수원지방법원 2024타경63026. 하남시 풍산동 하남테크노밸리유1센터 제5층 제디-507호입니다. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 철근콘크리트구조 15층 중 5층, 사용승인일은 2019.08.14입니다. 신청채권자는 중소기업은행, 청구금액은 1,440,000,000원입니다. 겉으로 보면 감정가 728,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 509,600,000원이 된 물건입니다.
문제는 가격표가 아니라 권리표시입니다. 2021.12.03 중소기업은행 근저당권이 말소기준처럼 제시되어 있고 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그런데 그보다 앞선 2019.10.29 국민은행 근저당 510,000,000원은 매수인 인수 대상으로 표시되어 있습니다. 같은 날 2021.12.03에 해당 1번 근저당권 말소기록도 함께 보이므로, 이 부분은 원본 등기와 매각물건명세서 대조가 필수입니다. 대조 전까지는 보수적으로 인수 가능 권리로 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경63026 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 하남대로 947, 5층디-507호 (풍산동, 하남테크노밸리유1센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 15층 중 제5층 제디-507호 |
| 소유자 | 주식회사푸드트립 (2021.12.03 소유권이전 · 거래가액 600,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 728,000,000원 / 509,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — “말소기준”보다 앞선 인수표시가 핵심
이 사건의 핵심은 을구 1번 국민은행 근저당권 510,000,000원입니다. 2021.12.03 중소기업은행 근저당권을 기준으로 보면 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 국민은행 근저당은 그보다 앞선 2019.10.29 접수 권리이고, 권리판단상 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 표시되어 있어, 보증금·확정일자를 알 수 있는 대항력 임차인을 단정할 수는 없습니다. 이 사건의 1차 리스크는 임차보증금이 아니라 선순위 담보권 인수표시와 말소기록의 충돌입니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질부담으로 봐야 한다
현재 최저가는 509,600,000원입니다. 감정가 728,000,000원 대비 70%라 숫자만 보면 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 선순위 인수표시 510,000,000원을 더하면 실질부담은 1,019,600,000원입니다. 이는 감정가의 140.1%입니다.
| 회차 | 매각가 | 선순위 인수표시 | 보수적 실질부담 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 509,600,000원 | 510,000,000원 | 1,019,600,000원 | 2,729,731,151원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 356,720,000원 | 510,000,000원 | 866,720,000원 | 2,880,909,231원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 249,703,999원 | 510,000,000원 | 759,703,999원 | 2,986,427,008원 |
실거래 비교자료가 확인되지 않은 상황에서는 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 특히 이 사건은 유찰가보다 인수표시 권리가 더 중요한 구조입니다. 선순위 부담이 실제로 해소되는지 확인되지 않으면 2회·3회 유찰 가격에서도 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 509,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,496,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 510,000,000원 | 502,104,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,380,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 950,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 63,004,261원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 현대렌탈서비스 | 66,334,197원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 66,364,337원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 126,132,356원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 채권자 총 청구는 3,231,835,151원, 총 배당은 502,104,000원, 미배당은 2,729,731,151원입니다. 이 배당계산과 별개로 을구 1번 국민은행 근저당이 인수 대상으로 표시되어 있어, 배당·말소·인수관계 원본 대조가 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 풍산동 소재 “황산사거리” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 아파트형공장(지식산업센터), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 용이하고, 인근 간선도로변으로 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다. 공장(지원시설-기숙사)이 아니라 업무·제조형 지식산업센터 용도에 맞춰 수요와 환금성을 봐야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제5층 제디-507호이며, 외벽은 복합판넬 및 강화유리 등 마감, 창호는 페어글라스입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 규제·공부. 준주거지역, 지구단위계획구역(지역현안사업1지구), 과밀억제권역, 공장설립승인지역이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 국민은행 근저당 원본 확인. 을구 1번 510,000,000원이 실제로 매수인에게 인수되는지, 2021.12.03 말소기록으로 완전히 해소되는지 등기부 원본과 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 말소기준 단정 금지. 2021.12.03 중소기업은행 근저당만 말소기준으로 보고 인수 0원이라고 결론 내리면, 선순위 국민은행 권리표시를 놓치게 됩니다.
- 실질부담 기준 입찰. 현재 최저가 509,600,000원에 선순위 인수표시 510,000,000원을 더하면 실질부담은 1,019,600,000원입니다. 감정가 728,000,000원과 반드시 이 금액을 비교해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자 사용관계, 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 환금성. 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 업종 제한, 실사용 수요, 임대수요, 관리비, 부가세·사업자 이슈를 별도로 점검해야 합니다.
- 후순위 미배당 압박. 현재 회차 기준 채권자 미배당이 2,729,731,151원입니다. 배당구조와 취하·변경 가능성까지 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·배당·감정 자료의 수치로 만든 보수적 검토입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인이 필수입니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “5.1억 인수표시”가 먼저다
이 물건의 표면 가격은 509,600,000원입니다. 하지만 권리표시상 2019.10.29 국민은행 근저당 510,000,000원이 매수인 인수 대상으로 잡혀 있습니다. 이 표시를 무시하면 분석이 완전히 달라집니다. 보수적으로 계산한 실질부담은 1,019,600,000원, 감정가의 140.1%입니다. 따라서 이 사건의 결론은 분명합니다. 권리 충돌 해소 전 입찰 보류. 최저가가 낮아진 것이 장점이 아니라, 선순위 권리를 확인해야만 출발선에 설 수 있는 물건입니다.
