인천지방법원 2026타경226. 경기도 김포시 구래동에 위치한 디원시티 지식산업센터 10층 1043호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가상 집합건축물대장의 이용상태는 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다. 따라서 일반 아파트나 주거용 오피스텔이 아닌 업무·산업용 집합건물의 관점에서 권리와 이용 가능성을 검토해야 합니다.

등기부에는 2021년 2월 23일 우리은행의 근저당권이 설정됐고, 2026년 6월 12일 우리은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 다만 공동담보로 묶인 다른 호실들과 실제 점유 범위가 중요한 확인 대상입니다. 신건 최저매각가가 감정가와 동일하므로, 시세 검증 없이 저렴한 물건으로 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소와 공동담보 확인

최초 신탁 등기는 이미 말소됐고, 현재 소유권은 최웅전에게 있습니다. 2021.02.23 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당의 채권최고액은 768,000,000원으로, 신건 최저매각가 234,000,000원을 크게 초과합니다.

특히 근저당 등기에는 본건 1043호 외에 1041호·1042호·1044호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 채권최고액 전체를 1043호 단독의 채무액으로 단정할 수 없으며, 공동담보물의 매각과 배당 관계를 함께 살펴야 합니다. 예상배당의 미배당액도 채권자 측 회수 부족분이지 매수인이 자동으로 인수하는 채무가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 점유 범위가 넓다

현황조사에서 확인된 실제 임차인 1건입니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

전입신고일인 2024.11.13은 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일 2021.02.23보다 늦습니다. 제공된 권리판정상 대항력은 없으며, 해당 임차보증금 12,000,000원은 매수인이 인수할 보증금으로 산정되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 시세 확인 전에는 보류

이번 신건 감정가는 234,000,000원이며 최저매각가도 동일합니다. 매수인 예상 인수액은 0원으로 산정돼 있어, 별도의 취득부대비용을 제외한 최저가 기준 실질취득액 역시 234,000,000원입니다.

그러나 1043호 및 비교 가능한 지식산업센터 호실의 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 같은 건물이라도 용도, 면적, 층, 입주 적격성, 임대 가능성과 실제 점유 상태에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 공제한 후 우리은행에 229,924,000원이 배당되는 추정입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐습니다. 공동담보의 실제 배당 관계에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 구래동 양촌역 북동측 인근으로, 주변은 오피스텔·근린생활시설·공장(지식산업센터) 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 김포골드라인 양촌역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물로, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측·남측 약 20m, 북측 약 8m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지입니다.
• 토지이용계획. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다. 일부 필지에는 도로 관련 저촉 및 철도보호지구 관련 사항이 기재돼 있으므로 세부 제한 확인이 필요합니다.
• 건물 관련 사항. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 공시지가 자료는 2,206,000원/㎡입니다.
• 환금성. 양촌역 접근성과 차량 이용 여건은 긍정적인 요소이나, 지식산업센터의 매수층은 주거용 부동산과 다릅니다. 업종별 사용 가능성, 실제 임대수요, 관리비와 공실 위험을 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 공동담보 원본 확인. 우리은행 근저당이 1041호·1042호·1044호와 연결돼 있으므로 각 호실의 경매 진행 여부와 공동담보 배당 관계를 확인하세요.
• 임차계약·점유 확인. 주식회사 제이비애드, 최현준의 보증금 12,000,000원·월차임 1,500,000원 계약과 실제 4개 호실의 사용 범위를 대조하세요.
• 명도 및 시설 분리. 낙찰 대상인 1043호를 독립적으로 인도받을 수 있는지, 인접 호실과 출입구·내부시설·설비가 연결돼 있는지 현장 확인하세요.
• 용도 및 입주 제한. 사건상 근린시설 표시와 건축물대장상 공장(지식산업센터) 이용상태를 비교하고 허용 업종과 입주 자격을 확인하세요.
• 시세 및 수익성. 동일 건물 또는 비교 가능한 지식산업센터 실거래, 임대차 사례, 공실과 관리비 수준을 확인한 후 입찰가격을 결정하세요.
• 배당 부족과 인수 구분. 우리은행 예상 미배당 538,076,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 실제 배당표와 매각조건을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 및 입찰 당시 사건 진행상태를 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 투자 적정성은 다르다”

이 물건은 말소기준 근저당 이후의 권리가 정리되고, 확인된 임차인의 대항력이 없어 인수액이 0원으로 분석되는 구조입니다. 그러나 채권최고액 768,000,000원의 공동담보 설정, 4개 호실에 걸친 임차 점유, 근린시설과 지식산업센터 이용상태의 대조 필요성은 낙찰 전 반드시 확인해야 합니다.

더욱 중요한 것은 234,000,000원이라는 신건 가격이 실제 시장에서 적정한 수준인지 검증되지 않았다는 점입니다. 회차별 가격이 내려간다고 곧바로 투자 가치가 생기는 것도 아닙니다. 권리상 인수는 낮지만, 점유·공동담보·용도·가격 검증은 아직 남아 있습니다. 따라서 결론은 신건 입찰 신중 — 원본 권리 확인과 현장·시세 검증 후 접근입니다.