수원지방법원 2025타경5003. 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사2차의 1층 근린생활시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사메디엔젤로, 2023년 9월 8일 거래가액 1,139,695,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 3,840,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 국세 압류, 신용보증기금 등의 가압류, 공적기관 압류가 이어지다가 2025년 11월 3일 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
이 물건에서 중요한 것은 단순히 압류와 가압류가 많다는 사실이 아닙니다. 등기상 말소기준인 하나은행 근저당과 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸할 예정이지만, 대지권의 목적인 토지에 별도로 설정된 지상권은 존속합니다. 따라서 채권 미배당액이 크다는 이유만으로 이를 매수인이 떠안는 것은 아니지만, 배당표상 금전 인수액 0원이라는 이유로 권리상 안전하다고 결론 내릴 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5003 (임의경매 · 성남지원 개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 제1층 제디씨01-044호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사대로 520 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설 · 1층 디씨01-044호 |
| 건물규모 / 구조 | 지하 4층·지상 10층 · 철근콘크리트구조 · 2021.01.06. 사용승인 |
| 감정평가 이용상태 | 기호 1·2는 종전 치킨판매점 및 관계시설로 현재 내부 철거 상태, 기호 3·4는 사무실 용도 등으로 조사 |
| 소유자 | 주식회사메디엔젤 (2023.09.08. 소유권이전 · 매매가액 1,139,695,000원) |
| 감정가 | 1,080,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,080,000,000원 (감정가 100% · 신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사하나은행 / 3,508,232,965원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.08. 을구 1번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
| 매수인 인수권리 | 덕풍동 831-1 토지 을구 1번 지상권설정등기 (2020.12.09.) |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 표시 관련 사항 | 등기상 1층 디씨01-044호 · 현황은 D동 C-144와 같은 형식으로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 중요한 토지 지상권
하나은행의 근저당권은 채권최고액이 38.4억 원으로 설정되어 있으며, 인접한 디씨01-041호·042호·043호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 본 호실에 대한 예상 배당만으로 공동담보 전체 채무가 어떻게 정리되는지를 확정할 수 없으므로 공동담보목록, 다른 담보목적물의 경매 진행 여부와 배당관계를 별도로 확인해야 합니다.
② 임대·점유 및 현황 — 임대관계 미상
현재 확인된 임차인 신고는 없으나, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 점유자가 모두 소유자라고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자의 신원과 점유권원, 사업자등록 및 상가임대차 관계를 추가 조사해야 합니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 입찰 전 확인사항 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 신고 임차인 없음 | 현황조사서·매각물건명세서 재확인 |
| 대항력 | 미상 · 점유자에 따라 가능 | 인도·사업자등록 시점 및 계약관계 확인 |
| 우선변제권 | 미상 | 확정일자·보증금·배당요구 여부 확인 |
| 보증금 인수 | 현재 예상배당상 0원 · 확정 불가 | 실제 임대차와 대항력 조사 |
| 실제 이용상태 | 내부 철거 상태 및 사무실 용도 등 조사 | 해당 호실 현장 내부·원상복구 비용 확인 |
임대관계가 확인되지 않은 상가이므로 실제 임차인 수와 우선변제 대상 여부는 현장조사 및 원본 서류 확인 전까지 확정하지 않습니다. 감정평가의 이용상태는 여러 평가 대상 호실에 관한 설명이므로 해당 호실의 개별 내부 상태도 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,080,000,000원 가정)
매각대금 10.8억 원을 기준으로 집행비용 13,200,000원을 우선 차감하면 채권자에게 배당 가능한 추정액은 1,066,800,000원입니다. 현재 추정에서는 이 금액이 하나은행 근저당권 배당에 전부 사용되며, 후순위 가압류 채권에는 배당이 발생하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,200,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 3,840,000,000원 | 1,066,800,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 1,032,900,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신보2024제27차유동화전문유한회사 | 410,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 7,557,228원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 총액 | 5,290,457,228원 | 1,066,800,000원 |
| 채권 미배당액 | — | 4,223,657,228원 |
채권액은 근저당 채권최고액과 기재된 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 피담보채무 및 확정 배당채권액과는 다를 수 있습니다. 당해세·우선변제 임차인 등은 별도로 반영되지 않았으며, 채권 미배당액은 매수인의 금전 인수액과 구별됩니다.
④ 회차별 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 매각 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 1,080,000,000원 | 1,066,800,000원 | 4,223,657,228원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 864,000,000원 | 852,960,000원 | 4,437,497,228원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 691,200,000원 | 681,888,000원 | 4,608,569,228원 |
신건 최저매각가 1,080,000,000원에서 1회 유찰하면 가정 최저가는 864,000,000원, 2회 유찰하면 691,200,000원입니다. 회차가 진행되면 낙찰자가 부담하는 매각대금 자체는 낮아질 수 있지만, 채권자가 배당받지 못하는 금액은 증가합니다.
중요한 점은 미배당 증가가 곧 매수인 채무승계를 의미하지 않는다는 것입니다. 현재 확인된 금전 인수 추정액은 각 시나리오에서 0원입니다. 다만 말소되지 않는 토지 지상권은 어느 회차에서도 따로 고려해야 하며, 실제 임대차와 우선변제관계가 확인되면 금전 부담 판단도 다시 해야 합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남풍산초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터·오피스텔·아파트·조정경기장 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인접 간선도로에 노선버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 지하철 5호선 풍산역이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.01.06. 사용승인된 지하 4층·지상 10층 철근콘크리트 건물입니다. 공용 위생·급배수시설과 승강기·에스컬레이터·지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40m, 남서측 약 20m 아스콘 포장도로에 각각 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 덕풍동 831-1 및 831-2의 2필지 일단 토지로, 공장·지식산업센터·근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구) 등에 해당합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역 등 관련 제한이 있으며, 토지거래허가구역 기재 중 아파트 용도 한정 및 외국인 등의 주택 취득 관련 사항은 근린생활시설에 그대로 적용된다고 단정해서는 안 됩니다.
- 이용상태. 평가 대상 일부 호실은 종전 치킨판매점 및 관계시설로 이용됐으나 현재 내부 철거 상태이며, 다른 호실은 사무실 용도 등으로 조사됐습니다. 해당 호실의 실제 내부 상태와 적법한 사용 가능 업종을 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린생활시설은 상권, 동선, 점포 전면, 임대수요, 내부 상태에 따라 거래가격과 매각기간의 편차가 발생할 수 있습니다. 특히 이 물건은 존속 지상권이 거래와 금융조달에 미치는 영향까지 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 최우선 확인. 덕풍동 831-1 토지 을구 1번, 2020.12.09. 지상권설정등기의 권리자·목적·범위·존속기간과 관련 계약을 확인하세요. 매각 후에도 존속하는 권리입니다.
- 공동담보 관계 확인. 하나은행 근저당에 디씨01-041호·042호·043호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보목록과 각 호실의 배당 및 경매 진행관계를 대조하세요.
- 세금·공과금 확인. 성동세무서, 한국장애인고용공단, 국민건강보험공단 및 하남시 압류와 관련한 채권의 성격 및 우선순위를 확인하고, 당해세가 실제 배당에 미치는 영향을 점검하세요.
- 실제 임차·점유 조사. 임대관계가 미상입니다. 점유자, 사업자등록, 보증금, 확정일자, 대항력 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 호실 표시 대조. 등기상 디씨01-044호와 현황의 D동 C-144 방식 표시를 건축물대장·집합건축물 현황도·현장 출입구와 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 내부 철거 상태가 조사된 평가 대상이 있으므로 해당 호실의 시설 복구, 인테리어, 소방·전기·설비 관련 추가 비용을 확인하세요.
- 적정 시세 재검증. 동일 건물과 유사 근린생활시설의 최근 실거래가, 매물 호가, 임대료, 공실 및 관리비를 확인한 뒤 지상권 부담을 반영한 입찰 상한을 산정하세요.
- 입찰 직전 원본 재열람. 매각물건명세서, 토지·건물 등기부, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록과 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 인수 0건”
하남 현대지식산업센터한강미사2차 디씨01-044호는 최저매각가 1,080,000,000원인 신건 근린생활시설입니다. 하나은행 근저당과 후순위 압류·가압류가 매각으로 말소된다는 점만 보면 권리관계가 단순해 보일 수 있습니다.
그러나 결정적인 예외가 있습니다. 덕풍동 831-1 토지에 설정된 2020.12.09. 지상권은 매수인이 인수합니다. 이는 배당 추정상 금전 인수액 0원과 양립하는 별도의 권리 부담입니다. 여기에 국세·지방세 관련 압류, 확인되지 않은 임대관계, 공동담보와 상가 내부 상태, 최근 비교시세 부재가 겹칩니다.
따라서 현재 판단은 권리 검증 미완료·신건 입찰 보류입니다. 1회 또는 2회 유찰로 최저가가 낮아져도 자동으로 안전하거나 저렴해지는 것은 아닙니다. 지상권의 실제 효력과 거래·금융상 제약, 점유 및 세금관계, 근린생활시설의 적정 시세를 확인한 뒤에야 입찰 가능 여부와 적정 가격을 판단할 수 있습니다.
