수원지방법원 2024타경67189. 하남시 감이동 지중앙프라자 2층 201호 근린시설입니다. 감정가 3,330,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,142,190,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이 물건은 최저가만 봐서는 안 됩니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 이승호 150,000,000원, 김관묵 75,000,000원의 보증금이 배당되지 않고 매수인에게 전액 승계되는 것으로 계산돼 있기 때문입니다.
두 보증금을 합친 매수인 인수액은 225,000,000원입니다. 현재 회차에서는 최저매각가 1,142,190,000원에 이 금액을 더한 실질취득 1,367,190,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 4회 유찰 시에도 실질취득은 1,024,533,000원, 5회 유찰 시에는 784,673,100원이 됩니다. 해당 회차들에서도 인수액 225,000,000원은 그대로입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67189 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감일백제로83번길 20, 2층201호 (감이동, 지중앙프라자) |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 및 운동시설 등으로 이용 |
| 소유자 | 유현디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,330,000,000원 / 1,142,190,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 69,272,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12. 신목동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차보증금은 별개
말소기준은 2022.08.12. 신목동새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사일우비앤비 근저당권, 정상준 가압류 및 강제경매개시결정, 하남시·국의 압류와 신목동새마을금고의 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 배당에서 선순위로 차감될 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 대항력 2명
| 임차인 | 대항요건일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승호 | 2022.07.08 | 150,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 150,000,000원 인수 |
| 플레이어스 스포츠클럽 | 2023.02.24 | 100,000,000원 | 9,100,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 김관묵 | 2022.03.18 | 75,000,000원 | 7,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 75,000,000원 인수 |
| 김정수 | 2024.06.14 | 75,000,000원 | 7,500,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 승계 없음 |
말소기준일 2022.08.12.보다 앞선 이승호(2022.07.08.)와 김관묵(2022.03.18.)은 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 두 사람 모두 배당계산상 우선변제권이 없어 보증금 150,000,000원과 75,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영됐습니다. 반면 플레이어스 스포츠클럽과 김정수는 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수액 225,000,000원 유지
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,142,190,000원 | 225,000,000원 | 1,367,190,000원 | 2,580,404,850원 |
| 4회 유찰 시 | 799,533,000원 | 225,000,000원 | 1,024,533,000원 | 2,919,635,280원 |
| 5회 유찰 시 | 559,673,100원 | 225,000,000원 | 784,673,100원 | 3,157,096,581원 |
유찰이 진행되면 매각대금은 내려가지만 225,000,000원의 임차보증금 인수는 세 시나리오 모두 동일합니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만 보고 가격 매력을 판단하면 실제 취득부담을 과소평가하게 됩니다. 실거래 비교자료가 없어 현재 실질취득가가 시장가보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,142,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,821,900원 |
| 인수 · 이승호 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김관묵 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 1. 신목동새마을금고 근저당 | 2,640,000,000원 | 1,128,368,100원 |
| 2. 주식회사일우비앤비 근저당 | 950,000,000원 | 0원 |
| 3. 정상준 가압류 | 49,500,000원 | 0원 |
| 4. 정상준 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 5. 신목동새마을금고 경매개시결정 | 69,272,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 3,708,772,950원 중 예상 배당 1,128,368,100원, 미배당 2,580,404,850원입니다. 임차인 이승호·김관묵의 보증금 225,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 감이동 단샘초등학교 남동측 인근으로, 각종 근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)은 QED골프아카데미 감일, 기호(2)는 플레이어스 키즈스포츠클럽, 기호(3·4)는 경계벽 구분 없이 G·I 테니스 LAB 아카데미로 이용 중입니다.
- 건물. 2022.05.02. 사용승인을 받은 일반철골구조·(철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층 건물입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측·북측·서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 근린생활시설 건부지이며, 준주거지역·지구단위계획구역(감일지구)입니다.
- 공시지가. 6,116,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 용도 확인. 기호(2~4)는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현황은 운동시설 등으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 1,142,190,000원만 보지 말고 임차보증금 인수 225,000,000원을 더한 1,367,190,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 대항력 임차인. 이승호 150,000,000원, 김관묵 75,000,000원의 보증금 전액 인수 조건을 명확히 확인해야 합니다.
- 점유관계. 실제 임차인 4명이 조사돼 있어 각 점유부분과 현재 영업·점유 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 4건과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매공고. 2025.01.08. 한국자산관리공사 공매공고가 있으므로 경매와 공매 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 현황 용도. 공부상 일반음식점 용도와 현황 운동시설 이용 사이의 차이를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 볼 숫자는 225,000,000원
이 물건의 첫인상은 감정가 3,330,000,000원에서 최저가 1,142,190,000원까지 내려온 3회 유찰 근린시설입니다. 하지만 실제 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 대항력 임차보증금 225,000,000원의 매수인 인수입니다. 현재 회차 실질취득은 1,367,190,000원이고, 4회 유찰 시 1,024,533,000원, 5회 유찰 시 784,673,100원입니다.
후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조지만 임차인 문제는 남고, 국세·지방세 압류와 한국자산관리공사 공매공고도 함께 확인해야 합니다. 게다가 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 실질취득가를 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 유찰 횟수는 크지만 권리·점유·가격 검증이 모두 필요한 물건이라는 결론이 적절합니다.
