유자 | 호실 / 용도 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박창환(바로 관세 사무소 대표) | 1017호 / 사무실 | 2023.03.10 | 7,500,000원 | 750,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이숙정 | 1019호 / 미상 | 2025.02.20 | 22,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
본건은 1017호이고, 현황조사상 박창환이 사무실로 사용하며 보증금 7,500,000원·월세 750,000원으로 기재되어 있습니다. 전입일 2023.03.10.은 말소기준권리 2022.03.31.보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않습니다. 1019호 이숙정 기재분은 동일 조사자료에 포함된 다른 호실 정보이며, 전입일 2025.02.20.로 역시 말소기준권리 이후입니다.
③ 가격 — 감정가 51%지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 156,160,000원으로 감정가 305,000,000원의 51% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 124,928,000원(41%), 5회 유찰 시에는 99,942,400원(33%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,986,240원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 996,000,000원 | 153,173,760원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 6,462,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,242,462,170원 중 예상배당은 153,173,760원이며, 미배당은 1,089,288,410원입니다. 예상배당상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 다만 토지 을구 18번 구분지상권은 금액 인수와 별개로 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울세관 구로지원센터 서측 인근으로, 중·소규모 공장·지식산업센터·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있습니다.
- 이용상태. 지원시설(근린생활시설-사무실)로 이용 중입니다.
- 도로. 약 20미터 도로와 남서측으로 접합니다.
- 지역·지구. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상15층이며 위생·급배수·소화전·승강기설비가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원본 확인. 토지 을구 18번 구분지상권이 소멸하지 않고 인수되므로 설정 목적·범위·존속 내용을 토지 등기 원본에서 확인하세요.
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시되어 있으므로 집합건물 등기만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 1017호 점유 확인. 박창환의 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도로 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 51%라는 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고 현재 사무실·지원시설 거래가와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 다른 호실과 공동담보로 기재되어 있으므로 배당과 채권 회수 관계는 원본 서류와 실제 배당요구 내역을 확인하세요.
맺으며 — “51% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수권리
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 305,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 156,160,000원, 즉 감정가의 51%까지 내려왔습니다. 1017호 점유자의 전입도 말소기준권리 이후라 보증금을 떠안을 구조는 아닙니다.
하지만 권리분석의 결론은 단순한 안전형이 아닙니다. 토지 을구 18번 구분지상권설정등기는 매수인이 인수하고 토지 별도등기도 존재합니다. 여기에 시세 비교자료도 없어 현재 최저가 자체의 가격 메리트는 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수보다 구분지상권의 내용과 실제 시장가를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
