수원지방법원 2024타경63026. 하남시 풍산동 미사센텀비즈 8층 디801호입니다. 사건만 보면 감정가 1.19억에서 한 차례 유찰되어 최저가가 83,300,000원까지 내려온 물건입니다. 겉으로는 70% 회차라 가격이 낮아 보이지만, 권리와 배당 흐름을 보면 단순한 할인 물건으로 보기 어렵습니다. 신청채권자는 중소기업은행, 청구금액은 1,440,000,000원입니다.
말소기준권리는 2021.12.03 을구 4번 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류·압류· 경매개시결정과 을구 5번 근저당은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 흐름에는 2018년·2019년 우리은행 근저당과 2021년 말소등기가 함께 나타나고, 예상배당표는 현재 회차 매각대금에서 우리은행 배당을 먼저 반영하고 있습니다. 따라서 입찰 전에는 이 선순위 권리의 말소·배당 처리 원본 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경63026 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 조정대로 45, 8층 디801호 (풍산동, 미사센텀비즈) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공장(지원시설-기숙사)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사푸드트립 (2021.12.03 거래가액 115,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 83,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행, 앞단 권리는 원본 대조
임차인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있고, 명세서 비고에는 공장(기숙사)으로 이용 중이라고 되어 있습니다. 보증금·확정일자 있는 임차인 신고나 매수인이 떠안을 임차보증금은 반영되어 있지 않습니다.
② 임차인·점유 리스크 — 보증금 인수보다 이용상태 확인
| 구분 | 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 신고된 임차보증금 없음 · 임대관계 미상 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 이용상태 | 공장(기숙사)으로 이용 중 | 점유 확인 필요 | 해당 없음 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계나 실제 임차인 보증금 합산 이슈는 없습니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장 지원시설-기숙사로 기재된 집합건물입니다. 명도와 환금성 판단도 아파트가 아니라 기숙사·지원시설 용도에 맞춰 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,899,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 74,400,000원 | 74,400,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 74,400,000원 | 7,000,600원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,380,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 950,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 63,004,261원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 66,364,337원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 126,132,356원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 2,804,300,954원 중 채권자 배당은 81,400,600원, 미배당은 2,722,900,354원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 싸지는 만큼 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 2,722,900,354원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 2,747,440,534원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 2,764,618,660원 | 0원 |
이 표에서 중요한 것은 최저가가 아니라 환금성의 신호입니다. 신청채권자 중소기업은행의 청구금액 1,440,000,000원은 현재 회차에서도 충족되지 않고, 신청채권자 배당은 0원으로 계산됩니다. 다회 유찰은 가격 매력으로만 볼 수 없고, 용도·수요·권리 처리 부담을 함께 읽어야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 풍산동 소재 “황산사거리” 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 아파트형공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 용이하고, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재해 제반 대중교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(다),(라)는 공장(지원시설-기숙사)로 이용 중입니다. 명세서 비고도 공장(기숙사) 이용을 표시합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 제8층 제디801호이며, 사용승인일은 2018.01.23입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 중앙공급식 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 등이 표시되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 권리 원본 확인. 우리은행 근저당 2건과 2021.11.01 말소등기의 관계, 실제 배당 대상 여부를 등기부·매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 용도 확인. 이 물건은 공장(지원시설-기숙사)로 기재된 집합건물입니다. 주거용 아파트로 가정해 시세·전세수요·대출 가능성을 판단하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상이고 공장(기숙사) 이용 중입니다. 실제 점유자, 사용관계, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 미배당 구조. 현재 회차에서도 미배당 2,722,900,354원이 발생합니다. 후순위 채권자의 불만족 자체가 매수인 인수액은 아니지만, 사건 진행 리스크 신호로 보아야 합니다.
- 관리비·공용비. 집합건물은 공용부분 체납 관리비가 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 주어진 권리·배당·감정 자료 기준입니다. 입찰 전 등기부, 명세서, 현황조사, 감정평가서 원본 확인과 전문가 자문이 필요합니다.
맺으며 — “70% 회차”보다 “무엇을 사는가”가 중요하다
이 물건은 감정가 1.19억에서 8,330만원까지 내려왔고, 임차인 보증금 인수도 0원으로 계산됩니다. 하지만 그것만으로 안전한 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 물건의 이용상태는 공장 지원시설-기숙사이고, 예상배당표는 채권총액 대부분이 회수되지 않는 구조입니다. 특히 우리은행 선순위 권리의 말소·배당 처리 확인이 선행되어야 합니다. 가격은 낮아졌지만, 확인할 권리와 용도 리스크는 낮지 않습니다.
