인천지방법원 2025타경2281. 김포시 통진읍 마송리 핵심프라자3 3층 302호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태상 해당 호를 포함한 기호2·3·4 건물은 학원으로 이용 중입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사겸오자이며, 2023.06.30 설정된 주식회사하나은행 근저당권의 채권최고액은 1,560,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 4명이 확인됩니다. 김상배·유연정·박명덕·조수연 모두 전입신고일이 2023.06.30 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 네 사람 모두 배당요구를 했고, 매수인이 떠안을 임차보증금은 현재 분석상 0원입니다. 다만 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이라는 점은 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 마송리 521-3 핵심프라자3 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 김포시 통진읍 마송1로84번길 53 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 학원으로 이용중임 |
| 건물 | 2023. 06월경 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상8층 · 제1.2종근린생활시설·노유자시설·운동시설 건물 |
| 소유자 | 주식회사겸오자 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 131,712,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,354,230,994원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차·압류는 인수되지 않는다
등기 흐름의 핵심은 2023.06.30 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이고, 동일 건물 3층 301호·303호·304호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2025.06.13 임의경매개시결정과 2025.12.29 김포시 압류는 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 주식회사코람코자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 4명 모두 말소기준권리 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상배 | 2024.06.21 | 80,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 2025.08.14 |
| 유연정 | 2024.11.22 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 2025.07.11 |
| 박명덕 | 2024.10.31 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 2025.07.22 |
| 조수연 | 2024.09.12 | 50,000,000원 | 2,200,000원 | 없음 | 2025.07.17 |
③ 가격·회차 — 3회 유찰로 최저가는 감정가 34.3%
감정가는 384,000,000원, 현재 최저매각가는 131,712,000원입니다. 현재 회차 시나리오의 비율은 감정가의 34.3%이고, 이미 3회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 92,198,400원, 5회 유찰 시 64,538,879원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 물건 또는 인근 유사물건의 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 현재 이용상태가 학원이고, 사건 용도 표기가 대지인 만큼 가격 판단은 실제 임대수익·공실 가능성· 동일 상권 거래사례까지 대조한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,712,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,643,968원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,560,000,000원 | 129,068,032원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 가정에서 근저당 채권의 미배당액은 1,430,931,968원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 마송중학교 북동측 인근이며, 근린생활시설·상업용건물·아파트 단지·공원 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 각종 차량 출입이 용이하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 기호1 건물은 한의원, 기호2·3·4 건물은 학원으로 이용 중입니다.
- 건물. 2023. 06월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하2층 지상8층 건물이며 급배수·위생·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등에 해당하며, 중로2류와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 토지로 인접 토지 및 도로와 동고평탄하며, 공시지가는 2,058,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 명도. 4명 모두 대항력은 없지만 실제 점유·영업 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 학원 이용 확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 학원 이용을 적시하고 있으므로 현황과 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 공동담보. 하나은행 근저당은 301호·303호·304호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기와 배당관계를 원본에서 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰 및 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 상권의 실제 거래와 임대조건을 별도로 대조하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 예상배당표에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 별개다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.06.30 하나은행 근저당이 말소기준이고, 네 임차인은 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 경매개시결정과 김포시 압류도 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 입찰 판단에서는 3회 유찰, 현재 최저가 131,712,000원, 학원 이용, 그리고 매수신청보증금 20%라는 조건을 동시에 봐야 합니다. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 우위를 인정하기는 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과하되, 가격·환금성·현장 점유 상태를 별도로 검증해야 하는 유형으로 보는 것이 맞습니다.
