서울서부지방법원 2025타경1937. 서울 서대문구 연희동의 오션빌16A, 지상 5층 건물 중 5층 501호 다세대주택입니다. 감정가는 439,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건이라 최저매각가도 같습니다. 등기상 말소기준권리는 2020년 2월 20일 설정된 신한은행 근저당권으로 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이후 서대문구 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 여기까지만 보면 일반적인 담보권 실행 경매처럼 보입니다.
하지만 등기보다 먼저 봐야 할 위험이 임차인입니다. 차성호는 말소기준권리보다 이른 2012년 1월 30일 전입했고 보증금이 336,000,000원입니다. 배당요구는 했지만 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않으며, 예상배당에서는 차성호에게 배당되는 금액이 0원으로 계산되어 있습니다. 이 가정대로라면 매수인은 낙찰대금 외에 보증금 전액을 부담하게 됩니다.
특히 이 물건은 실제 임차인이 4명입니다. 보증금 315,000,000원을 신고한 김혜경, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 정영길·정인수도 있습니다. 이들이 같은 호실의 어떤 부분을 점유하는지, 실제 임대차 관계와 배당 순위가 어떻게 정리되는지를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 107-21 오션빌16에이 5층 501호 도로명주소: 서울특별시 서대문구 증가로 37 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 실거래 비교면적 60.78㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2010.09.06 사용승인 · 8세대 |
| 소유자 | 손경례(지분 3분의 2) · 오세도(지분 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 439,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 유아이제사십일차유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 121,210,061원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.20 신한은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 최근 실거래 | 490,000,000원 (2026.06 · 60.78㎡ · 2층) |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차보증금이 중요하다
2010년 성남동부새마을금고 근저당권(채권최고액 172,900,000원)은 2011년 11월 30일 해지로 이미 말소되었습니다. 2016년 남정현 가압류 45,000,000원 역시 같은 해 집행취소로 말소되었습니다. 따라서 이들 권리를 현재 매수인이 인수해야 하는 선순위 등기권리로 계산해서는 안 됩니다.
현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2020.02.20 신한은행 근저당권입니다. 이보다 늦은 서대문구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 홍성군 압류는 2025년 7월 10일 이미 말소되었습니다. 다만 등기상 권리가 소멸한다는 사실이 임차인의 대항력까지 없애 주지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
현황조사 및 배당요구 관련 기록에 나타나는 실제 임차인은 차성호·김혜경·정영길·정인수 총 4명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 동일 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 특히 확정일자가 확인되지 않은 점과 보증금 미상 점유자가 존재한다는 점을 구분해 판단해야 합니다.
| 임차인 / 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 차성호 2012.01.30 |
336,000,000원 | 대항력 있음 말소기준 이전 전입 |
우선변제 미확인 확정일자 미상 배당요구 2025.11.24 |
전액 인수 가정 336,000,000원 승계 없음 |
| 김혜경 2022.08.30 |
315,000,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
우선변제 미확인 확정일자 미상 배당요구 2025.12.10 |
등기 기준 인수 없음 승계 없음 배당관계 확인 |
| 정영길 2022.04.01 |
미상 | 가능·미상 전입일 기준 후순위 |
미확인 확정일자·배당요구 미상 |
추가 확인 보증금·점유관계 미상 승계 없음 |
| 정인수 2025.10.21 |
미상 | 가능·미상 전입일 기준 후순위 |
미확인 확정일자·배당요구 미상 |
추가 확인 보증금·점유관계 미상 승계 없음 |
대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 중심으로 한 잠정 분석입니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않은 임차인은 최종 권리관계를 단정하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 4.39억이 아니라 7.75억으로 판단
오션빌16A의 실거래 비교면적은 60.78㎡입니다. 확인되는 거래는 2022년 2월과 2026년 6월의 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 6월 490,000,000원 1건이므로, 과거 거래까지 섞은 전체 평균 450,000,000원보다 최근 거래를 우선해 판단합니다.
| 거래월 / 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 실거래 | 60.78㎡ | 2층 | 410,000,000원 |
| 2026.06 최신 실거래 | 60.78㎡ | 2층 | 490,000,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 60.78㎡ | 2건 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.78㎡ | 1건 | 490,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | — | 5층 | 439,000,000원 |
| 인수 포함 실질취득 | — | 5층 | 775,000,000원 |
가격 흐름 자체는 하락 추세가 아닙니다. 최근 거래는 과거 거래보다 19.5% 상승한 것으로 집계됩니다. 다만 비교 가능한 전체 거래가 2건, 최근 12개월 거래가 1건이어서 시세 추세를 확정적으로 해석하기는 어렵습니다.
현재 최저매각가 439,000,000원은 최근 거래 490,000,000원의 89.6%입니다. 하지만 이 비율에는 매수인이 인수할 것으로 계산된 보증금 336,000,000원이 빠져 있습니다.
④ 예상배당표 (현재 매각가 439,000,000원 가정)
현재 배당 추정에서는 집행비용 6,790,000원과 신한은행 근저당권 120,000,000원을 배당하고, 차성호 임차보증금은 배당되지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수보증금은 낙찰대금의 배당 항목이 아니라 별도 부담액입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,790,000원 |
| 1. 근저당권 · 신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 임차보증금 · 차성호 | 336,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 312,210,000원 |
| 매수인 별도 인수 | 336,000,000원 | 배당 외 부담 |
집행비용 및 소유자 잔여액은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 다른 임차인의 배당관계는 확정 반영되지 않았습니다. 매수인 인수보증금 336,000,000원은 배당액 합계에 포함하지 않습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수보증금은 남는다
차성호 보증금 336,000,000원을 전액 인수한다는 현재 배당 가정을 그대로 적용하면, 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 매수인의 실질취득 부담은 여전히 최근 실거래보다 높습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 439,000,000원 | 336,000,000원 | 775,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 351,200,000원 | 336,000,000원 | 687,200,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 280,960,000원 | 336,000,000원 | 616,960,000원 |
현재의 인수 계산은 차성호에게 배당되는 금액이 없다는 전제를 따릅니다. 따라서 유찰 후 낙찰가가 보증금보다 낮아지더라도, 위 시나리오에서는 보증금 336,000,000원 전액이 별도 인수액으로 남습니다. 배당으로 일부 보증금이 회수되어 미배당액만 인수하는 경우와는 구별해야 합니다. 실제 우선변제권 및 배당 결과가 달라지면 인수액도 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 연희동 서울서연중학교 북동측 인근입니다. 주변에 다세대주택·단독주택·다가구주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역이며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난합니다. 연희동 107-21 토지는 북동측 약 20m, 남동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 다세대주택으로, 외벽은 벽돌 치장쌓기 및 일부 드라이비트 마감입니다. 기본 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이며, 공시지가는 5,572,000원/㎡입니다. 토지거래허가구역 관련 지정은 대상자·용도·기간에 따라 구분되므로 본 다세대주택에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 개별 호실의 유지보수 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택이며 확인된 동일면적 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 상승했지만 표본이 적어 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 충분히 평가하기 어렵습니다. 특히 현재 인수보증금을 포함한 취득비용은 확인된 거래가격을 크게 웃돕니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 차성호 임대차 원본. 2012.01.30 전입의 실제 점유 지속 여부, 보증금 336,000,000원, 임대차계약 및 확정일자를 확인하세요. 최종 인수보증금 판단에 직접 영향을 줍니다.
- 배당순위 검증. 차성호의 예상배당 0원 및 전액 인수 가정을 반드시 검증하세요. 신청채권자의 배당액 0원과 소유자 잔여액 사이의 정합성도 확인해야 합니다.
- 김혜경 임대차 확인. 보증금 315,000,000원과 2025.12.10 배당요구의 실제 배당상 지위를 확인하세요. 차성호의 인수보증금과 별개로 관리해야 합니다.
- 정영길·정인수 점유 확인. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 점유 부분과 임대차계약, 세대 구성 및 명도 대상자를 현장에서 확인하세요.
- 실질취득 기준 입찰가. 현재 전액 인수 가정에 따르면 최저가 439,000,000원이 아니라 실질취득 775,000,000원을 기준으로 최근 실거래 490,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 실질취득 687,200,000원, 2회 유찰 시 616,960,000원으로 계산됩니다. 단순 유찰만으로 가격 메리트가 확보되지 않습니다.
- 명도 및 관리비. 여러 임차인의 점유 가능성이 있어 인도 절차가 복잡해질 수 있습니다. 미납 관리비와 공용부분 부담을 확인하세요.
- 원본 대조. 2026.11.03 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역·배당요구 종기 관련 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 낮아도, 실제 취득비용은 높다”
이 사건의 핵심은 최저가 439,000,000원이 아닙니다. 차성호의 선순위 대항력과 336,000,000원 보증금 인수 위험입니다. 현재 예상배당대로라면 매수인은 439,000,000원을 낙찰대금으로 납부한 뒤 보증금 336,000,000원을 별도로 부담해야 하므로, 실질취득은 775,000,000원입니다.
최근 거래가격은 490,000,000원이고, 시장 추세도 집계상 19.5% 상승입니다. 그러나 이런 상승 흐름을 감안하더라도 실질취득금액이 최근 실거래의 158.2%에 이른다는 차이는 작지 않습니다. 2회 유찰을 가정해도 전액 인수 구조가 유지되면 최근 거래가격보다 높은 취득비용이 발생합니다.
또한 차성호 외 실제 임차인 3명의 점유 및 보증금 관계가 완전히 확정되지 않았고, 신청채권자의 예상배당 문제도 남아 있습니다. 이 물건은 우선 인수보증금과 배당구조를 확정한 뒤에만 입찰 여부를 판단할 수 있는 고위험 다세대주택입니다.
결론: 현 배당 가정상 권리 위험이 크고 가격 메리트도 없습니다. 인수 관계가 달라진다는 확실한 근거가 없다면 입찰 보류가 타당합니다.
