의정부지방법원 2026타경71376. 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 비동 5층 504호입니다. 소유자는 손영일이며 2022년 8월 31일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행 명의로 채권최고액 1,176,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 소유자에 대한 회생절차가 개시됐다가 폐지됐고, 중소기업은행에서 채권을 양도받은 유더블유아이유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다.

등기상 근저당 자체는 매각으로 소멸할 예정이어서, 채권최고액 전체를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 하지만 권리분석은 근저당 소멸에서 끝나지 않습니다. 현황조사 등에는 서로 다른 임차인 4명이 나타나고, 그중 법인 임차인 1명은 신고일을 확인할 수 없어 대항력 판단이 유보돼 있습니다. 게다가 분류상 도시형생활주택과 감정상 공장 이용상태의 불일치까지 있어 점유·용도·가격을 함께 검증해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도

말소기준권리는 2022년 8월 31일 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,176,000,000원으로, 제505호·제506호·제507호와 공동담보 관계입니다. 해당 근저당과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 공동담보의 실제 채무잔액 및 다른 호수의 배당상황은 별도로 확인해야 합니다.

2025년에는 소유자에 관한 임원재산보전처분과 회생절차개시등기가 있었으나, 2026년 6월 11일 회생절차폐지 및 관련 등기말소가 기록됐습니다. 등기상 회생절차의 흐름은 확인되지만, 입찰 전에는 등기부 최신 상태와 집행절차 진행상황을 다시 대조하는 것이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 4명 중 1명은 대항력 미상

현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인으로 조사된 인원은 4명(법인 포함)입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고자는 없습니다. 세 임차인은 신고일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리되어 있지만, (주)지원알엔티는 신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.

확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력 없음으로 분류된 임차인도 법정 최우선변제 등 별도 배당요건은 확인이 필요합니다. 법인 임차인은 실제 사업자등록·점유·용도에 따른 적용 법률도 검토해야 합니다.

③ 가격 검토 — 감정가 329,000,000원을 시세로 단정할 수 없다

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 329,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저가가 감정가의 100%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세가 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 부족합니다.

1회 또는 2회 유찰 시 최저가가 낮아지는 시나리오는 존재하지만, 낮아진 최저가가 곧바로 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 실제 이용상태가 공장(지식산업센터)인 점까지 고려하면, 비교 대상 역시 유사한 용도·면적·입지의 거래여야 합니다. 주거용 아파트 가격을 대용 지표로 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 계산이며 실제 채권잔액, 공동담보인 505호·506호·507호의 배당, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 경매 신청채권자는 중소기업은행으로부터 채권을 양도받은 유더블유아이유동화전문유한회사이므로 실제 배당받을 권리자와 금액은 채권양도 및 배당관계 서류로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 고산초등학교 북서측 인근으로 기재되어 있으며, 주변에 근린생활시설·공동주택·지식산업센터 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 프리케스트 콘크리트구조, 커튼월 및 복합판넬 외벽, 강화유리 창호가 기재되어 있습니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지에 해당하며 지목은 대, 토지면적은 7,564.8㎡입니다. 북서측으로 폭 약 25m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·고산 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가 기재액은 1,946,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 내부 방문 당시 폐문·부재로 실제 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 첨부 평면도와 실제 내부구조가 다를 수 있습니다.
• 환금성. 적정 비교거래가 확인되지 않아 매각 가능 가격과 예상 매각기간을 판단하기 어렵습니다. 지식산업센터의 실제 수요·임대차·허용용도에 대한 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도 불일치 해소. 도시형생활주택 분류와 공장(지식산업센터) 감정 이용상태가 서로 다릅니다. 건축물대장·집합건축물대장·등기부·감정평가서를 대조하여 실제 허용용도를 확인해야 합니다.
• 임차인 4명 실제 점유 확인. 모두 목적물 전부로 기재되어 있으므로 계약 종료·승계·전대차·현재 점유 상태를 구분하고 명도 대상을 특정해야 합니다.
• (주)지원알엔티 대항력 확인. 신고일 미상 임차인입니다. 사업자등록·인도·점유개시·확정일자·배당요구 등 실제 권리 성립요건을 점검해야 합니다.
• 임차인 배당순위 확인. 보증금과 월차임은 확인되지만 확정일자 및 배당요구가 확인되지 않았습니다. 관련 법률상 우선변제·최우선변제 성립 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 공동담보 범위 확인. 같은 근저당권의 공동담보인 505호·506호·507호와 다른 배당 가능성을 검토하고, 실제 피담보채무 잔액을 확인해야 합니다.
• 회생절차 등기 확인. 회생절차폐지 및 관련 등기말소 이력을 최신 등기부와 집행기록으로 다시 대조해야 합니다.
• 적정가격 재산정. 감정가 329,000,000원이 실제 거래 시세보다 낮다는 근거가 없습니다. 유사 용도 물건의 최근 거래·현재 매물·임대수익을 확인한 후 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 내부 상태·명도·관리비. 내부 실사가 이루어지지 않았으므로 사용 상태, 원상회복 가능성, 점유자 퇴거, 미납 관리비 등을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부·집행기록을 입찰 전 최신본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 지워진다고 안전한 입찰은 아니다”

의정부 고산 한강듀클래스 504호는 근저당 말소구조만 보면 단순한 편입니다. 2022년 설정된 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 매각으로 소멸할 예정이기 때문입니다. 큰 채권최고액과 예상 미배당금이 곧 낙찰자의 채무로 넘어가는 것은 아닙니다.

그러나 임차인 4명, 대항력 미상 1명, 목적물 전부에 관한 중복된 임차관계, 도시형생활주택 분류와 지식산업센터 이용상태의 불일치, 내부 미확인, 실거래 시세 부재라는 요소들이 함께 존재합니다. 특히 대항력 미상 임차인의 보증금 인수 가능성을 확인하지 않고 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 것은 위험합니다.

결론은 신건 입찰 보류·선확인입니다. 329,000,000원이 적정가격인지 검증되지 않았고, 유찰 시 가격이 낮아지더라도 그 자체로 투자 매력이 입증되지는 않습니다. 이 물건은 얼마에 살 것인가보다 무엇을 실제로 취득하고 누구의 점유를 인수하게 되는지를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.