인천지방법원 부천지원 2026타경226. 김포시 구래동 디원시티 지식산업센터 10층 1044호에 대한 임의경매입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재되어 있지만, 감정평가 요항표의 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 일반 아파트나 주거용 오피스텔과는 구분해서 접근해야 하는 물건입니다. 소유자 최웅전의 소유권이전과 같은 날인 2021.02.23에 우리은행 근저당권이 설정되었고, 2026.06.12에 우리은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

이 사건의 특이점은 근저당 채권최고액이 768,000,000원이라는 사실 자체보다 1041호·1042호·1043호·1044호가 공동담보 관계라는 데 있습니다. 현황조사에 나타난 임차인의 점유범위도 동일한 호실들을 포함합니다. 따라서 1044호만을 독립된 공간으로 보고 권리와 가격을 판단하기보다, 공동담보의 범위·점유의 실체·호실별 사용관계를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

등기 흐름은 명확합니다. 2020.12.24 교보자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁등기가 이루어졌고, 해당 신탁등기는 이후 말소되었습니다. 2021.02.23 최웅전 명의의 소유권이전과 우리은행 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 2026.06.12 우리은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

을구 1번 우리은행 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸하고, 뒤따르는 임의경매개시결정도 소멸합니다. 채권최고액 768,000,000원은 매수인이 별도로 갚아야 하는 금액이 아닙니다. 경매대금에서 배당받는 담보채권액의 상한을 나타내는 금액입니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입, 4개 호실 공동 사용

현황조사상 확인된 실제 임차인 신고는 1건입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 임차인 표기에는 주식회사 제이비애드와 최현준이 함께 기재되어 있으며, 보증금은 한 건의 임대차 금액으로 취급합니다.

기준일을 비교하면 우리은행 근저당권 설정일은 2021.02.23, 임차인 전입신고일은 2024.11.13입니다. 전입신고일은 말소기준권리보다 늦으므로 현황조사상의 판정은 대항력 없음입니다. 그에 따라 신고 보증금 12,000,000원은 현재 권리관계 기준으로 매수인에게 승계되는 금액으로 산정하지 않습니다.

다만 지식산업센터 내 사업장 임대차이므로 주택 전입신고 여부만으로 모든 대항력 요건을 확정할 수는 없습니다. 상가건물 임대차에 해당하는지, 사업자등록과 실제 인도 시점, 임대차 목적물의 법적 용도 및 임대차계약의 범위를 따로 확인해야 합니다. 후순위 전입이라는 조사 결과는 확인되지만, 사업자등록과 점유개시일을 포함한 최종적인 대항력 검증은 필요합니다.

확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부는 확정할 수 없습니다. 배당에서 보증금이 일부 또는 전부 회수되지 않더라도, 현재 확인된 후순위 임차인이라는 전제에서는 미배당 보증금이 매수인에게 자동 승계되는 구조가 아닙니다.

③ 가격과 회차 — 최저가 234,000,000원의 의미

이번 매각은 0회 유찰된 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 234,000,000원입니다. 현재 확인된 권리관계에서 인수 예상액은 0원이므로 최저가에 낙찰된다는 가정의 실질취득 기준금액 역시 234,000,000원입니다.

그러나 이 가격이 주변 유사 지식산업센터나 근린시설의 최근 매매가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 가능성만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 특히 공동담보에 포함된 4개 호실 중 1044호의 독립적인 사용성과 매매 가능성을 별도로 평가해야 합니다.

각 금액은 해당 회차의 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 수치입니다. 실제 낙찰가격이나 향후 매각기일을 의미하지 않습니다. 실질취득 기준금액에는 취득세·명도비·기타 취득 부대비용을 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (신건 234,000,000원 낙찰 가정)

예상배당은 집행비용을 먼저 공제하고, 잔액을 우리은행 근저당권에 배당하는 구조입니다. 채권최고액 768,000,000원을 기준으로 계산하면 배당가능액보다 채권액이 커 상당한 미배당이 발생합니다.

집행비용 4,076,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 한 모형이며, 실제 확정 채권액이나 공동담보 배당관계를 확정한 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 배당순위 변동 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 채권 미배당은 증가

회차가 진행되어 최저매각가가 낮아질수록 우리은행에 돌아갈 예상배당액은 감소하고 미배당 채권액은 증가합니다. 신건에서는 538,076,000원, 1회 유찰 시 584,220,800원, 2회 유찰 시 621,136,640원이 미배당으로 남는 모형입니다.

중요한 점은 세 회차 모두 매수인 예상 인수가 0원이라는 것입니다. 일반적인 후순위 근저당 채권 미배당과 달리, 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당이 매수인에게 승계되는 상황은 현재 확인된 권리관계에서 발생하지 않습니다. 단, 임차인의 사업자등록과 실제 점유개시일 확인은 선행되어야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 김포시 구래동 소재 양촌역 북동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설 및 공장(지식산업센터)이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 김포골드라인 양촌역이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 10층 건물입니다. 외벽은 복합판넬 및 석재붙임 등으로 마감되었고, 위생·급배수, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 동측 약 20m, 북측 약 8m, 남측 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다. 차량 진출입과 사업장 이용 편의성을 검토할 수 있는 조건입니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구 등에 포함됩니다. 일부 필지에는 철도보호지구 및 도로 관련 제한도 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 2,206,000원입니다. 이는 토지의 공시지가로서 1044호의 거래가격이나 개별 호실 시세를 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 구획과 실제 사용상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터의 공장 용도와 근린시설 여부에 따라 잠재 매수자, 실제 이용자, 임대수요가 달라질 수 있습니다. 동일 건물 유사 호실의 거래가격과 공실·임대 현황을 확인하기 전에는 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 공동담보 확인. 우리은행 근저당권에 포함된 1041~1044호의 공동담보목록, 개별 호실 경매 진행 여부, 매각 범위 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 실제 점유범위 확인. 주식회사 제이비애드·최현준의 신고 점유범위가 1041~1044호 전체입니다. 1044호의 독립 출입 및 공간 구분이 가능한지 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차인 대항력 재검증. 전입신고일은 2024.11.13으로 말소기준권리보다 늦지만, 사업자등록일, 실제 인도일, 임대차계약서와 사업장 이용상태를 확인해 대항력 여부를 최종 검증해야 합니다.
• 보증금·차임 확인. 신고 보증금 12,000,000원과 월차임 1,500,000원이 4개 호실 전체에 관한 금액인지 확인해야 합니다. 이 금액을 1044호 단독 임대수익이나 단독 보증금으로 환산해서는 안 됩니다.
• 배당요구 확인. 임차인의 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고, 최우선변제 해당 가능성과 실제 배당순위를 검토해야 합니다.
• 건축물대장 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 공장(지식산업센터)이라는 표시를 개별 호실의 건축물대장 및 실제 이용상태와 반드시 대조해야 합니다.
• 최근 거래와 임대수요 검증. 디원시티 내 유사한 층·면적·용도 호실의 최근 매매거래 및 임대 사례를 비교해 234,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
• 관리비·공용부분 부담. 지식산업센터의 공용관리비 체납 가능성, 관리단의 징수 범위 및 호실별 비용을 확인해야 합니다.
• 명도 및 영업시설. 임차인이 여러 호실을 통합 사용하고 있는 만큼 영업시설, 내부 칸막이, 설비 및 출입구의 귀속을 확인하고 현실적인 인도 계획을 세워야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서와 최종 매각 공고를 대조해 매수인에게 인수되는 권리나 별도 특수매각조건이 없는지 확인해야 합니다.

⑧ 최종 판단 — 권리 소멸은 긍정적, 가격 검증은 보류

맺으며 — “근저당은 소멸해도, 공간과 가격은 남는다”

김포 디원시티 1044호의 핵심은 768,000,000원 근저당이 매수인에게 인수되는가가 아닙니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서 538,076,000원이 부족하더라도 매수인이 해당 금액을 떠안는 것은 아닙니다.

더 중요한 것은 1044호를 독립적으로 사용할 수 있는가, 현재 점유자가 어떤 계약과 등록관계로 4개 호실을 사용하는가, 그리고 234,000,000원이 실제 시세에 비해 적정한가입니다. 이 세 가지에 대한 검증이 충분하지 않은 상태에서 신건 최저가가 적절하다고 단정할 수 없습니다.

따라서 이번 사건은 권리 소멸 구조는 비교적 단순하지만, 공동담보·점유·용도·가격 검증이 필요한 조건부 검토 물건으로 평가합니다. 권리상 예상 인수 0원은 긍정적이나, 입찰 판단은 호실별 현장조사와 최근 거래가격 검증 이후에 이루어지는 것이 타당합니다.