전주지방법원 2025타경978. 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리의 근린시설 2층 201호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(운동시설·골프연습장)이며, 소유자는 주식회사우마이엔에스입니다. 신청채권자는 전주중산신용협동조합이고 청구금액은 3,653,898,893원입니다.
등기에는 과거 가압류와 경매개시결정이 반복되어 있고, 조촌새마을금고 및 전주중산신용협동조합의 근저당도 확인됩니다. 그러나 두 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 분류되어 있습니다. 현재 중요한 쟁점은 2024.01.19 설정된 정길연의 전세권 600,000,000원, 여러 점유자의 대항력, 세금 압류 및 배당관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경978 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 57-26 주건축물 1동 2층 201호 |
| 등기부상 도로명주소 | 전북특별자치도 완주군 이서면 혁신로 243-19 |
| 주소 변경 사항 | 2023.09.27 도로명주소가 혁신로 243-21로 변경된 것으로 매각물건명세서에 기재 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(운동시설·골프연습장) · 2층 201호 |
| 건물구조 | 일반철골구조 · 지하 1층~지상 4층 |
| 소유자 | 주식회사우마이엔에스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 859,000,000원 / 859,000,000원 (신건) |
| 입찰 경과 | 0회 유찰 |
| 신청채권자 | 전주중산신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,653,898,893원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
권리분석상 말소기준은 2024.12.10 전주세무서의 국세 압류로 산정되어 있습니다. 앞서 설정된 근저당들은 등기부상 이미 말소된 것으로 처리되어 있기 때문입니다. 다만 압류가 말소기준으로 표시되어 있다는 사실만으로 그보다 앞선 전세권과 임차인의 권리가 모두 인수된다고 단정할 수는 없습니다. 전세권의 배당·소멸 여부와 임차인의 대항요건 및 보증금 미배당 여부를 각각 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력과 인수액이 불명확
임차·점유 신고는 4건입니다. 그중 전입일이 확인되는 신고는 3건이며, 나머지 1건은 성명 및 전입관계 확인이 필요합니다. 일부 신고는 201호가 아닌 다른 층·호실을 포함하므로, 본건 201호에 직접 미치는 권리와 건물 내 다른 호실의 권리를 구별해야 합니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 / 전입 | 보증금·차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 정길연 |
1층·2층 (856㎡) 2023.11.30 |
임차보증금 미상 별도 등기 전세금 600,000,000원 |
대항력 가능·확인 필요
우선변제 미상
전세권 인수 여부 확인 2025.12.31 배당요구 신고 |
| 유한회사 지성, 정영석 |
301호·401호 (884.72㎡) 2023.11.13 |
보증금 1,000 차임 1,500 금액 단위 확인 필요 |
대항력 가능
우선변제 미상
인수 여부 확인 본건과 점유호실 관계 확인 |
| 김경덕 |
320.6612㎡ 2024.06.13 |
보증금 미상 차임 미상 |
대항력 가능·확인 필요 우선변제 미상 인수금 미확정 |
| 성명 확인 필요 명세서 표기: 기사항전 |
주거 표기 전입일 미상 |
보증금 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 신원·점유 확인 |
대항력 표시는 전입일 및 신고 내용을 중심으로 한 잠정 판단입니다. 근린시설의 실제 점유, 주거·사업장 이용, 해당 호실과의 관계, 확정일자 및 유효한 대항요건은 별도로 확인해야 합니다. 금액 단위가 명확하지 않은 보증금·차임은 원문 수치만 표시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 859,000,000원 가정)
아래는 신건 매각가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 전세권에 600,000,000원이 배당된다는 가정을 사용한 것이며, 실제 권리 소멸이나 최종 배당순위가 확정되었다는 의미는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,990,000원 |
| 1. 전세권 · 정길연 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김정용 | 592,000,000원 | 248,010,000원 |
| 3. 근저당 · 심대보 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한희탁 | 22,120,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김용 | 101,937,847원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
시뮬레이션상 배당 대상 채권 합계는 1,616,057,847원, 채권자 배당 합계는 848,010,000원, 미배당액은 768,047,847원입니다. 신청채권자 전주중산신용협동조합의 청구금액은 3,653,898,893원이지만, 해당 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 배당표의 우선순위와 실제 담보권 관계를 검증해야 합니다.
국세·지방세 관련 압류의 실제 배당순위와 법정기일, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 별도 검토가 필요합니다. 표의 인수 추정에는 유한회사 지성·정영석의 보증금 수치 1,000만 반영되어 있으며 그 금액 단위 및 다른 임차인 인수액은 확정되지 않았습니다. 전세권 배당 가정도 법원 배당확정 결과를 대체하지 않습니다.
회차별 가격과 인수위험
| 회차 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 859,000,000원 | 768,047,847원 | 인수금 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 687,200,000원 | 938,129,847원 | 인수금 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 549,760,000원 | 1,074,195,447원 | 인수금 미확정 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 완주군 이서면 갈산리 전주온빛초등학교 서측 인근, 전북혁신도시 경계부분에 위치합니다. 동측에는 학교·관공서·근린생활시설·대형마트가, 서측에는 농경지 등이 혼재해 있습니다. 주변은 성숙 중인 상가지대로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조, 지하 1층~지상 4층이며 실내 골프연습장 방식의 인테리어가 적용되어 있습니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·냉난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 접도. 동측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 일부 자연취락지구 및 도로계획 관련 사항이 있습니다. 가축사육제한구역에 해당하는 부분도 있으므로 건축물의 현재 용도와 향후 업종변경 가능성을 확인해야 합니다.
- 건축물 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 이는 임대차·점유 및 권리관계의 안전성을 의미하지는 않습니다.
- 환금성. 혁신도시 인접 상권의 배후수요는 검토할 요소이지만, 골프연습장 형태의 근린시설은 아파트와 달리 임대수익·운영업종·시설 전환비용에 따라 매수자가 제한될 수 있습니다. 실제 거래사례와 임대수익 확인 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 600,000,000원. 정길연의 공동전세권이 매각으로 소멸하는지, 실제 배당으로 소멸할 수 있는지, 201호의 부담 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다.
- 명세서와 등기 대조. 인수권리 해당사항 없음이라는 명세서 기재와 선순위 전세권의 인수 표기가 다르므로 법원 매각물건명세서 원본 및 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 점유호실 구분. 정길연의 1·2층 점유와 101호 공동전세, 유한회사 지성·정영석의 301·401호 점유, 김경덕의 점유면적이 201호 매수에 실제로 어떤 영향을 주는지 조사해야 합니다.
- 보증금 확정. 정길연·김경덕의 미상 보증금과 유한회사 지성·정영석의 보증금·차임 표기 단위를 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 적법성도 함께 점검해야 합니다.
- 세금 압류. 전주세무서와 완주군 압류의 말소·해제 여부 및 실제 조세 우선순위를 확인해야 합니다. 세금 관련 배당관계는 단순한 등기 순서만으로 확정하기 어렵습니다.
- 신청채권자 담보권. 전주중산신용협동조합 근저당의 말소 경위와 임의경매 개시의 근거를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용. 낙찰가에 미배당 임차보증금 등 인수액, 명도비용과 용도변경·시설비용을 더해 판단해야 합니다. 보증금 인수 구조라면 유찰 자체가 실질가격 할인을 보장하지 않습니다.
- 사업성·환금성. 근린시설의 실제 임대수익과 공실, 시설 상태 및 운영 가능 업종을 확인하고 주변 실거래 사례와 비교해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·배당요구 자료를 매각기일 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “8.59억보다 중요한 것은 인수할 권리”
이 물건은 선순위 전세권 600,000,000원, 임차·점유관계 4건, 압류 및 다수 채권관계가 겹친 권리분석 난도가 높은 근린시설입니다. 특히 등기상 전세권 인수 표시와 명세서·배당 시뮬레이션 사이에 확인해야 할 차이가 있고, 일부 임차보증금도 확정되지 않았습니다.
신건 예상 미배당액은 768,047,847원이며, 유찰 회차가 진행될수록 채권 미배당액은 증가하는 것으로 계산됩니다. 다만 채권 미배당과 매수인 인수는 별개의 문제이므로, 배당 부족액 전체를 곧바로 매수인 부담으로 보아서는 안 됩니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류·권리확인 우선입니다. 감정가 859,000,000원도, 1회·2회 유찰가격도 현재는 안전한 실질취득금액이나 시세상 매력적인 가격으로 확정할 수 없습니다. 선순위 전세권의 처리, 각 점유자의 대항력과 보증금, 법원의 최종 매각조건을 확정한 뒤에야 응찰가격을 산정할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 할인율보다 인수위험의 해소 여부입니다.
