수원지방법원 2024타경67189. 하남시 감이동 지중앙프라자 3층 301호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2022.08.12 노들새마을금고 근저당권이고, 채권최고액은 4,940,000,000원입니다. 이후 정상준 가압류, 김왕규 근저당권, 강제경매개시결정, 국세·지방세 관련 압류 등은 등기상 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 후순위 등기권리보다 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인입니다.
이승호는 2022.07.08, 김관묵은 2022.03.18 전입으로 말소기준권리보다 앞서며, 배당표에서는 각각 보증금 150,000,000원과 75,000,000원을 우선변제권 없이 매수인이 전액 인수하는 금액으로 반영하고 있습니다. 따라서 1,022,140,000원이라는 최저가만 입찰원가로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67189 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감일백제로83번길 20, 3층301호 (감이동, 지중앙프라자) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 근린생활시설·운동시설 등 |
| 소유자 | 유현디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,980,000,000원 / 1,022,140,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 69,272,950원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 노들새마을금고 근저당권 · 채권최고액 4,940,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도 인수
말소기준은 2022.08.12 노들새마을금고 근저당권입니다. 정상준의 49,500,000원 가압류, 김왕규의 1,600,000,000원 근저당권, 강제경매개시결정과 이후 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 한편 2025.01.08에는 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와 공매 진행의 교차 확인이 필요합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승호 부분 435.6800 | 2022.07.08 | 150,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 150,000,000원 승계 |
| 플레이어스 스포츠클럽 부분 436.0000 | 2023.02.24 | 100,000,000원 | 9,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김관묵 부분 435.4500 · 주거 | 2022.03.18 | 75,000,000원 | 7,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 75,000,000원 승계 |
| 김정수 부분 435.5600 | 2024.06.14 | 75,000,000원 | 7,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 회차별 자금 구조 — 유찰돼도 인수 2.25억은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,022,140,000원 | 225,000,000원 | 1,247,140,000원 | 5,579,981,400원 |
| 4회 유찰 시 | 715,498,000원 | 225,000,000원 | 940,498,000원 | 5,883,556,980원 |
| 5회 유찰 시 | 500,848,599원 | 225,000,000원 | 725,848,599원 | 6,096,059,887원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가는 715,498,000원, 다시 한 번 더 진행되면 500,848,599원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 데이터상 매수인 인수액 225,000,000원은 각 회차에서 동일합니다. 따라서 회차가 내려갈수록 낙찰대금은 줄어도 입찰자는 항상 인수보증금을 별도 원가로 더해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,022,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,621,400원 |
| 인수 · 임차인 이승호 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 김관묵 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 노들새마을금고 | 4,940,000,000원 | 1,009,518,600원 |
| 3. 가압류 · 정상준 | 49,500,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김왕규 | 1,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 정상준 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 12,621,400원을 제외한 1,009,518,600원이 노들새마을금고에 배당되는 계산입니다. 총 채권 6,589,500,000원 대비 미배당은 5,579,981,400원이며, 이승호·김관묵의 225,000,000원은 배당이 아니라 매수인 승계로 별도 처리됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 감이동 단샘초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2022.05.02 사용승인을 받은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층·지상 3층 건물입니다.
- 현황 이용. 감정평가상 관련 호실은 근린생활시설·운동시설 등으로 이용 중이며, 301호와 302호는 경계벽 없이 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(감일지구)이며, 토지면적 869.0㎡, 공시지가 6,116,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측·북측·서측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로와 접해 있고 토지정보상 소로각지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 1,022,140,000원에 인수보증금 225,000,000원을 더한 1,247,140,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 대항력 임차인. 이승호 150,000,000원, 김관묵 75,000,000원은 배당표상 우선변제권 없이 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
- 기타 점유자. 플레이어스 스포츠클럽과 김정수는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류돼 있으나 실제 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
- 301·302호 경계. 경계벽 구분 없이 운동시설 등으로 이용 중이라는 기재를 기준으로 실제 경계·출입구·시설물·점유범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공매 진행. 2025.01.08 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 조세 압류. 하남시·국 관련 압류가 있고, 당해세에 해당하면 0순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보. 노들새마을금고와 김왕규 근저당에는 지중앙프라자 302호 공동담보 기재가 있으므로 공동담보 관계를 원본 등기와 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 “2.25억 인수”를 먼저 보라
이 물건은 감정가 2,980,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 1,022,140,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 권리분석의 핵심 원가는 그 금액이 아닙니다. 이승호와 김관묵의 대항력 보증금 합계 225,000,000원이 매수인 인수로 계산되므로, 현재 회차 실질취득액은 1,247,140,000원입니다.
여기에 301호와 302호의 경계벽 미구분 이용, 한국자산관리공사 공매공고, 국세·지방세 압류까지 확인해야 합니다. 후순위 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차보증금 승계와 현황 점유가 별도로 남는 물건입니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가보다 실제 인수액과 현장·절차 확인을 우선해야 하는 주의형 근린시설 경매로 보는 것이 맞습니다.
