서울남부지방법원 2025타경413. 금천구 가산동 지밸리더리브스마트타워 제10층 제1019호에 관한 임의경매입니다. 감정평가상 이용상태는 지원시설(근린생활시설·사무실)입니다. 소유자는 주식회사핑크디자인이며, 국민은행이 근저당권자로서 경매를 신청했습니다. 건물 등기에는 국민은행과 농협은행의 근저당권, 중소기업은행의 가압류, 금천구의 압류 등이 확인됩니다.
건물 등기의 말소기준은 2022.03.31. 국민은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 건물 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 본건에는 건물 등기 외에 토지 별도등기에 남는 구분지상권이 존재합니다. 이 권리는 매수인이 승계하므로, 단순히 후순위 건물 권리들이 소멸한다는 이유만으로 안전한 경매라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경413 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제10층 제1019호 도로명주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 지원시설(근린생활시설·사무실) · 지상 15층 건물의 제10층 |
| 소유자 | 주식회사핑크디자인 (2022.03.31. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 161,280,000원 (3회 유찰) |
| 감정가 대비 최저가 | 51.2% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 849,582,317원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.31. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 996,000,000원 |
| 토지 인수권리 | 토지 을구 18번 구분지상권설정등기(2021.08.19.) · 매수인 인수 |
| 대상 호실 임차인 | 이숙정 · 보증금 22,000,000원 · 월차임 200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21. |
| 등기증명서 발급일 | 2026.10.07. |
① 권리 흐름 — 건물은 소멸, 토지는 인수
따라서 건물의 근저당권과 압류가 말소되더라도 구분지상권은 별도로 존속합니다. 권리의 설정 목적·범위·존속기간 및 건물 사용·처분에 미치는 영향을 토지 등기와 설정계약 원본으로 확인해야 합니다. 구분지상권을 곧바로 보증금이나 확정 금전채무로 환산할 수는 없지만, 법적·경제적 부담이 남는다는 사실은 확정적인 분석 요소입니다.
국민은행의 2022.03.31. 근저당권은 건물 등기의 말소기준권리입니다. 채권최고액은 996,000,000원이며 다른 호실도 공동담보로 기재되어 있습니다. 후순위인 농협은행 근저당권 240,000,000원, 중소기업은행 가압류 6,462,170원, 금천구 압류 및 경매개시결정은 건물에 관한 권리로서 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.
특히 공동담보 관계도 확인해야 합니다. 국민은행 근저당권에는 1017호·1018호·1020호 등이 공동담보로 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건의 청구액이나 근저당 채권최고액을 곧바로 1019호만의 실제 채무 규모 또는 최종 배당액으로 해석해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 1019호는 후순위 전입
임차 관계는 대상 호실 1019호와 인접 호실 1017호를 구분해야 합니다. 두 호실에 각각 임차 관계가 확인되지만, 이번 분석 대상인 1019호의 실제 임차인은 이숙정 1명입니다. 1017호 박창환의 보증금을 1019호의 임차보증금에 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 호실 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이숙정 · 1019호 월차임 200,000원 |
22,000,000원 | 2025.02.20. | 없음 | 확인 필요 | 금전 인수 0원 |
| 박창환 · 1017호 바로 관세 사무소 대표 · 월차임 750,000원 |
7,500,000원 | 2023.03.10. | 없음 | 확인 필요 | 인접 호실 |
배당요구일은 2025.06.04.입니다. 다만 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 순위와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 임차보증금 인수 여부와 배당 여부는 서로 다른 문제입니다.
다만 해당 임차 관계는 1019호가 아닌 1017호에 관한 것이므로 이번 매각 대상 호실의 임차보증금 인수액에 포함하지 않습니다. 공동담보 관계와 실제 호실별 점유 현황은 구분해 확인해야 합니다.
명도와 금전 인수 역시 구별해야 합니다. 1019호 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되지 않는다고 해서 점유자가 즉시 퇴거하거나 명도비용이 발생하지 않는다는 뜻은 아닙니다. 인도명령 가능 여부, 실제 점유 상태, 임차인의 배당 및 보증금 반환 상황은 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 분석 — 할인율은 크지만 시세상 저가 여부는 미확정
감정가 315,000,000원인 물건의 현재 최저매각가는 161,280,000원입니다. 감정가 대비 비율은 51.2%로, 이미 3회 유찰된 상태입니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 161,280,000원 | 51.2% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 129,024,000원 | 40.96% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 103,219,200원 | 32.77% | 0원 |
금전 인수 0원은 확인된 임차 관계와 예상배당 기준입니다. 토지 구분지상권은 모든 회차에서 별도로 존속하며, 그 경제적 영향과 취득세·명도비용·관리비 등은 위 금액에 포함되지 않습니다.
최근 12개월 평균 거래가격과 최신 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 161,280,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 토지 구분지상권 인수에 따른 이용·처분 제약까지 고려하면 감정가 할인폭만으로 투자 매력이나 수익성을 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,057,920원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 996,000,000원 | 158,222,080원 |
| 2. 근저당 · 농협은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 6,462,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,057,920원을 공제한 158,222,080원이 국민은행에 배당되는 구조입니다. 농협은행 근저당과 중소기업은행 가압류에는 배당재원이 남지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다.
채권총액 1,242,462,170원에 대한 예상배당액은 158,222,080원, 미배당액은 1,084,240,090원입니다. 그러나 이 미배당액은 채권자에게 지급되지 못하는 금액이지, 매수인이 그대로 떠안는 채무가 아닙니다. 예상 금전 인수액은 0원이지만, 앞서 확인한 토지 구분지상권은 소멸하지 않습니다.
위 배당은 채권최고액 기준의 추정 결과이며 당해세, 임차인 최우선변제, 공동담보 관련 실제 배당 조정 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.
반대로 배당 계산상 금전 인수가 0원이더라도 매각물건명세서에 명시된 구분지상권은 매수인이 인수합니다. 본건은 이 차이를 명확히 이해해야 하는 경매입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 서울세관 구로지원센터 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 중·소규모 공장, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 15층 건물입니다. 외벽은 돌붙임·강화유리 등으로 마감되어 있으며 위생·급배수시설, 소화전설비, 승강기설비가 있습니다.
- 실제 용도. 감정평가상 지원시설(근린생활시설·사무실)로 이용 중입니다. 주거용 아파트의 거래가격이나 임대수익률을 그대로 적용할 수 없습니다.
- 토지. 인접 도로 대비 대체로 평탄한 세장형 토지이며 남서측 약 20미터 도로에 접합니다. 산업시설과 지원시설의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지이용규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등의 규제가 있습니다. 건물과 토지의 적법한 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 건축 관련. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 업무·지원시설 특성상 실제 사용 목적, 임대수익, 공실 가능성, 관리비, 권리관계가 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 인수하는 구분지상권의 이용 제한과 거래가격 영향이 확인되기 전까지 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 구분지상권 원본 확인 — 최우선. 토지 을구 18번, 2021.08.19. 구분지상권의 권리자·설정 목적·범위·존속기간을 확인하세요. 매각 후에도 존속하는 권리가 대상 호실의 사용 및 처분에 미치는 영향이 핵심입니다.
- 토지 별도등기 확인. 건물 등기사항증명서뿐 아니라 토지 등기사항증명서와 매각물건명세서 원본을 함께 대조해야 합니다. 건물 등기상 말소만으로 권리관계 검토를 끝내면 안 됩니다.
- 1019호 점유 및 명도. 임차인 이숙정의 전입일 2025.02.20., 배당요구일 2025.06.04., 보증금 22,000,000원과 월차임 200,000원을 확인하고 현재 점유 및 퇴거 조건을 점검하세요.
- 인접 호실과 구분. 1017호 임차인 박창환의 계약 및 점유를 대상 1019호의 임대차로 혼동하지 않도록 유의하세요. 호실별 경계와 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행의 채권최고액 996,000,000원은 공동담보와 관련되어 있습니다. 다른 담보물의 경매·변제 여부 및 배당 관계를 확인하세요.
- 실거래 가격 검증. 1019호와 동일하거나 비교 가능한 지원시설·사무실의 최근 실거래, 현재 매물 호가 및 실제 임대료를 조사한 뒤 적정 입찰상한을 결정해야 합니다.
- 용도와 규제 확인. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역 등에서 가능한 업종과 취득·사용·임대 관련 제한을 확인하세요.
- 체납 관리비와 세금. 미납 공용관리비, 당해세, 기타 우선채권 및 취득 관련 비용을 확인해야 합니다. 배당 추정액과 실제 취득 총비용은 다를 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 최저가 129,024,000원, 5회 유찰 시 103,219,200원으로 제시되어 있지만, 유찰이 추가되더라도 구분지상권은 그대로 존속합니다. 가격 하락 자체를 권리 위험의 해소로 간주해서는 안 됩니다.
- 매각기일 전 최종 서류. 2026.10.21. 입찰에 앞서 최신 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “51% 낙찰가보다 중요한 것은 인수하는 권리”
이 사건은 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 315,000,000원이 세 번의 유찰을 거쳐 161,280,000원으로 내려왔고, 대상 호실 임차인의 대항력도 없는 것으로 분석됩니다. 건물에 설정된 후순위 권리들 역시 매각으로 소멸합니다.
그러나 가장 중요한 권리는 건물 등기의 말소 대상이 아니라, 토지 별도등기에 남는 구분지상권입니다. 매각물건명세서가 매수인 인수를 명확하게 기재하고 있는 이상, 이 물건을 인수권리 없는 안전한 경매라고 평가할 수 없습니다.
또한 최근 동일 용도 실거래가격이 확인되지 않은 상태이므로, 감정가의 51.2%라는 수치가 곧 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 3회 유찰 자체도 가격 결정과 환금성에 신중해야 할 신호입니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류에 가까운 고주의 물건입니다. 임차보증금의 금전 인수 위험은 낮지만, 토지 구분지상권의 법적·경제적 영향이 해소되지 않았고 시장가격의 적정성도 검증되지 않았습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수나 감정가 할인율이 아니라, 매수인이 인수할 구분지상권의 실제 영향과 사무실의 객관적 시장가치입니다.
