인천지방법원 부천지원 2026타경226. 김포시 구래동 디원시티 지식산업센터 10층 1042호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가상 건축물대장 이용상태는 공장(지식산업센터)으로 확인됩니다. 아파트와 달리 실제 이용 가능 업종, 사업장 운영, 임대수요 및 환금성까지 함께 판단해야 하는 물건입니다.

권리의 중심은 2021년 2월 23일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권을 말소기준으로 보면 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현황조사상 임차인의 신고일도 말소기준보다 늦습니다. 다만 한 임차인이 여러 호실을 함께 사용하는 것으로 조사되어 1042호의 실제 점유 범위와 인도 가능 상태를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 공동담보는 확인

최초 소유권보존등기는 교보자산신탁주식회사 명의로 이루어졌으며, 해당 신탁등기는 이후 말소되었습니다. 현재 소유자는 최웅전입니다. 우리은행 근저당권은 2021년 2월 23일 설정되었고, 2026년 6월 12일 우리은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음 판정, 점유는 확인 필요

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 임차인은 주식회사 제이비애드, 최현준으로 기재되어 있으며, 1041호부터 1044호까지 여러 호실에 걸친 점유가 조사되었습니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다.

말소기준권리 설정일은 2021.02.23이고, 임차인의 신고일은 2024.11.13입니다. 현황조사에 기초한 권리분석에서는 임차인의 대항력이 없는 것으로 분류되어 보증금 12,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 보지 않습니다.

확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부를 단정할 수 없습니다. 특히 공장(지식산업센터) 내 사업장 점유인 만큼 사업자등록의 효력 발생일, 실제 점유 개시일, 임대차계약의 목적물 및 적용 법률을 대조해야 합니다. 현황조사의 신고일만으로 모든 대항요건을 최종 확정해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 신건 234,000,000원이 싼지는 별도 문제

이번 매각은 유찰 0회인 신건으로, 감정가 234,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 매수인 권리 인수액을 0원으로 가정하면, 최저가 낙찰 시 부대비용을 제외한 실질취득액 역시 234,000,000원입니다.

하지만 인수액이 없다는 사실만으로 가격 메리트가 발생하지는 않습니다. 본건과 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않았으므로, 현재 최저가가 최근 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

1회·2회 유찰 가격은 회차별 가정이며 실제 유찰 결과나 향후 매각기일을 확정하는 수치가 아닙니다. 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 실질취득액에서 제외했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)

최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,076,000원을 제외한 229,924,000원이 우리은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 768,000,000원을 기준으로 하면 예상 미배당은 538,076,000원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

다만 청구금액은 659,610,772원이고, 근저당권은 1042호 외에도 여러 호실을 공동담보로 하고 있습니다. 따라서 채권최고액 기준 미배당을 확정된 실제 대출잔액이나 은행의 최종 손실액으로 해석해서는 안 됩니다. 이 미배당액은 매수인의 인수채무도 아닙니다.

배당액은 회차별 추정치이며 당해세·임차인의 최우선변제 가능성 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권신고, 우선순위, 공동담보 배당관계 및 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 구래동 양촌역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등이 혼재한 지역으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 김포골드라인 양촌역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
• 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 사건의 근린시설 분류만으로 일반 근린상가처럼 사용하거나 임대할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물이며, 승강기·급배수·소화전·화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 동측과 남측 약 20m, 북측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역이며 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가 표시는 2,206,000원/㎡입니다.
• 규제 확인. 토지이용계획상 도로 저촉·접합 및 일부 필지의 철도보호지구 관련 내용이 있어 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 일반 주거용 부동산과 매수층이 다를 수 있습니다. 관련 업종의 입주 가능 여부, 공실 상태, 임대차 승계 여부와 거래 사례를 기준으로 실제 환금성을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 공동담보 원본 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보목록 및 1041·1043·1044호와의 관계를 확인하고, 다른 담보물의 경매·변제 진행 여부를 살펴봐야 합니다.
• 임차인 대항요건 검증. 제이비애드·최현준의 2024.11.13 신고 내역과 사업자등록, 실제 점유 개시일 및 임대차계약서를 대조해야 합니다.
• 임대차 범위 확인. 보증금 12,000,000원과 월차임 1,500,000원이 여러 호실을 포괄하여 조사된 만큼 1042호에 대응하는 계약 구조와 점유 부분을 확인해야 합니다.
• 명도 및 분리 사용. 여러 호실을 함께 점유하는 경우 1042호만 독립적으로 인도받고 사용하는 데 문제가 없는지 현장을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 234,000,000원을 기준으로 즉시 응찰하기보다 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 최근 거래가격, 공실률과 임대료를 대조해야 합니다.
• 용도 적합성. 공부상 공장(지식산업센터)과 사건상 근린시설 표시의 차이를 확인하고 실제 사용하려는 업종의 입주·운영 가능 여부를 점검해야 합니다.
• 관리비·시설 부담. 장기 체납 관리비 중 매수인에게 문제 될 수 있는 항목과 건물 운영·시설 관련 부담을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 서류 확인. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 공동담보목록을 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 메리트”

이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2021년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 현황조사상 확인된 임차인은 후순위 신고자로 분류됩니다. 최저가 낙찰을 가정한 예상 권리 인수액은 0원입니다.

그러나 공동담보로 연결된 1041호부터 1044호, 여러 호실을 사용하는 사업장 임차인, 그리고 공부상 공장(지식산업센터)이라는 용도는 단순한 주거용 경매와 다른 검증을 요구합니다.

특히 최저가 234,000,000원이 최근 시장가격에 비해 유리한지는 아직 확인되지 않았습니다. 1회·2회 유찰 시 가격이 낮아지는 시나리오도 시장가치에 대한 검증을 대신할 수는 없습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다. 이 물건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 적정한 취득가격과 실제로 인도받아 활용할 수 있는 상태를 확인하는 것입니다.