전주지방법원 2025타경978. 완주군 이서면 갈산리 전북혁신도시 경계에 위치한 근린생활시설 4층 401호입니다. 감정평가상 이용상태는 운동시설(골프연습장)이며, 소유자는 주식회사우마이엔에스입니다. 전주중산신용협동조합의 신청으로 임의경매가 진행되고 있고, 신청채권자의 청구금액은 3,653,898,893원입니다.
등기부에는 가압류·압류·근저당권·경매개시결정이 반복해서 등장합니다. 다만 상당수 권리는 이미 말소된 것으로 정리되어 있고, 현재 말소기준으로 산정된 권리는 2024.12.10. 전주세무서의 압류입니다. 이 기준에 따르면 그 이후의 가압류와 근저당권 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 소멸과 임차인의 점유·보증금 인수는 별개의 문제이므로 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경978 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 57-26 주건축물 제1동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설(운동시설: 골프연습장) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 · 지하 1층~지상 4층 · 승강기·냉난방·소방설비 |
| 소유자 | 주식회사우마이엔에스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 700,000,000원 / 700,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 | 전주중산신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,653,898,893원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.10. 갑구 15번 압류 · 국(전주세무서) — 산정 기준 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 도로명주소 | 등기상 혁신로 243-19 · 2023.09.27. 혁신로 243-21로 변경 기재 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 더 어렵다
2024.12.10. 국(전주세무서) 압류가 말소기준으로 산정되어 있습니다. 이후 발생한 김정용·서울보증보험주식회사·한희탁·김용의 가압류, 심대보 근저당권, 완주군 압류와 본건 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거 조촌새마을금고의 채권최고액 3,324,000,000원 근저당은 말소 처리되어 있고, 전주중산신용협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당 역시 말소된 것으로 분류되어 있습니다. 다만 전주중산신협은 현재 경매 신청채권자이므로, 해당 근저당의 실제 말소 경위와 현재 담보권·배당관계를 최신 등기부 및 집행기록으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 본건 401호의 핵심 위험
조사상 임차·점유 관계는 3건입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 분류되는 관계는 없습니다. 다만 유한회사 지성, 정영석은 하나의 공동 기재이므로 개별 임차계약 및 계약당사자 수는 원본에서 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 전입 등 기재일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정길연 | 1층·2층 (856㎡) | 2023.11.30. | 보증금 미상 차임 미상 |
가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 지성, 정영석 | 301호·401호 (884.72㎡) | 2023.11.13. | 보증금 1,000 차임 1,500 기재금액의 단위 확인 필요 |
있음(기재상) | 산정상 없음 | 없음 |
| 김경덕 | 320.6612㎡ | 2024.06.13. | 보증금 미상 차임 미상 |
가능·미상 | 미상 | 없음 |
전입 등 기재일은 조사상 날짜이며, 상가건물의 실제 대항력 성립 여부는 인도·사업자등록 등 해당 법률상 요건과 기준시점을 별도 확인해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않았다는 사정만으로 우선변제권 부존재가 확정되는 것은 아닙니다.
또한 정길연은 과거 등기부상 가압류 채권자로 등장하는 이름과 같습니다. 해당 가압류는 2023.09.08. 말소되었지만, 임차인과 채권자가 동일인인지, 관계인인지, 실제 임대차가 존재하는지는 별도 조사 대상입니다. 가장임차인 가능성이 언급되었다는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
③ 가격과 회차별 위험 — 유찰되어도 인수 문제가 사라지지 않는다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 700,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%가 최저가입니다. 그러나 이 근린시설과 직접 비교할 만한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다.
더욱 중요한 것은 실질취득액입니다. 매수인이 부담할 비용은 단순한 낙찰가만이 아니라 낙찰가에 실제 인수하는 임차보증금 등 추가 부담을 합한 금액으로 보아야 합니다. 현재 배당 계산에 반영된 인수액은 1,000원이지만, 보증금 미상의 점유 관계가 남아 있어 실질취득액은 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 700,000,000원 | 690,600,000원 | 325,457,847원 | 1,000원 + 미상 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 560,000,000원 | 552,000,000원 | 464,057,847원 | 1,000원 + 미상 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 448,000,000원 | 441,120,000원 | 574,937,847원 | 1,000원 + 미상 |
유찰 시 가격은 가정 시나리오입니다. 미배당은 계산표상 채권자에게 지급되지 않는 금액이며, 그 전액을 매수인이 인수한다는 의미가 아닙니다. 표의 1,000원은 배당 산정상 임차인 인수액이고, 미확인 보증금은 추가로 남아 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 700,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,400,000원 |
| 1. 가압류 · 김정용 | 592,000,000원 | 592,000,000원 |
| 2. 근저당 · 심대보 | 200,000,000원 | 98,600,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한희탁 | 22,120,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김용 | 101,937,847원 | 0원 |
| 임차인 보증금 · 유한회사 지성, 정영석 | 1,000원* | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 합계 | — | 700,000,000원 |
* 임차인 보증금 1,000원은 배당 산정에 적용된 수치이며, 실제 임대차계약의 금액 단위 확인이 필요합니다. 매수인 인수로 처리되어 매각대금 배당 합계에는 포함되지 않습니다.
이 계산에서는 집행비용 9,400,000원을 제외한 690,600,000원이 채권자에게 배당되고, 배당 대상 채권 1,016,057,847원 중 325,457,847원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
다만 이 배당표는 확정 배당표가 아닙니다. 특히 전주중산신용협동조합은 신청채권액이 3,653,898,893원인데도 회차별 계산상 배당액이 0원으로 처리되어 있습니다. 과거 근저당 말소 관계와 신청채권자의 실제 배당순위, 국세·지방세 채권액 및 임차인 우선변제 여부를 확인하지 않고 이 배당 순서를 최종적인 법적 결론으로 받아들여서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 완주군 이서면 갈산리 전주온빛초등학교 서측 인근, 전북혁신도시 경계에 위치합니다. 동측에는 학교·관공서·근린생활시설·대형마트가 형성되어 있고 서측에는 농경지가 혼재합니다. 상권과 배후지 상태는 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.
- 건물 이용. 일반철골구조 지하 1층~지상 4층 건물이며, 감정상 각 부분은 근린생활시설인 운동시설·골프연습장으로 이용됩니다. 실내 골프시설 인테리어, 위생·급배수·승강기·소방·냉난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역 및 도시지역에 해당하고, 일부 필지는 자연취락지구 및 도시계획도로와 관련됩니다. 토지 공시지가로 266,500원/㎡가 기재되어 있으며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 골프연습장 용도의 근린시설은 매수자와 임차수요가 용도에 영향을 받습니다. 해당 시설의 영업 지속 가능성, 내부시설 재사용, 용도 전환 가능성, 실제 임대수익을 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.
- 주소 확인. 등기상 도로명주소와 2023.09.27. 변경 기재 주소가 다르므로, 집합건축물대장과 현장 표시를 대조해 본건 401호의 정확한 위치와 호실 범위를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 임대차계약 확인. 유한회사 지성·정영석의 실제 계약당사자, 보증금·차임 단위, 계약기간, 점유 현황, 사업자등록 및 확정일자를 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자 조사. 정길연과 김경덕의 보증금, 대항력 성립 여부 및 본건 401호와의 관련성을 확인하세요. 현황조사에 등장한다는 사실만으로 대항력이나 인수금이 확정되지는 않습니다.
- 명세서 원본 재확인. ‘인수권리 해당사항없음’이라는 문구와 선순위로 보이는 임차·점유 기재의 관계를 확인하세요. 인수 위험이 해소되었다는 확정적 근거가 필요합니다.
- 등기부와 배당순위 확인. 전주중산신용협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당 말소 경위, 경매 신청채권, 국세·지방세 압류의 법적 우선순위와 실제 배당 가능성을 확인하세요.
- 실질취득액 산정. 최저매각가에 실제 인수되는 미배당 임차보증금, 명도비용, 관리비 및 기타 비용을 더해 취득부담을 재계산하세요.
- 영업시설·명도 확인. 골프연습장 설비의 소유 관계와 철거·원상복구 책임, 운영 주체, 기존 점유자의 퇴거 가능성을 검토하세요.
- 가격 검증. 같은 생활권의 유사 근린시설 실거래, 최근 임대료, 공실 및 수익률을 확인하세요. 단순히 유찰로 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
- 입찰 전 현장·원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기부와 집합건축물대장을 확인하고 실제 점유 상태를 재점검하세요.
맺으며 — “7억 신건보다 중요한 것은 확정되지 않은 인수액”
이 사건의 핵심은 등기부에 권리가 많다는 사실 자체가 아닙니다. 과거 권리는 상당 부분 말소되어 있고, 현재 산정된 말소기준 이후 권리도 대체로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 문제는 그와 별개로 존재하는 임차·점유 관계입니다.
본건 401호를 포함하는 임차 관계가 있으며, 보증금 미상의 점유자도 2건 존재합니다. 배당 시뮬레이션에는 1,000원의 인수액만 표시되어 있지만, 이 금액이 매수인의 실제 인수부담 전부라고 볼 수 없습니다. 더욱이 신청채권액과 배당 산정 사이에도 추가 확인이 필요한 부분이 있습니다.
가격 판단에서도 현재 최저가 700,000,000원이 최근 시장가격보다 저렴하다는 근거는 확보되지 않았습니다. 운동시설로 이용되는 근린시설이라는 용도 특성까지 고려하면, 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
종합 판단은 D등급, 현 단계 입찰 보류입니다. 이는 권리 인수가 확정되었다거나 시세보다 비싸다는 단정이 아니라, 401호 임차관계·미상 보증금·배당순위·가격 적정성이 충분히 확인되지 않았기 때문입니다. 이 사건에서 우선해야 할 것은 입찰가를 낮추는 전략이 아니라 실제 인수액과 점유 상태를 먼저 확정하는 작업입니다.
