수원지방법원 2025타경5003. 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사2차에 위치한 1층 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사메디엔젤이며, 2023.09.08. 거래가액 1,163,281,300원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 3,840,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 다수의 압류와 가압류가 발생하면서 임의경매로 이어졌습니다.

형식적인 등기 권리분석에서는 하나은행 근저당권을 말소기준으로 삼으면 됩니다. 그 뒤에 등기된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 집합건물 등기부가 아니라 대지권의 목적인 토지에 존재하는 별도 지상권입니다. 매각물건명세서가 해당 지상권의 매수인 인수를 명시하고 있어, 예상배당상 인수액 0원만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 권리를 구별해야 한다

권리 흐름의 기준점은 2023.09.08. 하나은행 근저당권입니다. 그 후 등기된 신용보증기금·신보2024제27차유동화전문유한회사·근로복지공단의 가압류와 각 기관의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 근저당권보다 앞선 2020.12.09.자 토지 지상권은 매각물건명세서에서 명시적으로 인수를 요구하고 있습니다. 집합건물 자체의 근저당권이 소멸하더라도 토지에 관한 이 권리까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 점유·임차인 — 금전 인수 0원과 명도 위험은 별개

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 임차인이 없거나 소유자가 직접 점유 중이라고 단정할 수 없습니다.

감정평가서에는 기호 1·2가 과거 치킨판매점 및 관계시설로 이용되었으나 현재는 내부 철거 상태라고 기재되어 있습니다. 현장 점유자가 있는지, 영업관계가 종료되었는지, 상가 임차인의 사업자등록·점유·확정일자 관련 권리가 존재하는지 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가가 저렴한지는 아직 알 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,080,000,000원입니다. 신건으로 유찰 이력이 없으므로 감정가 대비 100%에서 매각이 진행되는 구조입니다.

등기상 확인되는 과거 거래가액은 1,163,281,300원입니다. 하지만 이는 2023.09.08. 소유권이전 당시의 거래가액일 뿐이며, 현재 동일 건물·동일 용도·비슷한 위치에 있는 근린시설의 시장가격을 뜻하지 않습니다.

최근 12개월 실거래 평균이나 최신 비교 거래가격이 확인되지 않아 1,080,000,000원이 현재 시세보다 낮다고 주장할 근거가 없습니다. 특히 근린생활시설은 전면 위치, 접근 동선, 점포 노출도, 내부 상태 및 임대수익에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 이 물건은 내부 철거 상태이므로 재사용 비용과 공실 가능성도 가격 판단에 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,080,000,000원 가정)

근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 예상배당입니다. 집행비용 13,200,000원은 추정액이며 당해세·우선배당 대상 채권은 반영되지 않았습니다. 실제 배당금과 미배당액은 변동될 수 있습니다.

신건 최저가에 낙찰되더라도 예상 채권자 배당액은 1,066,800,000원이고, 배당표상 채권 미배당액은 4,261,309,690원입니다. 그러나 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 후순위 금전채권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 별도로 존속하는 토지 지상권이 이 물건의 주요 인수 위험입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 지상권은 남는다

유찰 회차는 가격 변화에 따른 가정입니다. 실제 후속 매각기일 및 최저매각가는 별도 확인이 필요합니다. 세금·우선배당 등은 미반영이며, 모든 회차에서 토지 지상권은 별도로 존속합니다.

유찰되어 매각가가 864,000,000원 또는 691,200,000원으로 내려간다고 하더라도 매수인이 인수하는 지상권의 법적 부담이 자동으로 감소하거나 소멸하지는 않습니다. 또한 유찰가격이 낮아졌다는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 실제 상가 거래가격과 임대수익에 대한 검증이 선행되어야 합니다.

⑥ 세금·압류 — 배당 순위와 체납 현황 확인 필요

말소기준권리 이후 등기된 압류 중 국세·지방세 및 공공기관 관련 압류는 모두 6건입니다. 성동세무서, 한국장애인고용공단, 국민건강보험공단, 하남시 및 성동구 관련 압류가 포함됩니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 덕풍동 하남풍산초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 지식산업센터·오피스텔·아파트·조정경기장 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인접 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에 지하철 5호선 풍산역이 위치하며 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 2021.01.06. 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 10층 건물의 1층 근린생활시설입니다. 공용 위생·급배수시설, 승강기, 에스컬레이터, 지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 내부 상태. 기호 1·2는 치킨판매점 및 관계시설로 사용되었으나 내부 철거 상태로 조사되었습니다. 재사용·임대에 필요한 내부 정비와 비용 검토가 필요합니다.
• 현장 표시. 등기상 표시는 '1층 디씨01-041호'이지만 현황은 'D동 C-141' 형식으로 표시됩니다. 등기상 호수와 실제 점포의 동일성, 위치 및 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 대지. 관련 토지는 덕풍동 831-1·831-2이며, 전체 토지면적은 8,442.2㎡입니다. 준주거지역에 위치하고 북동측 약 40m, 남서측 약 20m 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등이 관련됩니다. 토지거래계약허가구역에 대한 기록도 있으나, 본건은 근린생활시설이므로 아파트나 주택을 대상으로 하는 허가 규정을 그대로 적용해서는 안 됩니다. 실제 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장 호수 표기와 내부 상태는 별도 확인 사항입니다.
• 환금성. 지식산업센터 내 근린생활시설은 점포 위치와 임대수요가 가격을 좌우합니다. 현재 시장 거래가격 및 임대수익의 확인이 어려우므로 환금성이 양호하다고 단정할 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인. 덕풍동 831-1 토지 을구 1번, 2020.12.09. 지상권설정등기의 권리자·설정목적·존속기간·범위를 확인하고 해당 호수의 대지권에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 지상권을 매수인이 인수한다는 문구와 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 사항을 법원 원본으로 확인해야 합니다.
• 점포 현황 확인. 디씨01-041호와 현장 D동 C-141 표시의 대응관계를 확인하고 실제 점포 경계, 전면 위치, 출입 동선 및 내부 철거 범위를 대조해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 영업 상태, 임대차계약 및 상가임대차 대항요건을 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위. 성동세무서·하남시·성동구 등 관련 압류의 세목·법정기일·당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당권의 공동담보 대상인 디씨01-042호·043호·044호와 본건 사이의 공동담보 관계 및 배당상 영향을 검토해야 합니다.
• 실거래·임대수익 검증. 동일 건물 및 주변 근린시설 거래가격, 임대료, 공실 가능성, 내부 정비비용을 확인하여 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
• 관리비·시설부담 확인. 미납 공용관리비, 시설물 복구 및 점포 운영에 필요한 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오 구분. 유찰 가정가격 864,000,000원·691,200,000원은 투자수익을 보장하지 않습니다. 지상권 인수조건은 각 시나리오에서도 별도로 존속합니다.
• 법원 원본 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 토지등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 깨끗”

이 물건의 가장 큰 위험은 하나은행의 거액 근저당권이나 후순위 가압류 자체가 아닙니다. 이들 금전채권은 예상배당에서 상당한 미배당이 발생하더라도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 매수인이 인수해야 하는 토지 지상권입니다. 매각물건명세서에 명시된 이 권리는 일반적인 후순위 근저당권처럼 매각대금 배당으로 소멸하지 않습니다. 해당 지상권이 대지권 및 근린시설 이용에 미치는 구체적인 영향을 확인하지 못한다면 매각가만으로 취득 위험을 평가할 수 없습니다.

여기에 국세·지방세 등을 포함한 압류 6건, 내부 철거 상태, 불명확한 점유·임대관계가 더해집니다. 채권 미배당액은 신건 기준 4,261,309,690원에 이르지만, 이것이 매수인의 인수채무를 뜻하지는 않습니다. 다만 복잡한 채권·세금 관계를 보여주는 중요한 확인 신호입니다.

현재 최저매각가 1,080,000,000원을 시장가격보다 저렴하다고 평가할 실거래 근거도 부족합니다. 과거 소유권 취득가액만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 내부 정비비용과 상가 환금성도 검증해야 합니다.

종합 결론은 입찰 보류입니다. 토지 지상권의 권리범위와 존속조건, 실제 점포·점유 상태, 최근 근린시설 시세를 확인한 후에야 투자 가능 여부를 재판단할 수 있습니다. 금전채권은 소멸하지만 법률상 부담은 남는 물건이라는 점이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.