수원지방법원 2024타경67189. 하남시 감이동 지중앙프라자 3층 302호 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2022.08.12. 노들새마을금고 근저당권이고, 그 이후의 가압류·압류·김왕규 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 점유를 갖춘 임차인 2명입니다.
이승호는 2022.07.08., 김관묵은 2022.03.18. 전입해 모두 2022.08.12. 말소기준보다 앞섭니다. 배당표에서는 두 사람 모두 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 이승호 150,000,000원과 김관묵 75,000,000원, 합계 225,000,000원입니다. 플레이어스 스포츠클럽과 김정수는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67189 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감일백제로83번길 20, 3층302호 (감이동, 지중앙프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현황 근린생활시설·운동시설 이용 |
| 소유자 | 유현디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,980,000,000원 / 1,022,140,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 정상준 / 69,272,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 건물 | 2022.05.02. 사용승인 · 일반철골구조 · 지하1층, 지상3층 |
| 토지 | 준주거지역 · 상업용 · 토지면적 869.0㎡ · 공시지가 6,116,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 지워져도 선순위 임차인은 남는다
말소기준권리는 을구 1번 노들새마을금고 근저당권 4,940,000,000원입니다. 이후 정상준 가압류 49,500,000원, 김왕규 근저당권 1,600,000,000원, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 하지만 등기말소와 별개로, 말소기준 전에 전입한 이승호·김관묵의 임차보증금은 매수인에게 225,000,000원 인수되는 계산입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 대항력 있는 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승호 | 2022.07.08 | 150,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 매수인 인수 |
| 플레이어스 스포츠클럽 | 2023.02.24 | 100,000,000원 | 9,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김관묵 | 2022.03.18 | 75,000,000원 | 7,500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 매수인 인수 |
| 김정수 | 2024.06.14 | 75,000,000원 | 7,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 섞인 사건이 아니라 실제 임차인 4명입니다. 보증금을 중복 합산할 사정은 없습니다. 이 가운데 매수인 인수 대상으로 계산된 사람은 이승호와 김관묵 2명이며, 인수액 합계는 225,000,000원입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 34%와 실질취득을 구분해야 한다
현재 최저매각가는 1,022,140,000원으로 감정가 2,980,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 실질 부담을 설명할 수 없습니다. 선순위 임차보증금 인수 225,000,000원을 더한 현재 회차 실질취득은 1,247,140,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,022,140,000원 | 225,000,000원 | 1,247,140,000원 | 5,579,981,400원 |
| 4회 유찰 시 | 715,498,000원 | 225,000,000원 | 940,498,000원 | 5,883,556,980원 |
| 5회 유찰 시 | 500,848,599원 | 225,000,000원 | 725,848,599원 | 6,096,059,887원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,022,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,621,400원 |
| 인수 · 이승호 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김관묵 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 노들새마을금고 | 4,940,000,000원 | 1,009,518,600원 |
| 3. 가압류 · 정상준 | 49,500,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김왕규 | 1,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 정상준 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 6,589,500,000원 중 1,009,518,600원이 배당되고, 5,579,981,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 임차보증금 225,000,000원은 배당대금에서 지급되는 금액이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금·공매·사용상태 — 등기 외 확인 포인트가 많다
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 감이동 단샘초등학교 남동측 인근이며, 각종 근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 건물 내 근린생활시설이 골프아카데미·키즈스포츠클럽·테니스 아카데미 등 운동시설 형태로 이용되고 있습니다.
- 도로. 토지는 남측·북측·서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(감일지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 2022.05.02. 사용승인을 받은 지하1층·지상3층 건물이며, 기본 위생·급배수·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 301호와 302호의 실제 사용은 경계벽 없이 연결된 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 회차의 판단 기준은 최저가 1,022,140,000원이 아니라 임차보증금 인수까지 더한 1,247,140,000원입니다.
- 선순위 임차인 확인. 이승호 150,000,000원, 김관묵 75,000,000원의 계약서·점유범위·전입 유지 여부를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 301호와 302호 현황 확인. 경계벽 없이 운동시설로 사용하는 상태이므로 302호의 독립적 사용·인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 현재 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 말소 구분. 노들새마을금고·정상준·김왕규의 채권이 미배당되더라도 매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 인수하는 임차보증금은 구분해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 볼 숫자는 1,247,140,000원
표면상으로는 감정가 2,980,000,000원에서 3회 유찰돼 1,022,140,000원까지 내려온 근린시설입니다. 하지만 권리분석을 통과한 뒤 남는 실제 숫자는 다릅니다. 말소기준보다 앞선 이승호·김관묵의 보증금 합계 225,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득은 1,247,140,000원입니다.
여기에 국세·지방세 압류, 한국자산관리공사 공매공고, 301호와 302호를 경계벽 없이 운동시설로 사용하는 현황까지 확인해야 합니다. 후순위 등기권리 소멸만 보고 단순 사건으로 분류할 수 없는 이유입니다. 최저가가 아니라 실질취득, 등기만이 아니라 점유와 사용현황까지 함께 보는 사건입니다.
