인천지방법원 2025타경2281. 김포시 통진읍 마송리 핵심프라자3 3층304호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 304호의 실제 이용상태는 학원입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사겸오자이며, 2023.06.30. 하나은행이 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 2025.06.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 김상배·유연정·박명덕·조수연 등 실제 임차인 4명이 확인되지만, 네 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2023.06.30.보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차인들은 모두 대항력이 없고, 예상배당표에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 마송리 521-3 핵심프라자3 3층304호 |
| 도로명 | 경기도 김포시 통진읍 마송1로84번길 53 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 학원으로 이용중 |
| 건물 | 2023. 06월경 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상8층 · 제1.2종근린생활시설·노유자시설·운동시설 |
| 소유자 | 주식회사겸오자 |
| 감정가 / 최저가 | 955,000,000원 / 327,565,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,354,230,994원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 2023.06.30. 하나은행 근저당이 기준
2023.06.21. 코람코자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.06.30. 주식회사신기축을 거쳐 주식회사겸오자로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당은 301호·302호·303호와 함께 공동담보로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 4명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상배 | 2024.06.21 | 80,000,000원 | 1,800,000원 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유연정 | 2024.11.22 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 2025.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박명덕 | 2024.10.31 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수연 | 2024.09.12 | 50,000,000원 | 2,200,000원 | 2025.07.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 955,000,000원에서 3회 유찰
현재 최저매각가는 327,565,000원으로 감정가 955,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다음 유찰 시나리오는 4회 유찰 229,295,500원, 5회 유찰 160,506,850원입니다. 다만 실거래 시세를 임의로 끌어와 “싸다”고 판단하지 않고, 이 물건은 감정가 대비 할인폭과 실제 임대수익·공실 가능성·재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 327,565,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,385,910원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,560,000,000원 | 322,179,090원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 1,560,000,000원 가운데 322,179,090원이 배당되고, 미배당은 1,237,820,910원입니다. 소유자 잔여는 0원, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마송중학교 북동측 인근이며, 근린생활시설·상업용건물·아파트 단지·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 각종 차량 출입이 용이하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용. 3층304호는 학원으로 이용중입니다. 건물은 제1.2종근린생활시설·노유자시설·운동시설 용도의 지하2층 지상8층 건물입니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 평탄지이며, 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,058,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 명도. 임차인 4명 모두 대항력은 없지만 현재 점유·영업 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 학원 이용 확인. 매각물건명세서상 학원으로 이용중이므로 실제 임대차 관계, 영업 지속 여부와 공실 전환 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금 20%. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 공동담보. 하나은행 근저당은 301호·302호·303호도 공동담보로 기재돼 있어 실제 채권 회수관계는 공동담보 전체와 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동. 최우선변제·당해세 등에 따라 실제 배당과 명도 구도가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 관계를 최종 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 학원 임대수익과 향후 환금성을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 3회 유찰의 이유를 가격에 반영해야 한다”
이 물건의 권리관계만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2023.06.30. 하나은행 근저당이고, 실제 임차인 4명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 감정가 955,000,000원에서 이미 3회 유찰되어 최저가가 327,565,000원까지 내려왔습니다. 현재가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 매력을 확정하기보다, 학원 이용 물건의 임대수익·공실·환금성을 먼저 숫자로 검증해야 합니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 입찰의 승부처는 결국 가격과 현장 수익성입니다.
