인천지방법원 2026타경226. 김포시 구래동 디원시티 지식산업센터 10층 1041호가 경매에 나왔습니다. 물건종류는 근린시설로 표시되지만, 감정평가상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 이 차이는 향후 입주자격과 사용 가능 업종을 판단할 때 중요합니다. 소유자는 최웅전이며, 2021년 우리은행이 설정한 채권최고액 768,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.

이 근저당권은 1041호뿐 아니라 1042호, 1043호, 1044호와 연결된 공동담보입니다. 임차인도 동일한 호실 범위를 점유 대상으로 신고하고 있어, 해당 호실들의 점유와 사용관계를 함께 확인해야 합니다. 단순히 근저당권이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 모든 실무 문제가 해결된다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 공동담보 확인은 필수

등기상 최초 소유자는 교보자산신탁주식회사였으나 신탁등기는 이미 말소되었고, 2021.02.23 최웅전 앞으로 소유권이전이 이루어졌습니다. 같은 날 우리은행이 설정한 768,000,000원 근저당권이 말소기준이 됩니다.

이후 2026.06.12 우리은행 신청으로 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 말소기준 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도의 압류·가압류는 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 점유관계는 확인

현황조사에서 주식회사 제이비애드, 최현준이 임차인으로 확인되었습니다. 법인과 이름이 함께 기재되어 있으나 별개의 보증금 채권자로 중복 산정하지 않습니다. 실제 임차인은 1명으로 집계합니다.

임차인의 전입·등록 기준일은 2024.11.13으로, 말소기준 근저당권 설정일인 2021.02.23보다 늦습니다. 이에 따라 제공된 권리판정에서는 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 낙찰자가 임차보증금 12,000,000원을 인수하는 구조로 산정되지 않았습니다.

다만 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 우선변제권과 실제 배당 여부를 단정할 수는 없습니다. 상가·지식산업센터 임대차에서는 사업자등록, 실제 점유, 계약서와 임대차 목적물의 일치 여부가 중요하므로 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 감정가 234,000,000원, 저가 여부는 미확인

이 물건의 현재 최저매각가는 234,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰이 없는 신건입니다. 다만 동일 건물 또는 유사한 지식산업센터의 최근 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 거래시세보다 낮은지, 높은지를 판단할 수 없습니다.

특히 1041호는 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용되는 공간입니다. 일반 아파트와 달리 입주 가능 업종, 전용면적, 임대수요, 관리비, 실제 사용상태에 따라 거래 가능성과 가격이 달라질 수 있습니다. 따라서 감정가만을 시세로 간주하거나 최저가라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)

매각가 234,000,000원을 기준으로 집행비용 4,076,000원을 공제하면, 우리은행에 배당되는 금액은 229,924,000원입니다. 채권최고액 768,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 538,076,000원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

이 부족액은 매수인 인수액과 다릅니다. 근저당권은 매각으로 소멸하므로 배당 부족액이 낙찰자의 추가 채무가 되지는 않습니다. 또한 채권최고액을 기준으로 한 계산이므로 실제 확정 채권액이나 공동담보 배당 결과와 일치한다고 단정할 수 없습니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차인의 우선변제 및 배당요구 확인 결과에 따라 실제 배당 순서와 금액은 변경될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 하락해도 시세 검증은 별개

현재 회차에서는 234,000,000원이 최소 응찰 기준이고, 유찰 시 가정한 다음 최저가는 187,200,000원 및 149,760,000원입니다. 각 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 따라서 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 각각 해당 회차의 매각가와 같으며, 취득세·명도비 등은 별도로 고려해야 합니다.

그러나 가격이 감정가 대비 하락한다는 사실과 시세보다 저렴해진다는 것은 다른 문제입니다. 실제 지식산업센터 거래가와 임대수익을 확인한 뒤 회차별 적정 입찰가를 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 구래동 양촌역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 근린생활시설, 공장 및 지식산업센터가 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 김포골드라인 양촌역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 동측 및 남측 약 20m, 북측 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 차량 접근성과 물류동선은 해당 호실의 실제 용도에 맞춰 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 표시도 있으므로 실제 적용 대상인지 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 제시된 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다. 이는 토지 기준가격으로 집합건물 1041호의 매매시세를 직접 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 여러 호실의 일체 사용 및 내부 구획 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 사용 업종과 사업자 수요에 영향을 받습니다. 양촌역 접근성은 긍정적인 요소지만, 최근 실제 거래 및 임대차 사례 확인 없이 높은 환금성을 전제할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 특정. 입찰 대상이 10층 1041호라는 점을 기준으로, 공동담보로 연결된 1042~1044호와 권리·점유·건축물 구획을 구별해 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보목록과 관련 호실들의 경매 진행 및 배당관계를 확인해야 합니다. 채권최고액을 개별 호실의 실제 채무액으로 해석하지 마세요.
• 임차인 계약 원본. 제이비애드·최현준의 임대차계약서, 사업자등록, 보증금 12,000,000원, 월차임 1,500,000원과 점유 범위가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제 검토. 2024.11.13이라는 기준일의 성격, 사업자등록 및 점유 요건, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 필요하면 상가건물 임대차 관련 법적 요건도 검토해야 합니다.
• 현장 명도 확인. 1041호가 다른 호실과 연결되어 있는지, 공동 출입문이나 내부 시설을 공유하는지, 낙찰 후 독립적인 인도가 가능한지 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 조사. 디원시티 또는 인근 유사 지식산업센터의 최근 거래사례를 확인하고, 층·면적·용도에 따른 차이를 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 임대수익성 점검. 제시된 월차임 1,500,000원이 여러 호실 전체를 대상으로 하는 조건인지 확인해야 합니다. 이를 1041호 단독 임대수익으로 사용해서는 안 됩니다.
• 용도·입주자격 검토. 개별 건축물대장과 지식산업센터 관리기준을 확인해 실제 입주 및 임대 가능한 업종인지 검토해야 합니다.
• 관리비 및 제세공과금. 공용부분 미납 관리비, 취득 관련 비용, 체납 세금과 명도에 필요한 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 공동담보목록과 매각조건을 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸은 긍정적, 투자 판단은 보류”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.02.23 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 2024.11.13 기준일이 기재된 임차인은 후순위로 분류됩니다. 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇다고 최저가 234,000,000원이 좋은 매수가격이라는 뜻은 아닙니다. 실제 거래시세가 확인되지 않았고, 1041~1044호의 공동담보와 일체 점유관계가 복잡성을 높입니다. 더구나 물건분류상 근린시설 표기와 감정상 공장(지식산업센터)이라는 이용상태를 반드시 구별해야 합니다.

우리은행의 예상 미배당액 538,076,000원은 낙찰자가 부담할 돈이 아니라 채권최고액 기준 배당 부족분입니다. 실제 입찰에서 더 중요한 것은 1041호를 독립적으로 인도받을 수 있는지, 허용되는 용도로 사용할 수 있는지, 그리고 그 가격이 최근 시장거래에서 정당화되는지입니다.

결론은 권리상 조건부 긍정, 가격·환금성 판단 보류입니다. 신건 최저가만 보고 서둘러 입찰하기보다 공동담보·임대차·용도와 실거래를 확인한 후 응찰 여부를 결정하는 편이 합리적입니다.