수원지방법원 2024타경63026. 하남시 풍산동 하남테크노밸리유1센터 제디동 5층 디-508호입니다. 감정평가서상 기호(가),(나)는 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 본건은 15층 건물 중 5층입니다. 현재 최저매각가는 531,300,000원으로 감정가 759,000,000원 대비 70.0%까지 내려왔습니다. 권리 구조만 보면 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 다만 이 사건의 승부처는 권리보다 지식산업센터의 실제 점유, 임대관계, 환금성입니다.
말소기준은 2021.12.03 을구 2번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 붙은 근저당권, 가압류, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 표시되어 있어, 점유자가 누구인지와 임대차·사업장 사용 여부는 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경63026 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 하남대로 947, 5층디-508호 (풍산동, 하남테크노밸리유1센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 15층 중 제5층 제디-508호 |
| 소유자 | 주식회사푸드트립 (2021.12.03 소유권이전, 거래가액 600,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 759,000,000원 / 531,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기 발급 | 2026.07.09 · 수원지방법원 성남지원 하남등기소 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 인수액은 0원
핵심은 2021.12.03 중소기업은행 근저당입니다. 이 권리를 기준으로 뒤에 붙은 을구 4번 근저당, 갑구 가압류들, 임의경매개시결정, 하남시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수로 계산된 금액은 0원입니다.
② 현재 가격 — 최저가가 아니라 실질취득 531,300,000원으로 판단
이 사건은 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가 531,300,000원입니다. 감정가 대비 70.0%까지 내려왔지만, 같은 물건군의 실거래 비교 없이 싸다고 단정할 수는 없습니다. 지식산업센터는 호실별 전용·층·동선·임대수요·공실 여부에 따라 환금성이 크게 갈릴 수 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70.0% | 531,300,000원 | 0원 | 531,300,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49.0% | 371,910,000원 | 0원 | 371,910,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 260,336,999원 | 0원 | 260,336,999원 |
③ 예상배당표 (매각가 531,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,713,000원 | 약 매각가의 1.5% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 476,400,000원 | 476,400,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,380,000,000원 | 47,187,000원 | 일부 배당 · 미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 950,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 63,004,261원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 6번 가압류 · 현대렌탈서비스 | 66,334,197원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험 | 10,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험 | 66,364,337원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 9번 가압류 · 신한은행 | 126,132,356원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차에서는 채권 총액 3,198,235,151원 중 523,587,000원만 배당되고, 미배당은 2,674,648,151원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 풍산동 소재 황산사거리 남동측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 아파트형공장(지식산업센터), 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 기호(가),(나)는 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니므로 매각 후 실사용·임대·재매각 수요를 별도로 따져야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 15층 중 제5층 제디-508호입니다. 사용승인일은 2019.08.14입니다.
- 도로·규제. 북측 약 30m, 서측 약 30m, 남측 약 27m 내외 포장도로와 접하고, 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 표시됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 기준 실질취득은 531,300,000원입니다. 인수액은 0원이지만, 시세 비교 없이 최저가만 보고 판단하지 마세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없으나 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 사업자 사용, 임대차 계약 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 지식산업센터는 관리비 규모가 투자수익률에 직접 영향을 줍니다. 공용부분 체납, 장기 미납, 연체료를 확인하세요.
- 환금성. 공장(지식산업센터) 용도는 실수요자와 임차수요가 가격을 좌우합니다. 공실 기간과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 배당 부족 사건. 채권단 미배당이 2,674,648,151원으로 크기 때문에 명도 협의와 점유자 대응을 낙관하지 말고 비용·기간을 따로 반영하세요.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 관리비 내역을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘환금성’으로 검증
이 물건의 장점은 명확합니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 최저가는 감정가의 70.0%입니다. 그러나 이 장점만으로 충분하지 않습니다. 하남테크노밸리유1센터 디-508호는 공장(지식산업센터) 이용상태이고, 임대관계가 미상입니다. 따라서 최종 판단은 531,300,000원에 취득했을 때 실제 임대·사용·매각이 가능한가로 내려야 합니다. 권리는 합격권, 가격은 현장 확인 후 결정할 물건입니다.
