1,142,190,000원
수원지방법원 2024타경67189. 하남시 감이동 지중앙프라자 2층 202호 근린시설입니다. 감정가는 3,330,000,000원이고 현재 최저매각가는 1,142,190,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.08.12. 우장산새마을금고 근저당권 2,760,000,000원이며, 그 뒤의 근저당·가압류·압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 이 물건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 점유자로 조사된 임차인이 있기 때문입니다.
현황조사상 임차관계는 4건입니다. 이 가운데 이승호는 2022.07.08., 김관묵은 2022.03.18.로 말소기준권리 2022.08.12.보다 앞섭니다. 두 사람은 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 배당표에서도 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 이승호 150,000,000원과 김관묵 75,000,000원을 합친 225,000,000원이 현재 핵심 인수금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67189 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감일백제로83번길 20, 2층202호 (감이동, 지중앙프라자) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 운동시설 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 유현디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,330,000,000원 / 1,142,190,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 69,272,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 감정평가 이용상태 | 근린생활시설 · QED골프아카데미 감일, 플레이어스 키즈스포츠클럽, G·I 테니스 LAB 아카데미 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.08.12.
말소기준권리는 우장산새마을금고의 근저당권입니다. 이후 주식회사일우비앤비 근저당 950,000,000원, 정상준 가압류 49,500,000원, 하남시·은평구·국의 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 소멸 여부와 임차보증금 인수는 별개입니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금은 낙찰자가 별도로 부담할 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 조사 4건, 대항력 인수 2건
| 임차인 | 기준일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승호 | 2022.07.08 | 150,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 150,000,000원 인수 |
| 플레이어스 스포츠클럽 | 2023.02.24 | 100,000,000원 | 9,100,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 김관묵 | 2022.03.18 | 75,000,000원 | 7,500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 75,000,000원 인수 |
| 김정수 | 2024.06.14 | 75,000,000원 | 7,500,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차관계 조사 4건으로 봅니다. 그중 말소기준권리보다 앞선 이승호와 김관묵의 보증금만 현재 배당계산에서 매수인 인수액으로 반영되어 있습니다. 합계는 225,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 3,330,000,000원에서 3회 유찰된 1,142,190,000원입니다. 회차 표기상 감정가 34% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 임차보증금 인수액을 포함한 실질취득은 1,367,190,000원입니다.
이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 많이 유찰됐다는 사실만으로 현재 가격이 시장가보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린시설은 이용상태·임대수익·공실·전용면적과 상권 조건에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로, 실질취득 1,367,190,000원을 기준으로 별도의 시장가격 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,142,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,821,900원 |
| 인수 · 임차인 이승호 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 김관묵 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 우장산새마을금고 | 2,760,000,000원 | 1,128,368,100원 |
| 2. 근저당 · 주식회사일우비앤비 | 950,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 정상준 | 49,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 정상준 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 3,759,500,000원 중 예상배당은 1,128,368,100원, 미배당은 2,631,131,900원입니다. 대항력 임차인 보증금 225,000,000원은 배당에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세 해당 금액은 실제 배당에서 변동 요인입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 하남시 감이동 단샘초등학교 남동측 인근으로, 주위는 각종 근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 현황 이용. 근린생활시설로 사용 중이며 QED골프아카데미 감일, 플레이어스 키즈스포츠클럽, G·I 테니스 LAB 아카데미 등 운동시설 형태로 이용되고 있습니다.
- 건물. 2022.05.02. 사용승인을 받은 일반철골구조·(철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층 건물입니다.
- 도로. 남측·북측·서측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가 6,116,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재된 부분이 있으나 현황은 운동시설 등으로 이용 중이며, 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 1,142,190,000원이 아니라 대항력 임차보증금 225,000,000원을 더한 1,367,190,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 대항력 임차인. 이승호 150,000,000원·김관묵 75,000,000원의 보증금 인수 여부와 점유관계를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 임차관계. 플레이어스 스포츠클럽과 김정수는 말소기준 이후 기준일로 대항력 없음으로 조사됐지만, 실제 점유·계약관계와 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 배당 선순위 금액을 확인해야 합니다.
- 공매공고. 2025.01.08. 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 법원경매와 공매의 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 용도·현황. 공부상 근린생활시설과 실제 운동시설 이용 상태를 기준으로 영업·임대·명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 비교가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실질취득 1,367,190,000원을 기준으로 별도 시세 검증이 필요합니다.
맺으며 — “3회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 물건은 감정가 3,330,000,000원에서 최저가 1,142,190,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 현재 권리분석의 중심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차인 2명의 인수보증금 225,000,000원입니다. 이를 더한 실질취득은 1,367,190,000원입니다.
또한 우장산새마을금고가 매각대금 대부분을 배당받고 후순위 채권은 대규모 미배당이 발생하며, 국세·지방세 압류와 공매공고도 함께 존재합니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서는 감정가 대비 34% 회차라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 유찰폭은 크지만 권리 부담도 명확히 크다. 이 물건은 낙찰가가 아니라 인수액을 합친 총취득원가와 실제 근린시설 시장가를 맞춰 보는 것이 승부처입니다.
