전주지방법원 2025타경978. 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리, 전북혁신도시 경계부에 있는 주건축물 제1동 제3층 제301호입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 지하 1층~지상 4층이며, 각 호실은 근린생활시설 중 운동시설인 골프연습장으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사우마이엔에스, 경매신청 채권자는 전주중산신용협동조합입니다.

이 사건은 단순히 근저당권이 많다는 이유만으로 위험한 물건은 아닙니다. 현재 등기상 말소기준권리로 분류된 것은 2024.05.02 설정된 박주봉의 근저당권 100,000,000원이고, 뒤이어 설정된 심대보 근저당권과 여러 가압류·압류는 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 과거 조촌새마을금고 및 전주중산신용협동조합의 근저당권은 해당 등기상 말소 처리되어 있습니다.

하지만 2023년에 전입한 점유자들이 존재합니다. 특히 유한회사 지성, 정영석은 301호와 401호를 함께 점유하는 것으로 기재되어 있어, 이 경매 목적물과 직접 관련됩니다. 보증금·확정일자가 알려지지 않은 정길연도 말소기준보다 먼저 전입한 것으로 조사됐습니다. 등기권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금이 인수되지 않는다는 사실은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 쟁점

이 물건의 말소기준은 2024.05.02 박주봉 근저당권입니다. 해당 권리를 기준으로 현재 살아 있는 후순위 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 반면 그보다 먼저 전입한 점유자의 대항력은 등기상 말소 여부만으로 판단할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유와 인수보증금

조사된 임차인·점유 관련 기록은 3건이며, 보증기관의 대위변제·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 다만 점유 부분이 여러 층 또는 여러 호실에 걸쳐 있어 301호에 대응하는 임대차계약과 보증금을 구분해야 합니다.

대항력 판정은 조사된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 관한 1차 분석입니다. 실제 법률상 대항력은 목적물 인도, 적법한 주택 또는 상가 임대차 대항요건, 점유의 계속 여부, 사업자등록 또는 주민등록의 적정성 등에 따라 달라집니다. 보증금·확정일자 미상인 점유자에게 대항력이나 우선변제권이 확정적으로 존재한다고 보지 않습니다.

③ 가격 분석 — 최저가보다 실질취득액

이 물건은 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 715,000,000원입니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격을 확인할 수 없으므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴한지, 높은지 판단할 수 없습니다. 특히 골프연습장으로 이용되는 근린시설은 일반 주거용 부동산과 가격을 단순 비교하기 어렵습니다.

매수인의 실질취득액은 낙찰가에 매수인이 부담할 미배당 임차보증금을 더해 판단해야 합니다. 현재 계산에 반영된 보증금 인수액은 1,000원으로, 현재 회차에서는 715,000,000원 + 1,000원 = 715,001,000원입니다. 다만 이는 다른 미상 보증금, 취득 관련 세금, 명도·시설 비용 등을 포함하지 않은 계산상 하한입니다.

위 실질취득액은 각 회차 최저매각가에 예상배당상 인수보증금 1,000원을 더한 수치입니다. 실제 낙찰가·배당순위·임차계약 내용에 따라 달라지며, 미확인 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 유찰 시나리오는 가정이며 향후 매각가격을 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 715,000,000원 가정)

현 회차 매각가를 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용을 공제한 뒤 박주봉 근저당권과 김정용 가압류 채권에 우선적으로 배당되고, 심대보 근저당권부터 미배당이 발생합니다. 이는 제공된 배당계산 순서를 따른 추정표로서, 국세 압류 및 실제 조세 우선순위, 임차인 우선변제 등이 반영된 확정 배당표는 아닙니다.

매각대금 715,000,000원 = 추정 집행비용 9,550,000원 + 채권자 예상배당 705,450,000원입니다. 매수인 인수 가정액 1,000원은 배당금이 아니므로 매각대금 배분 합계에 포함하지 않았습니다. 채권 미배당 410,607,847원도 그 자체가 매수인 인수채무라는 의미는 아닙니다. 채권최고액을 활용한 배당 가정이며, 당해세·조세 우선순위·최우선변제·미확인 선순위 임차보증금에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 완주군 이서면 갈산리 전주온빛초등학교 서측 인근에 있으며, 전북혁신도시 경계부에 위치합니다. 동측에는 학교·관공서·근린생활시설·대형마트 등이 형성되어 있고, 서측에는 농경지 등이 혼재합니다. 감정평가상 상권과 배후지 상태는 무난한 편으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 동측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 건물. 일반철골구조 지하 1층~지상 4층 건물입니다. 상가 기본 위생·급배수 설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 냉난방설비가 기재되어 있습니다. 실내는 골프존 방식의 인테리어 등이 적용된 것으로 조사됐습니다.
• 용도. 각 호실은 근린생활시설(운동시설: 골프연습장)로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 임대수요와 매각 가능성은 골프연습장 운영 상태 및 다른 용도로의 전환 가능성에 영향을 받을 수 있습니다.
• 토지 규제. 관련 토지는 자연녹지지역이며 갈산리 57-26에는 자연취락지구 및 중로1류 접합 등의 사항이 있습니다. 일부 필지는 가축사육제한구역에 포함됩니다. 개별 호실의 대지권 및 실제 적용 제한은 공부와 대조해야 합니다.
• 공시지가. 관련 토지의 공시지가는 266,500원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 건물 301호의 시장가격이나 낙찰 적정가격을 직접 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 인테리어·시설물의 소유관계 및 인도 대상은 별도로 조사해야 합니다.
• 환금성. 혁신도시 인접 입지는 긍정적인 요소이나, 골프연습장 중심의 근린시설은 일반적인 주거용 물건보다 수요자가 제한될 가능성이 있습니다. 실거래 및 임대수익 비교가 확인되지 않아 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호 실제 점유자 확인. 유한회사 지성, 정영석의 점유가 301호와 401호 중 어떻게 구분되는지, 현장 점유와 계약서가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 보증금 단위 검증. 임대차 보증금 1,000원 및 차임 1,500원으로 반영된 수치의 실제 계약서상 금액과 단위를 확인해야 합니다. 계약이 여러 호실에 걸친 경우 301호에 귀속되는 금액을 구분해야 합니다.
• 대항요건·확정일자 확인. 전입일만으로 상가 임차인의 대항력·우선변제권이 최종 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유, 사업자등록 등 적법한 대항요건과 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 정길연의 임대차 관계 확인. 1층·2층 점유 기록이 301호에도 영향을 미치는지, 실제 보증금은 얼마인지, 과거 가압류 채권자와 동일인인지 확인해야 합니다. 가장임차인 여부도 추정만으로 단정해서는 안 됩니다.
• 김경덕의 점유 면적 확인. 기재된 320.6612㎡가 어느 호실에 속하는지 확인하고, 실제 점유로 인한 인도·명도 문제를 검토해야 합니다.
• 인수권리 기재 불일치 해소. 명세서상 인수권리 해당사항 없음과 배당모형상 보증금 1,000원 인수의 차이를 법원 매각자료와 임대차계약 원본으로 확인해야 합니다.
• 신청채권자 권리 검증. 전주중산신용협동조합의 기존 근저당 말소 범위, 공동담보, 신청채권의 근거와 예상배당 0원 처리 사유를 확인해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 2024.12.10 전주세무서 관련 압류가 있으므로 당해세 등 조세채권의 금액과 법정기일, 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 공동담보·호실 구분. 종전 신협 근저당권과 심대보 근저당권의 공동담보 관계가 확인되므로, 각 호실별 등기와 배당 관계를 구분해서 검토해야 합니다.
• 주소 및 건축물 공부. 혁신로 243-19와 변경 주소 혁신로 243-21의 관계를 확인하고, 집합건축물대장·등기부·현장을 일치시켜야 합니다.
• 관리비·시설물·명도. 공용부분 체납 관리비, 점유자 퇴거, 골프연습장 시설 및 기계설비의 소유권과 철거·원상복구 비용을 확인해야 합니다.
• 시세 검증 후 응찰. 감정가 715,000,000원을 곧바로 시장가격으로 간주하지 말고, 비교 가능한 근린시설 거래와 실질 임대수익을 검토한 뒤 인수 위험까지 반영한 응찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 인수액이 먼저다”

이 사건의 가장 큰 특징은 신건 715,000,000원이라는 가격 자체가 아닙니다. 말소기준인 2024.05.02보다 먼저 전입한 점유 기록이 2건 있고, 경매 대상인 301호를 포함하는 임차인에 대해 배당모형상 보증금 인수액이 존재한다는 점입니다.

확인된 계산상 인수액은 1,000원으로 작지만, 이를 근거로 전체 인수 위험이 작다고 확정할 수는 없습니다. 정길연의 보증금은 미상이고 실제 점유범위도 301호와 구분되어야 합니다. 여기에 명세서상 인수권리 기재와 예상배당의 차이, 신청채권자의 종전 근저당 말소 및 배당 0원 처리, 조세 압류 등이 겹쳐 있습니다.

가격 측면에서도 최근 실거래와 임대수익을 확인하지 못했기 때문에 715,001,000원의 계산상 실질취득액이 적정한지 판단할 근거가 부족합니다. 유찰로 최저가가 낮아져도 선순위 임차보증금의 인수액이 달라질 수 있는 만큼, 최저가 하락만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

종합 판단은 입찰 보류·추가 권리검증 우선입니다. 301호에 적용되는 임차인의 실제 보증금·대항력과 배당순위, 신청채권자의 권리 근거를 명확히 확인하고, 근린시설의 적정 시장가격을 독립적으로 검증해야 합니다. 이 물건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다 무엇을 인수하고 어떤 점유를 넘겨받느냐입니다.