수원지방법원 2025타경5003. 경기도 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사2차 근린생활시설의 경매입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사메디엔젤이며, 2023년 9월 8일 거래가액 1,102,923,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 3,840,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 세금·공공기관 관련 압류와 신용보증기금 등의 가압류가 이어졌고, 하나은행의 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준권리는 2023년 9월 8일 설정된 하나은행 근저당권으로, 후순위 등기상 권리들은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다.

그러나 가장 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 해당 토지의 2020년 12월 9일 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 단순히 후순위 압류가 정리된다는 이유만으로 권리가 깨끗하다고 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 인수되는 지상권

말소기준권리는 2023.09.08 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이며, 본건 외에 같은 건물의 디씨01-041호, 디씨01-042호, 디씨01-044호를 공동담보로 포함합니다.

그 이후의 국세 압류, 신용보증기금 및 유동화전문회사 가압류, 한국장애인고용공단·국민건강보험공단·하남시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 가격 분석 — 신건 1,040,000,000원의 의미

본건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,040,000,000원입니다. 등기상 2023년 소유권 취득 당시 거래가액은 1,102,923,000원으로 확인되지만, 이는 과거 취득 거래액이지 현재의 정상 실거래 시세를 의미하지 않습니다.

특히 근린시설은 일반 아파트와 달리 실제 영업 가능성, 공실 상태, 임대료 수준, 점포 위치, 동선 및 권리제한에 따라 가치 차이가 큽니다. 단순히 감정가가 과거 거래가액보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

유찰 시나리오는 제시된 회차별 가정값입니다. 실제 진행 여부나 해당 가격에서의 매각을 보장하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,040,000,000원 가정)

신건 매각가를 가정하면 집행비용 12,800,000원을 공제한 1,027,200,000원이 하나은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류채권자에게는 배당되지 않는 구조입니다.

채권자 총액 5,282,900,000원 대비 예상배당액은 1,027,200,000원으로, 미배당액은 4,255,700,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

다만 미배당 채권이 곧 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 본 예상배당상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 토지 지상권은 별도로 인수합니다. 또한 국세·지방세 압류와 관련하여 당해세 등이 우선 배당되는 경우 실제 배당구조는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 계속된다

모든 회차에서 하나은행의 청구금액 3,508,232,965원은 전액 충족되지 않습니다. 배당 부족이 지속되는 만큼 채권자의 회수 상황은 불리하지만, 그것만으로 매수인의 채무가 증가한다고 볼 수는 없습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하남풍산초등학교 북동측 인근에 위치하며, 지식산업센터·오피스텔·아파트·조정경기장 등이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인접 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에 지하철 5호선 풍산역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2021.01.06 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 외벽은 커튼월 및 복합판넬 마감 등입니다. 공용 위생·급배수시설, 승강기, 에스컬레이터, 지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호 1·2는 과거 치킨판매점 및 관계시설로 이용됐으나 내부 철거 상태이며, 기호 3·4는 사무실 용도 등으로 조사됐습니다. 본건 호실의 정확한 기호 및 현재 내부 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 도로. 북동측 약 40m, 남서측 약 20m의 포장도로에 접하는 토지에 위치합니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구) 등에 해당하며, 공시지가는 5,505,000원/㎡입니다. 공시지가는 개별 호실의 매매시세와 동일하지 않습니다.
• 규제. 공공주택지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등의 사항이 확인됩니다. 토지거래허가구역 관련 지정도 있으나 허가대상과 본건 근린시설에 대한 적용 여부는 구분하여 검토해야 합니다.
• 환금성. 근린시설의 환금성은 입지 외에도 실사용 가능성, 임차 수요, 관리비, 공실, 지상권 부담 및 매수층의 폭에 좌우됩니다. 본건은 지상권 인수사항이 있어 재매각 시에도 권리 검토가 필요할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 지상권 원본 확인. 하남시 덕풍동 831-1 토지 을구 1번, 2020.12.09 지상권설정등기의 설정 목적·지상권자·범위·기간·존속조건을 원본으로 확인하세요.
• 대지권과의 관계. 토지의 별도등기가 해당 호실의 사용·수익·처분에 미치는 법적 영향을 검토하세요.
• 호실 일치 여부. 등기상 디씨01-043호와 현황상 D동 C-143 형식의 표시를 현장 및 건축물대장으로 확인하세요.
• 점유 및 임차관계. 실제 영업자·점유자·임차인 존재 여부, 사업자등록과 확정일자, 보증금 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 현장 내부 상태. 내부 철거 여부, 설비 상태, 기존 영업시설의 잔존 여부, 재사용을 위한 공사 범위를 확인하세요.
• 공동담보. 디씨01-041호·042호·044호와의 공동담보 관계 및 배당 관련 자료를 검토하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 등 압류 관련 우선채권액, 당해세 여부, 실제 배당순위를 확인하세요.
• 매매·임대가격. 같은 건물의 비슷한 위치와 용도를 가진 근린시설 매매사례, 실제 임대료·보증금·공실 및 관리비를 조사한 뒤 응찰가 상한을 산정하세요.
• 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 토지등기부, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건의 최신 원본을 확인하세요.

맺으며 — “소멸되는 근저당보다 남는 지상권이 중요하다”

본건은 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 압류·가압류가 정리되는 구조입니다. 그러나 권리분석을 여기서 끝내면 가장 중요한 위험을 놓칩니다.

매각물건명세서에서 토지 지상권이 매수인에게 인수된다고 명시하고 있기 때문입니다. 채권 미배당액 4,255,700,000원은 매수인의 직접적인 금전 인수액과 구분해야 하지만, 지상권은 실제로 존속하는 부담입니다.

또한 임대관계가 미상이고, 근린시설의 실질적인 임대수익과 최근 거래시세를 확인해야 하므로 신건 최저가 1,040,000,000원을 저렴한 가격으로 판단할 수 없습니다. 유찰 시 매각가격이 낮아지더라도 인수되는 지상권 문제는 그대로 남습니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 지상권의 효력과 해당 호실에 미치는 영향, 실제 점유 및 수익성을 확인한 후에만 입찰 가능성을 검토하는 것이 적절합니다.