인천지방법원 2025타경2281. 등기부상 대상은 김포시 통진읍 마송리 521-3·521-4 핵심프라자3의 집합건물이고, 본건은 3층 301호입니다. 감정평가 이용상태는 한의원입니다. 현재 소유자는 주식회사겸오자이며, 2023.06.30 주식회사하나은행이 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2025.02.20 김포시 압류가 있었지만 2025.06.19 해제로 말소됐고, 2025.06.13 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 임차인 4명은 모두 말소기준권리보다 늦게 전입했기 때문에 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다는 가격과 상업시설의 환금성 검토가 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2281 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 마송리 521-3 핵심프라자3 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 제1·2종근린생활시설 건물 내 3층301호 · 한의원 이용중 |
| 소유자 | 주식회사겸오자 |
| 감정가 / 최저가 | 955,000,000원 / 327,565,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,354,230,994원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.30 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차인, 매수인 인수 0원
핵심은 2023.06.30 하나은행 근저당입니다. 이 근저당은 302호·303호·304호와 공동담보 관계가 기재돼 있고, 본건 경매에서는 말소기준권리로 작동합니다. 이후의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김포시 압류는 경매 진행 중인 2025.06.19 이미 해제로 말소됐습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상배 | 2024.06.21 | 80,000,000원 | 1,800,000원 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유연정 | 2024.11.22 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 2025.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박명덕 | 2024.10.31 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수연 | 2024.09.12 | 50,000,000원 | 2,200,000원 | 2025.07.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 네 임차인 모두 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘시세 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 327,565,000원으로 감정가 955,000,000원 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 수치는 감정가 대비 유찰 결과일 뿐, 최근 실거래와 비교한 할인율이 아닙니다. 따라서 현재 최저가를 근거로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 단정해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 327,565,000원 | 322,179,090원 | 1,237,820,910원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 229,295,500원 | 225,285,363원 | 1,334,714,637원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 160,506,850원 | 157,459,754원 | 1,402,540,246원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 327,565,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,385,910원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,560,000,000원 | 322,179,090원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 미배당액은 1,237,820,910원입니다. 제공된 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 다만 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 통진읍 마송리의 마송중학교 북동측 인근으로, 근린생활시설·상업용건물·아파트 단지·공원 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 각종 차량 출입이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2023.06월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하2층·지상8층 건물로, 제1·2종근린생활시설·노유자시설·운동시설 용도의 건물입니다.
- 본건 이용. 3층301호는 한의원으로 이용 중입니다. 302호·303호·304호는 학원으로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 15m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 평지이며, 토지면적은 711.4㎡입니다. 공시지가는 2,058,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 보증금 수준으로 가정하지 말고 입찰자금을 맞춰야 합니다.
- 임차인 확인. 네 임차인 모두 대항력은 없지만 배당요구를 했습니다. 확정일자와 최우선변제 여부는 원본 문서로 최종 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 근린생활시설 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유·명도. 현재 한의원으로 이용 중이고 임차인들이 조사돼 있으므로 낙찰 후 인도·명도 일정과 영업 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 하나은행 근저당에는 302호·303호·304호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 관련 등기와 배당 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 증명해야 한다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2023.06.30 하나은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 4명 모두 그 뒤 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체에서 보증금을 추가로 떠안을 구조는 아닙니다.
하지만 감정가 955,000,000원에서 3회 유찰되어 327,565,000원까지 내려왔다는 사실을 곧바로 ‘싸다’로 번역해서는 안 됩니다. 최근 실거래와의 직접 비교 없이 확인되는 것은 감정가 대비 하락 폭뿐입니다. 더구나 본건은 한의원으로 이용되는 근린생활시설이고 특별매각조건으로 매수신청보증금도 최저매각가격의 20%입니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 이 물건은 그 구분이 가장 중요합니다.
