인천지방법원 2025타경2281. 김포시 통진읍 마송리 핵심프라자3 3층303호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 기호3건물 학원입니다. 건물은 2023년 06월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하2층·지상8층 규모의 제1·2종근린생활시설·노유자시설·운동시설 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사겸오자이고, 2023.06.30. 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
경매개시결정은 2025.06.13.이고 신청채권자는 하나은행입니다. 하나은행 근저당의 채권최고액은 1,560,000,000원, 사건 청구액은 1,354,230,994원입니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 129,068,032원이 근저당권자에게 배당되고, 미배당은 1,430,931,968원으로 남습니다. 그러나 이 미배당 근저당 채권은 매수인이 인수하는 구조가 아니라 매각으로 소멸하는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2281 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 마송리 521-3 핵심프라자3 3층303호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 통진읍 마송1로84번길 53 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 기호3건물 학원으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사겸오자 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 131,712,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,354,230,994원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
권리분석의 기준점은 2023.06.30. 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이고, 채무자는 주식회사겸오자입니다. 같은 근저당은 핵심프라자3 3층301호·302호·304호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2025.06.13. 하나은행의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상배 | 2024.06.21 | 80,000,000원 | 1,800,000원 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유연정 | 2024.11.22 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 2025.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박명덕 | 2024.10.31 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수연 | 2024.09.12 | 50,000,000원 | 2,200,000원 | 2025.07.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 4명입니다. 김상배·유연정·박명덕·조수연 모두 전입일이 말소기준권리인 2023.06.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 네 사람 모두 배당요구를 했고, 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인 수는 그대로 4명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,712,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,643,968원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,560,000,000원 | 129,068,032원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 1,560,000,000원 중 129,068,032원이 배당되고 미배당은 1,430,931,968원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 시세 자료는 없다
감정가는 384,000,000원, 현재 최저매각가격은 131,712,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준입니다. 다음 회차 시나리오에서는 4회 유찰 시 92,198,400원, 5회 유찰 시 64,538,879원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 131,712,000원 | 129,068,032원 | 1,430,931,968원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 92,198,400원 | 90,138,829원 | 1,469,861,171원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 64,538,879원 | 62,977,179원 | 1,497,022,821원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김포시 통진읍 마송리 소재 마송중학교 북동측 인근. 근린생활시설·상업용건물·아파트 단지·공원이 소재합니다.
- 교통. 각종 차량 출입이 용이하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 기호3건물은 학원으로 이용중입니다. 매각물건명세서 비고에도 학원 이용이 기재돼 있습니다.
- 건물. 2023년 06월경 사용승인, 철근콘크리트구조 지하2층·지상8층 건물이며 급배수·위생·소화전·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 복동측 및 남서측으로 도로폭 약15m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형·평지이고, 현황 제1·2종근린생활시설·노유자시설·운동시설 건물 부지 등으로 이용중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,058,000원/㎡.
- 공부와의 차이. 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 조건. 특별매각조건상 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인지 입찰 당일 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 4명. 모두 대항력은 없지만 실제 점유·영업관계와 명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 학원 이용. 현재 학원으로 사용 중이므로 현장 점유 상태, 내부시설, 영업 종료·이전 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 34%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 동일 건물·인근 상가의 실제 거래와 임대수익을 별도 대조해야 합니다.
- 공동담보. 하나은행 근저당이 301호·302호·304호와 공동담보로 설정돼 있으므로 배당관계는 사건 전체 자료와 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·현장점유를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 가격과 점유
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.30. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 김상배·유연정·박명덕·조수연 4명 모두 그보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가 384,000,000원에서 131,712,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없어 이 숫자만으로 ‘싸다’고 결론낼 수 없습니다. 더구나 현재 학원으로 이용 중이고, 임차인 4명의 점유가 확인되며, 특별매각조건으로 매수신청보증금 20%가 적용됩니다. 결론은 권리 인수는 0원, 그러나 가격·점유·자금조건은 별도 검증입니다.
