의정부지방법원 2026타경71376. 고산동 한강듀클래스의정부고산 비동 5층 505호입니다. 현재 소유자는 손영일이며, 2022.08.31 설정된 중소기업은행 근저당권 1,176,000,000원이 말소기준입니다. 해당 근저당은 같은 건물의 504호·506호·507호와 함께 공동담보로 설정되어 있습니다. 이후 회생절차가 개시되었다가 폐지되었고, 채권양수인인 유더블유아이유동화전문유한회사가 임의경매를 신청한 구조입니다.

등기상 권리만 살펴보면 말소기준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 방향입니다. 과거 신탁등기와 회생절차 관련 등기도 말소된 이력이 있습니다. 그러나 현황조사에는 서로 다른 임차인 4명이 나타납니다. 이 가운데 3명은 신고일이 말소기준보다 늦지만, 나머지 1명은 날짜가 확인되지 않습니다. 등기상 근저당의 소멸과 임차보증금 인수 여부는 구분해서 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 임차보증금은 별개

말소기준은 2022.08.31 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,176,000,000원이며, 현재 경매는 해당 채권의 양수인이 신청한 임의경매입니다. 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분석됩니다.

2025년에 등기된 보전처분과 회생절차개시등기는 2026.06.11 말소되었습니다. 회생절차폐지 관련 등기도 확인됩니다. 따라서 과거 회생절차 이력 자체를 곧바로 매수인 인수금액으로 계산할 수는 없습니다. 다만 실제 매각조건과 등기정리 상태는 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 4명, 1명은 대항력 미상

확인된 실제 임차인은 4명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 집계되는 사람은 없습니다. 모두 목적물 전부를 대상으로 기재되어 있어 각 임대차의 점유 범위, 실제 점유자 및 계약관계를 확인할 필요가 있습니다.

대항력 판단 기준일은 말소기준 근저당권 설정일인 2022.08.31입니다. 우선변제 여부는 확정일자 등 관련 요건이 확인되지 않아 별도로 판단할 수 없습니다.

임차인 관련 결론. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 모든 임차보증금이 법적으로 소멸한다는 확정 판정이 아닙니다. 특히 (주)지원알엔티의 대항력과 배당 여부가 확인되기 전에는 최종 실질취득금액을 315,000,000원으로 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 315,000,000원이 저렴한지는 미확인

현재 최저매각가는 315,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 용도·유사 규모 물건의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 현 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

특히 이 물건은 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 일반 주거용 아파트나 도시형생활주택의 매매가격을 그대로 비교 기준으로 사용하는 것은 적절하지 않습니다. 같은 건물 또는 유사 지식산업센터의 최근 실제 거래가격과 임대수요를 확인해야 가격 메리트를 검증할 수 있습니다.

유찰 시나리오는 제시된 매각가격과 배당 추정치를 사용했습니다. '산정상 0원'은 미확인 임차보증금의 법적 인수 가능성을 해소한 확정금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)

근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정배당입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 산곡동 고산초등학교 북서측 인근으로, 주위에 근린생활시설·공동주택·지식산업센터 등이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 10층 건물의 5층에 위치하며, 외벽은 커튼월·복합판넬 마감, 창호는 강화유리 등으로 기재되어 있습니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 준주거지역·고산 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 해당합니다. 대상 토지는 평탄한 사다리형이며 북서측 약 25m 포장도로와 접합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,946,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 호실의 매매시세를 직접 의미하지 않습니다.
• 현황. 감정평가에서는 공부 및 현황을 공장(지식산업센터)으로 판단했습니다. 위반건축물 표시는 없지만 실제 내부구조는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거용 아파트와 다른 이용·거래시장 특성을 고려해야 합니다. 최근 거래가격과 실제 임대수요가 확인되지 않아 환금성이 양호하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최우선 확인 — (주)지원알엔티. 신고·등록일, 임대차계약서, 실제 점유 개시시점과 법률상 대항요건을 확인해야 합니다. 보증금 10,000,000원의 인수 여부가 핵심입니다.
• 임차인 4명의 점유관계. 노영택·이인규·(주)키스뛰르·(주)지원알엔티 모두 목적물 전부를 대상으로 기재되어 있습니다. 각 계약의 효력과 현재 실제 점유자를 대조해야 합니다.
• 우선변제 및 배당요구. 확정일자, 배당요구 여부, 임차보증금의 배당 가능성을 확인해야 합니다. 배당표상 인수 0원만으로 명도를 보장할 수 없습니다.
• 공동담보 범위. 근저당권은 505호 외에 504호·506호·507호를 공동담보로 하고 있습니다. 공동담보 및 채권양도 관련 등기와 경매서류를 대조해야 합니다.
• 회생절차 이력. 보전처분, 회생절차개시, 회생절차폐지 및 관련 말소등기를 확인하고 현재 매각에 영향을 미치는 제한이 남아 있는지 점검해야 합니다.
• 건축물 용도. 도시형생활주택 표기와 지식산업센터 이용상태를 비교해 공부상 용도, 이용 제한, 임대 가능 용도 및 금융취급 조건을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 같은 건물 또는 유사한 지식산업센터의 최근 실거래·임대거래를 확인하고, 미확인 보증금 인수 위험을 반영한 실제 취득원가로 비교해야 합니다.
• 관리비·명도·내부 상태. 공용부분 미납 관리비, 현재 점유자와 인도 조건, 미확인 내부시설 및 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 법원 매각조건을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 인수 위험 해소”

이 물건의 말소기준권리는 비교적 분명합니다. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 경매가 진행되며, 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 866,210,000원의 예상 미배당금이 크다는 이유만으로 낙찰자가 그 금액을 떠안는 것은 아닙니다.

하지만 권리분석은 여기에서 끝나지 않습니다. 실제 임차인 4명 중 3명의 신고일은 말소기준보다 늦지만, (주)지원알엔티는 신고·등록일이 미상입니다. 해당 임차인의 보증금 10,000,000원이 낙찰 후 인수되는지 판단하기 위해서는 점유와 대항요건, 배당관계를 반드시 확인해야 합니다.

가격 측면에서도 최저가 315,000,000원이라는 사실만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 감정상 공장(지식산업센터)으로 이용되는 물건인데 비교할 최근 실거래가격이 확인되지 않았고, 실제 내부 상태도 조사되지 않았습니다.

종합 판단은 C등급, 확인 전 입찰 신중. 현재 자료상 근저당권 인수 위험보다 미상 임차인의 보증금, 실제 용도, 시세 불확실성이 더 중요한 판단 요소입니다. 인수 여부와 현황을 확인하고 적정가격을 산정하기 전까지 이 물건을 안전하거나 저렴한 경매물건으로 분류하기는 어렵습니다.