서울남부지방법원 2025타경413. 금천구 가산동 지밸리더리브스마트타워 제10층 제1020호를 표시한 경매입니다. 감정평가서에는 제1017호부터 제1020호까지 지원시설(근린생활시설·사무실)로 이용되는 것으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사핑크디자인이며, 국민은행의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다. 감정가에서 세 차례 가격이 내려간 점이 눈에 띄지만, 이 물건은 낙찰가격만으로 접근하기 어려운 구조입니다.
특히 매각물건명세서가 인수를 명시한 토지 구분지상권은 일반적인 후순위 근저당권과 구별해야 합니다. 배당받지 못한 은행 채권은 매수인이 그대로 갚는 구조가 아니지만, 말소되지 않는 구분지상권은 낙찰 이후에도 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다. 이 차이를 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인폭만 보고 응찰하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경413 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제10층 제1020호 도로명주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 등기 / 지원시설(근린생활시설·사무실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 15층 · 제10층 |
| 소유자 | 주식회사핑크디자인 (2022.03.31. 소유권이전) |
| 감정가 | 283,000,000원 |
| 최저매각가 | 144,896,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 849,582,317원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 말소기준권리 | 2022.03.31. 을구 1번 · 국민은행 근저당권 · 채권최고액 996,000,000원 |
| 토지 별도등기 | 있음 · 을구 18번 구분지상권 매수인 인수 |
① 권리 흐름 — 건물 등기는 소멸, 토지에는 인수 예외
이 권리는 건물 을구 1번 국민은행 근저당권과 별도로 판단해야 합니다. 설정 목적, 존속기간, 지하·지상 공간 범위, 토지 이용 제한 및 대지권에 미치는 영향은 토지 등기사항증명서와 설정계약 등을 통해 확인할 사항입니다.
구분지상권의 경제적 부담을 0원으로 볼 근거는 없습니다. 따라서 예상 배당표의 채권 미배당액이나 인수 채무 추정액과 별개로, 이 권리의 실질적 영향이 해소될 때까지 권리상 안전한 물건으로 평가하기 어렵습니다.
건물 등기상 말소기준권리는 2022.03.31. 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 농협은행 근저당권, 중소기업은행 가압류, 금천구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 금천구 압류와 관련한 조세채권의 배당순위 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 별도 부담은 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유 분석 — 조사된 임차인은 후순위
현황조사에는 제1017호와 제1019호에 관한 임차인 신고가 있습니다. 두 신고 모두 전입일이 국민은행 근저당권 설정일보다 늦어, 조사된 자료상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 하지만 이 신고가 제1020호 자체의 점유 상태를 증명하지는 않습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박창환 (바로 관세 사무소 대표) 제1017호 · 사무실 |
2023.03.10 | 7,500,000원 | 750,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 없음
확정일자 및 배당요구 확인 필요
|
| 이숙정 제1019호 · 이용상태 미상 |
2025.02.20 | 22,000,000원 | 200,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 없음
2025.06.04. 배당요구 · 확정일자 미확인
|
③ 가격 분석 — 51.2%는 시세 할인율이 아니다
최초 감정가 283,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 144,896,000원입니다. 이는 감정가의 51.2%에 해당합니다. 그러나 감정가 대비 절반 수준이라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 144,896,000원 | 51.2% | 1,100,394,714원 |
| 4회 유찰 시 | 115,916,800원 | 40.96% | 1,128,968,205원 |
| 5회 유찰 시 | 92,733,440원 | 32.77% | 1,151,797,932원 |
회차가 진행될수록 입찰 최저가는 하락하지만, 채권자 미배당액은 증가합니다. 그렇다고 해당 미배당 채권 전부가 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 반대로 토지 구분지상권은 낙찰가가 낮아져도 매수인 인수라는 법적 성격이 유지됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 2,828,544원 |
| 국민은행 근저당권 | 996,000,000원 | 142,067,456원 |
| 농협은행 근저당권 | 240,000,000원 | 0원 |
| 중소기업은행 가압류 | 6,462,170원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 1,242,462,170원 | 144,896,000원 |
채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 실제 확정채권액과 다를 수 있으며, 당해세·최우선변제 및 다른 법정 우선채권에 따라 배당순위와 지급액이 달라질 수 있습니다. 금천구 압류 관련 조세채권은 별도 확인이 필요합니다.
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,828,544원을 제외한 142,067,456원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 농협은행과 중소기업은행에는 배당이 돌아가지 않는 것으로 추정됩니다. 채권자 전체 미배당액은 1,100,394,714원입니다. 이는 낙찰자의 승계 채무액이 아닙니다. 토지 구분지상권 인수에 따른 별도 경제적 영향은 이 배당표로 계산할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 서울세관 구로지원센터 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 중·소규모 공장, 지식산업센터, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 지원시설(근린생활시설·사무실)로 이용 중입니다. 사무실 수요와 임대·매각 가능성을 주거용 아파트와 같은 기준으로 판단해서는 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 15층 건물로, 위생·급배수시설, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형이며, 남서측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 토지이용규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 관련 법령에 따른 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성. 산업시설과 지원시설이 혼재한 지역의 사무실 용도이며, 3회 유찰 이력과 토지 구분지상권 인수 문제가 있습니다. 실제 매매 수요와 임대수익을 확인하기 전까지 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 구분지상권 원본 확인. 토지 등기사항증명서 을구 18번의 설정 목적·권리자·범위·존속기간과 도면을 확인하고, 매수 후 토지 이용에 어떤 제한이 남는지 조사해야 합니다.
- 매각대상 범위 확인. 제1020호의 대지권, 건물·토지 매각범위와 감정평가서에 함께 기재된 제1017호~제1019호의 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에 기재된 다른 호실의 공동담보 관계와 농협은행의 공동담보목록을 확인하여 전체 담보 구조를 구분해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 신고된 임차인의 호실이 제1017호와 제1019호인 점을 고려하여 제1020호의 실제 점유자를 따로 확인해야 합니다.
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 51.2%라는 수치에 의존하지 말고 동일 용도·유사 규모의 실거래, 임대료, 공실 및 관리비 부담을 확인해야 합니다.
- 압류·체납 확인. 금천구 압류 관련 조세채권, 체납 관리비 및 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비를 구분해 조사해야 합니다.
- 입찰 전 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 토지·건물 등기사항증명서, 현황조사서 및 감정평가서를 재확인하고 매각기일 변경 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 남는 권리
이 사건의 핵심은 단순한 가격 하락이 아닙니다. 감정가 283,000,000원 대비 최저매각가 144,896,000원, 3회 유찰이라는 수치는 분명 눈에 띕니다. 그러나 현재 시세와 비교한 가격 경쟁력은 확인되지 않았습니다.
건물의 국민은행 근저당권 및 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인의 보증금도 대항력에 따라 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 하지만 토지 을구 18번 구분지상권은 매수인이 인수합니다. 이 권리의 영향이 아직 금액으로 산정되지 않은 이상, 채권 미배당액의 매수인 인수가 없다는 이유만으로 권리가 깨끗하다고 결론내릴 수 없습니다.
결론은 입찰 보류·권리 확인 우선입니다. 구분지상권의 범위와 실질적 이용 제한을 명확히 하고, 제1020호의 정확한 매각대상과 점유 상태, 실제 시장가격 및 환금성을 검증한 후에야 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 추가 유찰로 가격이 내려가더라도 인수되는 토지 권리 자체가 없어지는 것은 아닙니다.
