수원지방법원 2025타경5003. 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사2차 근린생활시설 1층 디씨01-042호입니다. 소유자는 주식회사메디엔젤이고, 2023년 9월 8일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 등기부상 거래가액은 1,116,258,600원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 3,840,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 압류와 가압류가 이어지다가 하나은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
이 물건은 단순한 근저당 경매처럼 보이지만, 중요한 예외가 존재합니다. 건물 등기부의 하나은행 근저당권은 말소기준권리로 매각 후 소멸하는 반면, 대지권의 목적인 토지에 설정된 2020년 12월 9일자 지상권은 매수인이 인수합니다. 따라서 건물 권리의 말소 여부만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다.
가격 측면도 신중해야 합니다. 신건 최저가인 1,060,000,000원을 주변 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 확인되지 않습니다. 소유자의 과거 취득 거래가액은 참고할 수 있지만 현재 시장가격을 대신하지는 못합니다. 특히 내부가 철거된 근린시설이라는 점에서 재사용 비용과 실제 임대수익 가능성이 가격 판단의 중요한 변수가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 1층 디씨01-042호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사대로 520 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 1층 · 내부 철거 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 10층 · 2021.01.06 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사메디엔젤 (2023.09.08 소유권이전 · 거래가액 1,116,258,600원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,060,000,000원 / 1,060,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사하나은행 / 3,508,232,965원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.08 을구 1번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
| 매수인 인수권리 | 하남시 덕풍동 831-1 토지 을구 1번 지상권설정등기 (2020.12.09) |
| 임대관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 대지 관련 사항 | 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 |
| 현황 표시 | 등기상 1층 디씨01-042호 · 현황은 D동 C-142와 같은 형식으로 표시 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 지상권 인수를 구분해야 한다
이 지상권은 건물의 말소기준인 2023년 하나은행 근저당권보다 앞서 설정된 토지 권리입니다. 따라서 건물 근저당의 소멸과는 별개로 남습니다. 지상권의 목적, 존속기간, 지료, 권리자, 행사 범위 및 대지권에 미치는 영향을 토지등기부와 관련 서류로 확인해야 합니다.
지상권 인수는 미배당 채무의 금전적 인수와 다른 문제입니다. 예상배당상 금전 인수액이 0원이라고 해서 권리부담까지 0이라고 볼 수 없습니다.
건물 등기부 기준 말소기준권리는 2023년 9월 8일 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이며, 본건 이외에도 같은 건물의 디씨01-041호·043호·044호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계이므로 해당 호실들의 경매·배당 진행과 채권 회수 상황을 함께 살펴야 합니다.
말소기준 이후 설정된 신용보증기금 가압류 1,032,900,000원과 신보2024제27차유동화전문유한회사 가압류 410,000,000원, 공공기관 압류 및 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 압류등기 자체의 소멸과 조세채권의 실제 배당순위는 구분해야 합니다. 세금의 법정기일, 당해세 여부 등에 따라 예상배당액이 변동될 수 있습니다.
② 가격 판단 — 현재 시세 검증 없이 저렴하다고 말할 수 없다
감정가는 1,060,000,000원이고 신건 최저매각가도 동일합니다. 등기부상 소유자의 2023년 취득 거래가액은 1,116,258,600원입니다. 다만 이 거래는 과거 소유권이전 당시의 개별 거래이며, 최근 동일 용도·유사 면적 실거래 평균이나 현재 매도 가능 가격을 의미하지 않습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,060,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 1,060,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 과거 등기 거래가액 | 1,116,258,600원 | 2023년 소유권이전 · 현재 시세 아님 |
| 1회 유찰 가정 최저가 | 848,000,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 가정 최저가 | 678,400,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
유찰에 따라 최저가가 낮아지는 경우에도 그 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다. 토지 지상권이 존속하는 근린시설의 실제 시장가격, 내부 원상복구 비용, 공실 가능성, 예상 임대료와 매각 가능성을 확인해야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.
과거 거래가액과 현재 최저가의 차이를 곧바로 투자수익이나 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 특히 토지 지상권의 구체적 제한을 확인하기 전에는 적정 시세를 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,060,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,000,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 3,840,000,000원 | 1,047,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 1,032,900,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신보2024제27차유동화전문유한회사 | 410,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 5,282,900,000원 | 1,047,000,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 4,235,900,000원 |
채권액은 하나은행 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 집계한 가정치입니다. 하나은행의 경매 신청 청구액은 3,508,232,965원으로 채권최고액과 구분됩니다. 집행비용 13,000,000원은 추정치이며, 당해세·조세 우선순위·미확인 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당과 다를 수 있습니다.
신건 매각대금 1,060,000,000원 중 집행비용을 제외한 1,047,000,000원이 하나은행에 배당되는 것으로 추정됩니다. 이에 따라 다른 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없는 구조입니다. 채권자 전체 미배당액은 4,235,900,000원이지만, 이것이 곧바로 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권자 미배당 증가
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,060,000,000원 | 1,047,000,000원 | 4,235,900,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 848,000,000원 | 837,120,000원 | 4,445,780,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 678,400,000원 | 669,216,000원 | 4,613,684,000원 |
유찰 시나리오에서 매각가가 낮아질수록 하나은행의 예상 회수액은 줄고 채권자 전체 미배당액은 증가합니다. 다만 어느 시나리오에서도 금전채무의 매수인 인수 추정액은 0원으로 나타납니다. 이는 배당되지 않은 후순위 채권이 매수인에게 자동 승계되지 않는다는 의미이지, 앞서 확인된 토지 지상권이 소멸한다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남풍산초등학교 북동측 인근으로, 주변에는 지식산업센터·오피스텔·아파트·조정경기장 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인접 간선도로에 노선버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에 지하철 5호선 풍산역이 위치하며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물 구조. 2021.01.06 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 10층 건물입니다. 커튼월 및 복합판넬 외벽, 새시창호 등이 기재되어 있습니다.
- 시설. 공용 위생·급배수시설, 승강기, 에스컬레이터, 지하 주차장시설 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설의 기존 치킨판매점 및 관련 시설이 내부 철거 상태로 조사되었습니다. 재사용을 위한 시설공사 가능성을 고려해야 합니다.
- 도로 및 토지. 북동측 약 40m 도로와 남서측 약 20m 도로에 접하는 토지입니다. 지목은 대, 용도지역은 준주거지역이며 지식산업센터·근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 미사지구 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등 관련 규제가 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역의 일부 지정은 아파트 또는 특정 주택 매수자를 대상으로 하므로 본 근린시설에 대한 적용 여부를 별도로 구분해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나, 현장 호실 표시는 등기상 디씨01-042호와 다른 형식인 D동 C-142 등으로 표기됩니다. 현장 위치와 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 환금성. 근린시설로서 임대수익, 업종 적합성, 실제 유동인구 및 매수 수요가 중요한 자산입니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않고 내부 철거 상태와 토지 지상권이 있어 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 토지 지상권 원본 확인. 덕풍동 831-1 토지 을구 1번 지상권의 설정계약·등기목적·권리자·존속기간·지료·행사 범위를 확인하고, 해당 근린시설 및 대지권에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 대지권 별도등기 확인. 매각물건명세서에 대지권 목적 토지의 별도등기가 명시되어 있으므로 토지등기부와 집합건물 등기부를 함께 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권의 공동담보인 디씨01-041호·043호·044호의 권리관계 및 경매 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 임대차·점유 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 영업자 또는 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 보증금과 확정일자, 대항력 성립 가능성을 확인해야 합니다.
- 압류·조세 검토. 성동세무서, 한국장애인고용공단, 국민건강보험공단, 하남시 관련 압류의 채권 종류와 실제 배당우선순위를 확인해야 합니다.
- 내부 상태와 공사비. 철거된 공간의 바닥·벽체·천장·설비 상태를 확인하고, 예정 업종에 맞춘 복구 및 인테리어 비용을 별도 산정해야 합니다.
- 호실 특정. 등기상 1층 디씨01-042호와 현황상 D동 C-142 형식의 호실 표시가 정확히 대응하는지 건축물대장·현장 안내도·매각 도면을 통해 검증해야 합니다.
- 상가 수익성 검증. 주변 근린시설의 최근 실거래·임대료·공실률·관리비·실제 영업 수요를 확인한 뒤 적정 매입가격을 설정해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용과 별도 정산이 필요한 비용을 구분해 확인해야 합니다.
- 매각조건 최종 확인. 2026.10.26 매각기일 전 사건별 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부 및 기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “채무 인수 0원 ≠ 권리 인수 0건”
이 사건은 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 압류·가압류가 소멸하는 구조입니다. 채권자 미배당액이 4,235,900,000원으로 크지만, 해당 미배당 채무가 곧바로 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다.
그러나 결정적인 문제가 남습니다. 2020년 설정된 토지 지상권을 매수인이 인수해야 합니다. 또한 근린시설의 내부는 철거 상태이고, 임대관계는 미상이며, 현재 시세를 직접 검증할 최근 실거래 비교도 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건은 신건 최저가 1,060,000,000원이 과거 거래가액보다 낮다는 이유만으로 가격 경쟁력이 있다고 평가할 수 없습니다. 유찰로 금액이 내려가더라도 지상권의 실질적인 제한과 재사용 비용이 해소되는 것은 아닙니다.
결론은 권리 검토 선행, 가격 판단 보류입니다. 토지 지상권의 법적·경제적 영향을 확인하고 실제 점유와 임대차관계, 수익성 및 현재 시장가격을 검증한 후에야 입찰 가능 여부와 적정가를 판단할 수 있습니다. 단순한 후순위 말소형 경매로 접근하기에는 확인해야 할 핵심 위험이 분명한 근린시설입니다.
