의정부지방법원 2026타경71376. 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 비동 507호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 손영일이며, 2022년 중소기업은행 명의로 설정된 채권최고액 1,176,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 채권자 유더블유아이유동화전문유한회사가 중소기업은행으로부터 채권을 양도받은 것으로 표시되어 있으며, 청구액은 1,046,811,702원입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 채무액이 크다는 데 있지 않습니다. 근저당권은 매각으로 소멸하고, 배당받지 못한 근저당 채권액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 문제는 서로 다른 임차인들이 목적물 전부에 관한 임차관계로 조사되었다는 점과 건물의 표시 용도와 실제 감정 이용상태가 다르다는 점입니다. 실거래가격을 통한 적정 낙찰가 판단도 아직 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 사항이 남아 있다

등기부상 말소기준권리는 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,176,000,000원이며, 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 근저당권에는 같은 건물 비동 5층 504호·505호·506호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 따라서 채권최고액 전부를 507호에 대한 독립적인 채무액이나 실제 회수 예정액으로 단정해서는 안 됩니다. 공동담보 목적물별 매각과 배당 관계를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 미상 1건이 핵심

현황조사 및 매각물건명세서 등에 나타난 임차 관련 기록은 개인 2건, 법인 2건으로 총 4건입니다. 보증기관의 대위변제·승계로 인한 중복신고로 표시된 기록은 없습니다. 다만 실제 점유 인원과 각 임대차의 유효성은 별도로 확인해야 합니다.

모든 임차 관련 기록의 대상 범위는 목적물 전부로 표시되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 표의 우선변제 상태는 확정적인 권리 인정 여부를 의미하지 않습니다.

특히 4건 모두 목적물 전부와 관련된 임차관계로 기재되어 있습니다. 계약 기간이 서로 다른 것인지, 점유가 이전된 것인지, 현재 누구에게 인도 의무가 있는지까지 확인해야 명도 비용과 인수 위험을 실질적으로 판단할 수 있습니다.

③ 시세·가격 판단 — 신건 가격의 적정성은 미확인

감정가와 최저매각가는 모두 352,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 입찰 기준입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.

또한 감정상 이용상태가 공장(지식산업센터)이므로, 일반 공동주택 시세로 가격을 판단하기도 어렵습니다. 실제 용도와 이용 제한, 임대수요, 공실 가능성, 내부 상태를 확인한 뒤 동일 용도의 거래사례를 기준으로 적정가격을 산정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)

집행비용은 5,728,000원의 추정치를 반영하였습니다. 채권액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 계산이며 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 계산상의 부족액이지 매수인 인수액이 아닙니다. 공동담보 관계에 따른 실제 배당 및 채권양도에 따른 배당귀속도 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 배당 시뮬레이션

계산상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이는 미상 임차인의 대항력과 실제 배당 가능성이 확정되기 전의 추정입니다. 선순위 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면, 해당 인수액을 낙찰가에 더한 실질취득금액으로 다시 분석해야 합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 감정평가상 고산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 공동주택 및 지식산업센터 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 프리케스트 콘크리트구조의 10층 건물로, 외벽은 커튼월 및 복합판넬, 창호는 강화유리 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정상 공장(지식산업센터)으로 조사되었습니다. 현장 방문 시 폐문·부재로 내부를 확인하지 못해 실제 내부구조가 첨부 도면과 다를 수 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 고산 지구단위계획구역, 공공주택지구 및 과밀억제권역 등의 규제가 확인됩니다. 북서측으로 폭 약 25m의 포장도로와 접합니다.
• 공시지가. 1,946,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지의 단위면적당 공시지가로서 507호의 거래가격을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 지식산업센터로서의 실제 사용 가능 범위와 매수·임차 수요를 확인해야 합니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 환금성이 높거나 낮다고 단정할 수 없습니다.
• 위반 여부. 감정 관련 자료에 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 실제 사용 적법성은 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 미상 임차인. (주)지원알엔티의 임대차계약, 사업자등록 등 대항요건, 실제 점유 및 임대차 개시 시점을 확인해야 합니다. 인수액 0원 추정을 확정적인 사실로 취급하지 마세요.
• 나머지 임차 관련 기록. 노영택·이인규·(주)키스뛰르의 현재 점유 여부, 계약 종료 및 명도 관계를 확인하세요. 모든 기록이 목적물 전부로 조사된 이유를 검토해야 합니다.
• 용도 대조. 도시형생활주택이라는 물건 표기와 감정상 공장(지식산업센터) 이용상태의 차이를 건축물대장·등기부·감정평가서·현장조사를 통해 확인하세요.
• 공동담보. 비동 504호·505호·506호가 함께 담보로 기재된 근저당권의 실제 채권액, 채권양도 및 공동담보 관련 배당 관계를 확인하세요.
• 회생절차. 보전처분과 회생절차개시의 말소, 회생절차폐지 경과 및 경매 진행에 영향을 줄 사항이 있는지 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 용도·동일 건물 또는 인근 유사 물건의 실거래가격, 임대료, 공실 및 관리비를 확인한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 시설 상태, 내부구조, 사용 현황 및 수선 필요성을 별도로 확인하세요.
• 배당과 인수. 예상 근저당 미배당액과 낙찰자 인수채무를 구별하고, 임차인 우선변제·당해세·공용 관리비 등을 별도로 검토하세요.
• 경매 원본. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각 공고를 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 권리 위험 해소”

이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 근저당권 미배당액이 낙찰자에게 직접 승계되지 않는다는 점에서는 기본적인 권리 구조가 비교적 분명합니다. 그러나 임차인 1건의 대항력은 미상이고, 임차 관련 기록 4건의 실제 점유관계도 확인할 필요가 있습니다.

여기에 도시형생활주택 표기와 공장(지식산업센터) 이용상태의 차이, 공동담보, 회생절차 관련 이력, 비교 실거래가격 부재가 겹쳐 있습니다. 신건 최저가 352,000,000원이 적절한 가격인지도 아직 검증되지 않았습니다.

결론은 권리·용도 확인 전 입찰 보류입니다. 후순위 임차관계만 확인하고 넘어갈 사건이 아닙니다. 미상 임차인의 대항력 및 실제 점유 상태를 확정하고, 해당 호실의 적법한 용도와 시세를 확인한 뒤 실질취득금액과 입찰 가능 가격을 다시 계산하는 것이 합리적입니다.