수원지방법원 2024타경63026. 하남시 풍산동 미사센텀비즈 제5층 디533호입니다. 사건의 겉모습은 단순합니다. 감정가 119,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 83,300,000원이 되었고, 임차인은 조사되지 않아 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 물건의 진짜 체크포인트는 “얼마나 싸졌나”가 아니라 이 용도와 점유상태를 실제로 어떻게 쓸 수 있느냐입니다. 감정요항상 기호(다),(라)는 10층 중 제8층 제디801호 및 제디533호이고, 공장(지원시설-기숙사)로 이용 중입니다.
권리 흐름상 말소기준은 2021.12.03 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 기술보증기금·중소기업은행·현대렌탈서비스·서울보증보험·신한은행의 가압류와 경매개시결정, 하남시 압류까지 모두 말소기준 이후 권리로 표시되어 매각으로 소멸합니다. 배당은 최저가 83,300,000원 가정인데, 실제 채권 총액이 압도적으로 커서 후순위는 대부분 배당을 받지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경63026 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 조정대로 45, 5층디533호 (풍산동, 미사센텀비즈) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지원시설-기숙사) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 제8층 제디801호 및 제디533호 · 사용승인일 2018.01.23 |
| 소유자 | 주식회사푸드트립 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 83,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 없음. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 입찰 전 실제 점유자·사용자·관리비·호실 사용 현황은 별도로 확인해야 합니다. 등기상 핵심은 2021.12.03 중소기업은행 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 보증금 인수형은 아니다
| 구분 | 판단 | 근거 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 없음 | 임차인 조사 내역 없음 | 0원 |
| 임대관계 | 미상 | 감정요항 기타참고사항 | 해당 없음 |
| 이용상태 | 공장 지원시설-기숙사 | 감정요항 이용상태 | 해당 없음 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조가 아니므로, 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금으로 고정되는 유형이 아닙니다. 현재 계산상 실질취득은 최저가 83,300,000원과 같습니다. 다만 임대관계 미상이라는 표현이 있으므로, 권리분석의 결론을 확정하기 전 현장 점유 확인은 필수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,899,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 72,000,000원 | 9,400,600원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,380,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 950,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 63,004,261원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 현대렌탈서비스 | 66,334,197원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 66,364,337원 | 0원 |
| 10. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 126,132,356원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,865,835,151원 중 예상배당은 81,400,600원이고, 미배당은 2,784,434,551원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 풍산동 소재 황산사거리 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 아파트형공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 기호(다),(라)는 공장(지원시설-기숙사)로 이용 중입니다. 단순 주거용 아파트로 보면 안 되고, 용도에 맞는 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 제8층 제디801호 및 제디533호로, 사용승인일은 2018.01.23입니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 감정평가상 공장(지원시설-기숙사)입니다. 실제 사용 목적과 맞는지, 전입·사업자·숙소 사용 제한이 없는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 실제 사용자, 출입 가능성, 인도 난도를 확인하세요.
- 관리비 확인. 지식산업센터·지원시설은 관리비와 공용부분 체납 부담이 실수익을 크게 흔들 수 있습니다.
- 등기 원본 대조. 우리은행 근저당 말소 이력, 중소기업은행 근저당, 각 가압류·압류의 말소 관계를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로, 같은 건물·같은 용도·같은 면적대의 매매·임대 사례를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 실제로 쓸 수 있느냐다
이 사건은 대항력 임차인의 보증금 인수형 물건이 아닙니다. 표면상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 감정요항상 이용상태가 공장(지원시설-기숙사)이고, 임대관계가 미상입니다. 여기에 채권 총액 2,865,835,151원 중 대부분이 미배당으로 남는 구조까지 겹칩니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리 인수는 낮지만, 용도·점유·환금성 검증 없이는 낮은 최저가만으로 들어갈 물건이 아닙니다.
