전주지방법원 2025타경978. 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리, 전북혁신도시 경계에 위치한 근린생활시설입니다. 매각 대상은 주건축물 제1동의 1층 101호이며, 감정평가상 이용상태는 운동시설(골프연습장)입니다. 소유자는 주식회사우마이엔에스이고, 전주중산신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 3,653,898,893원으로, 현재 최저매각가 2,170,000,000원보다 큽니다.

등기부에는 그동안 설정과 말소가 반복된 경매·가압류·압류 기록이 존재합니다. 특히 현재 유효한 권리 가운데 주목해야 할 것은 2024년 1월 19일 설정된 정길연의 전세권 600,000,000원입니다. 제시된 말소기준인 2024년 12월 10일 국세 압류보다 먼저 설정되었기 때문입니다. 여기에 정길연을 비롯한 임차·점유 관련 조사기록이 겹치므로 단순한 후순위 채권 정리형 경매로 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권

제시된 말소기준은 2024년 12월 10일 국(전주세무서)의 압류입니다. 그 후 설정된 가압류와 근저당권, 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

반면 정길연의 전세권은 기준 압류보다 먼저 등기되었습니다. 전세금은 600,000,000원, 범위는 전유부분 건물 전부, 존속기간은 2028년 1월 1일까지이며 제201호와 공동전세 관계도 기재되어 있습니다. 예상배당표에서는 전세금 600,000,000원의 전액 배당을 가정하지만 등기 판정에서는 매수인 인수 대상으로 표시되어 있습니다.

한편 2023년 11월 21일 설정된 전주중산신용협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 그런데 현재 경매신청채권자 역시 전주중산신용협동조합입니다. 경매신청채권의 법적 근거와 실제 배당순위를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 관계 — 보증금과 대상 호실이 불명확하다

임차·점유 관련 조사기록은 4건입니다. 보증기관 대위·승계로 분류된 중복신고는 없지만, 일부 기록은 301호·401호 등 다른 호실을 가리키고 있어 이 사건 101호에 실제로 관계되는 임차인 수는 확정하기 어렵습니다. 임차인별 현황과 권리 판단은 다음과 같습니다.

대항력 표시는 신고·조사상 판정입니다. 실제 대항력의 성립·존속, 상가 또는 주택 관련 법령 적용, 점유 범위와 인수 여부는 별도 검토가 필요합니다. 보증금과 차임 1,000원·1,500원은 기재 수치를 그대로 표시한 것으로, 실제 계약서상의 단위 확인이 필요합니다.

특히 감정평가상 이 건물은 골프연습장으로 이용되는 근린생활시설인데, 일부 점유 기록에는 주거라고 표시되어 있습니다. 이러한 용도 차이는 임차인 보호법 적용과 점유관계 판단에 영향을 줄 수 있으므로 현장과 계약자료 대조가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,170,000,000원 가정)

다음은 현재 최저매각가 낙찰을 가정한 배당 추정입니다. 실제 법원 배당순위를 확정한 표가 아닙니다. 특히 전세권의 처리, 신청채권자의 배당순위, 조세채권 및 미상 임차보증금이 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다.

집행비용은 24,100,000원으로 추정되었습니다. 기재 채권 총액 1,616,057,847원은 모형상 전액 배당되며, 잔여 529,842,153원은 소유자에게 교부되는 것으로 계산됩니다. 그러나 신청채권자 전주중산신용협동조합의 청구액 3,653,898,893원은 이 배당항목에 반영되지 않았으며, 신청채권자 예상배당은 0원으로 표시됩니다. 당해세·최우선변제 등도 미반영되어 실제 배당 결과는 크게 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수위험은 별개

유찰이 진행되면 최저가는 2,170,000,000원에서 1,736,000,000원, 다시 1,388,800,000원으로 내려가는 것으로 추정됩니다. 그러나 이 숫자만으로 매수인의 실제 비용이 함께 줄어든다고 판단해서는 안 됩니다.

만약 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수된다면, 실질취득 = 낙찰가 + 인수 보증금입니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당 부족분을 인수하는 구조에서는, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 그만큼 증가하여 총 취득부담이 보증금 수준에 머물 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 완주군 이서면 갈산리 전북혁신도시 경계부분에 위치합니다. 전주온빛초등학교 서측 인근으로, 동측에는 학교·관공서·근린생활시설·대형마트 등이 분포하고 서측에는 농경지가 혼재합니다.
• 상권. 혁신도시 주변의 성숙 중인 상가지대로 평가되며 상권 및 배후지 상태는 무난한 편입니다. 다만 중심 상권과 경계 상권의 수요 차이는 별도로 검토해야 합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 일반철골구조 지하 1층~지상 4층 건물로, 골프연습장 인테리어와 위생·급배수·승강기·소방·냉난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 동측 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지 규제. 자연녹지지역이며 일부 필지는 자연취락지구·중로1류 관련 사항이 있습니다. 가축사육제한구역 관련 제한도 기재되어 있습니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설 중에서도 골프연습장 용도로 활용되는 건물로, 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 가능성이 있습니다. 임대수익·공실·시설 전환비용을 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 600,000,000원 확인. 정길연의 전세권이 매각으로 소멸하는지, 배당요구와 배당순위가 유효한지, 공동전세 범위가 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
• 101호 실제 점유 확인. 정길연의 1층·2층 점유 내용과 다른 호실의 임차 기록을 구분하고, 김경덕·기사항전의 점유 부분을 특정해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 보증금 미상 점유자들의 계약서·전입·사업자등록·확정일자·배당요구 내역을 검증해야 합니다.
• 신청채권자 권리 확인. 전주중산신용협동조합의 기존 근저당 말소와 현재 임의경매 신청의 관계, 청구액 3,653,898,893원의 배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 세금 및 공과금. 국세 압류와 국민건강보험공단 압류의 실제 채권액, 당해세 및 법정 우선순위를 확인해야 합니다.
• 주소와 공동설정 범위. 혁신로 243-19·243-21 주소 변경 내역, 101호 및 다른 층 호실의 공동담보·공동전세 관계를 확인해야 합니다.
• 용도·점유 불일치. 골프연습장이라는 감정 이용상태와 주거 점유 기록의 차이를 현장 조사로 확인해야 합니다.
• 임대수익과 환금성. 상가 임대차 현황, 시설물 소유관계, 명도 및 원상복구 비용을 산정해야 합니다.
• 매각 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 변경사항을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “21.7억보다 먼저 확인할 것은 인수액”

이 사건은 단순히 신건 가격이 높아 보이는 물건이 아닙니다. 선순위 전세권 600,000,000원, 보증금 미상 점유자, 공동설정 권리, 신청채권자의 배당관계가 동시에 얽혀 있는 권리분석 난도가 높은 근린시설입니다.

매각물건명세서에는 인수권리 없음으로 표시되어 있으나, 등기 판정과 예상배당 계산이 그 결론을 일관되게 뒷받침하지 못합니다. 또한 신건 최저가 2,170,000,000원을 실질취득액으로 확정할 수 없고, 이를 비교할 검증된 시장가격도 없습니다.

결론은 입찰 보류 및 권리 원본 재확인입니다. 전세권 소멸 여부와 임차보증금 인수 범위를 명확히 확인한 다음, 실제 취득원가를 기준으로 상가 가치와 환금성을 검토해야 합니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 권리관계가 해결되지 않는다면 그 가격 하락만으로 투자 매력이 높아지는 것은 아닙니다.