의정부지방법원 2026타경71376. 대상은 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 비동 5층 506호입니다. 소유자는 손영일이며, 2022년 8월 31일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 중소기업은행 명의의 채권최고액 1,176,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채권이 양도된 것으로 기재되어, 임의경매 신청채권자는 유더블유아이유동화전문유한회사입니다.
특이한 점은 근저당의 담보 범위입니다. 해당 근저당권은 506호뿐 아니라 같은 건물의 504호·505호·507호를 공동담보로 포함합니다. 따라서 채권최고액 전체를 506호만의 실제 채무로 해석해서는 안 됩니다. 다른 담보물건의 처분과 배당, 채권 잔액, 공동담보 부담관계를 함께 확인해야 합니다.
또한 2025년에는 소유자에 대한 보전처분과 회생절차개시등기가 있었으며, 2026년 6월 11일 회생절차폐지와 관련 등기 말소가 기록되었습니다. 해당 경과와 경매 진행의 관계까지 최종 원본으로 확인하는 것이 좋습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71376 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-3 한강듀클래스의정부고산 비동 5층 506호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 문충로 74 |
| 물건종류 | 사건 표기: 도시형생활주택 감정평가 이용상태: 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 프리케스트 콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 10층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 손영일 (2022.08.31 소유권이전) |
| 감정가 | 296,000,000원 |
| 최저매각가 | 296,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 신청채권자 | 유더블유아이유동화전문유한회사 (양도인: 중소기업은행) |
| 청구금액 | 1,046,811,702원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.31 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,176,000,000원 |
| 공동담보 | 동일 건물 비동 5층 504호·505호·507호 |
| 임차 조사 | 개인 2명 · 법인 2건 (각각 목적물 전부 기재) |
주거용 도시형생활주택이라고 단정해 입찰해서는 안 됩니다. 건축물대장상 용도, 집합건축물의 전유부분 표시, 허용 사용형태, 임차인의 사업장 이용 여부를 대조해야 합니다. 용도에 따라 금융·임대·환금성 판단이 달라질 수 있습니다.
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
등기상 핵심 담보권은 2022.08.31 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리에 해당하며, 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이후 기록된 임의경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2022년의 신탁등기는 이미 말소됐으며, 2025년에 기록된 보전처분과 회생절차개시등기 역시 2026년 6월 11일 말소되었습니다. 다만 회생절차 관련 경과는 단순한 담보권 말소와 구별해야 하므로 경매 진행상태와 매각조건을 최종 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 4건 중 1건은 대항력 미상
현황조사에 기재된 임차 관계는 개인 2명과 법인 2건입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 항목은 없어, 조사상 임차 관계 4건을 각각 검토해야 합니다. 다만 모든 항목의 점유 부분이 목적물 전부로 기록되어 있으므로 실제 점유자와 계약관계가 중복되는지 확인하지 않고 4건이 동시에 독립적으로 점유한다고 단정해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 전입·신고일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노영택 목적물 전부 |
2023.08.01 | 1,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미확인 | 대항력상 인수 없음 |
| 이인규 목적물 전부 |
2024.09.09 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미확인 | 대항력상 인수 없음 |
| (주)키스뛰르 대표자 김영설 · 목적물 전부 |
2022.10.27 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미확인 | 대항력상 인수 없음 |
| (주)지원알엔티 대표자 박현정 · 목적물 전부 |
미상 | 10,000,000원 | 800,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 인수위험 미확정 |
임차관계는 현황조사 기준입니다. 확정일자·배당요구 여부 및 배당요구 종기는 확인되지 않았습니다. 대항력 판단에는 실제 점유, 해당 용도에 따른 전입 또는 사업자등록 등 법정 요건의 충족 여부를 함께 확인해야 합니다.
대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 경우에는 매수인이 미반환 보증금에 관한 부담을 질 가능성이 있습니다. 현재 예상배당표의 인수 0원은 이러한 미확정 위험까지 해소됐다는 의미가 아닙니다.
기재 보증금을 단순 합산하면 26,000,000원입니다. 그러나 동일 목적물 전부에 대한 임차관계가 중복 기재되어 있어 이 금액을 확정된 동시 임대보증금 채무나 매수인 인수액으로 보아서는 안 됩니다. 특히 대항력 미상인 (주)지원알엔티의 10,000,000원은 별도 검증이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 신건 296,000,000원, 할인 근거는 아직 없다
이번 경매는 0회 유찰된 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 296,000,000원으로 같습니다. 따라서 감정가 대비 할인은 없는 상태입니다.
가격을 판단할 때는 동일 건물·동일 용도·유사 규모의 최근 실거래가 중요합니다. 그러나 현재 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가 및 가격 추세가 확인되지 않아 296,000,000원이 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 도시형생활주택 시세와 공장·지식산업센터 시세를 섞어 비교하는 것도 적절하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 시나리오 | 추정 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 296,000,000원 | 884,944,000원 | 모형상 0원 · 미상 임차 별도 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 236,800,000원 | 943,315,200원 | 모형상 0원 · 미상 임차 별도 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 189,440,000원 | 990,012,160원 | 모형상 0원 · 미상 임차 별도 |
유찰 시나리오는 각 회차의 가정 매각가격입니다. 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고에 따라 확인해야 합니다. 미배당은 채권최고액 기준의 단순 추정 부족액으로 실제 채무 부족액이나 매수인 인수액과 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,944,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,176,000,000원 | 291,056,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 884,944,000원 |
신건 매각가격 296,000,000원을 가정하면 집행비용으로 4,944,000원을 공제한 후 근저당권에 291,056,000원을 배당하는 계산입니다. 채권최고액 기준 부족액은 884,944,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 추정됩니다.
여기서 중요한 점은 미배당액 884,944,000원이 곧 매수인 인수채무는 아니라는 것입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 실제 피담보채무, 공동담보 배당, 채권양도, 임차인 배당 및 우선순위에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
배당 계산은 집행비용 추정과 근저당 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 공동담보물건별 실제 채권 배분과 미상 임차인의 권리는 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 의정부시 산곡동 고산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·공동주택·지식산업센터 등이 분포합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 프리케스트 콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물입니다. 외벽은 커튼월·복합판넬 마감, 창호는 강화유리 등으로 기재되었습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·화재탐지설비·소화전설비·승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지로, 북서측 약 25m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가 1,946,000원/㎡, 용도지역은 준주거지역입니다.
- 도시계획. 고산 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등의 규제가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 건물의 실제 사용형태와 사건상 도시형생활주택 표기의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문·부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부구조는 첨부 평면도와 다를 수 있습니다.
- 환금성. 거래 비교 근거가 확인되지 않아 처분 예상가격과 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다. 특히 용도에 맞는 수요층과 담보대출 가능성을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공식 물건종류 확인. 사건상 도시형생활주택 표기와 감정상 공장(지식산업센터) 이용상태가 불일치합니다. 건축물대장·매각물건명세서·감정평가 원본을 반드시 대조하세요.
- 대항력 미상 임차인. (주)지원알엔티의 실제 점유개시일·사업자등록 관련 사항·계약서·보증금 지급 내역을 확인하세요.
- 임차 관계 중복 확인. 4건 모두 목적물 전부로 기재되어 있습니다. 실제 임차인이 각각 독립적으로 점유하는지, 이전 계약이나 전대차·법인 관계가 있는지 확인하세요.
- 확정일자·배당요구. 각 임차인의 우선변제 가능성과 배당요구 여부, 실제 배당 예상액을 확인하세요. 확인 전에는 최종 인수액을 확정하지 마세요.
- 공동담보 확인. 같은 건물 504호·505호·507호의 담보관계와 처분 진행상태, 채권잔액 및 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 회생절차 확인. 보전처분·회생절차개시·회생절차폐지의 기록과 현재 경매 진행상태를 최종 등기부 및 법원 서류로 대조하세요.
- 실거래 확인. 동일 건물의 동일 용도·유사 규모 거래와 최근 시세를 조사한 뒤에만 입찰가격 상한을 정하세요.
- 현장 확인. 내부 구조·실제 공장 사용 여부·시설물·현 점유자·관리 상태를 확인하세요.
- 명도와 비용. 점유자의 인도 가능성, 명도절차, 관리비 체납과 취득 관련 비용을 별도 검토하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 기일 공고를 확인하세요.
맺으며 — “근저당이 지워진다고 모든 위험이 지워지는 것은 아니다”
의정부 고산 한강듀클래스 506호는 2022년 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매입니다. 등기상 담보권의 매각 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 이 물건의 실질적인 위험은 다른 곳에 있습니다.
첫째, 임차 조사 4건 중 1건은 대항력 미상입니다. 둘째, 모든 임차 관계가 목적물 전부를 대상으로 기록되어 실제 점유구조를 재확인해야 합니다. 셋째, 사건상 도시형생활주택과 감정상 공장(지식산업센터)이라는 용도 차이가 있습니다. 넷째, 공동담보와 채권양도 관계를 확인해야 합니다.
최저가 296,000,000원은 아직 유찰되지 않은 감정가 그대로입니다. 최근 실거래 시세를 확인하지 못한 상태에서 할인 매력이나 투자수익을 단정할 근거가 없습니다. 또한 예상 미배당액 884,944,000원은 채권최고액 기준의 추정 부족액이지 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다.
결론은 권리 일부 긍정, 실질취득 위험 미확정, 가격 판단 보류입니다. 특히 대항력 미상 임차인과 용도 불일치가 해소되기 전에는 적극적인 신건 입찰보다 권리·사용현황·실거래 검증을 우선하는 접근이 합리적입니다.
