서울서부지방법원 2025타경1937. 서울 서대문구 연희동에 있는 오션빌16에이 5층 502호의 임의경매입니다. 감정가는 439,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 등기부상 말소기준권리는 2023년 9월 26일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

하지만 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람들이 있습니다. 차성호는 2012년 1월 30일, 정영길은 2022년 4월 1일, 김혜경은 2022년 8월 30일 전입했습니다. 이 중 차성호와 김혜경은 각각 336,000,000원과 315,000,000원의 보증금을 신고했습니다. 예상배당에서는 두 보증금 모두 낙찰자가 인수하는 것으로 계산하고 있습니다.

정영길은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자입니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다. 동일 물건에 여러 사람이 전입·신고되어 있는 만큼 각 임대차의 실제 목적물, 점유 및 보증금 채권의 독립성도 확인해야 합니다. 보증금 651,000,000원은 현재 배당 가정에 따른 인수 추정치이지, 최종 확정된 인수액은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차보증금이 핵심

등기부상 말소기준권리는 2023.09.26 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 29,760,000원이며, 오션빌16에이 401호와 오션빌16비 401호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거의 가압류 45,000,000원, 국세 관련 압류, 기존 근저당권 172,900,000원 및 120,000,000원은 등기부상 이미 말소되었습니다. 그러나 2021.05.10 민간임대주택등기가 존재하고, 그 이후 설정된 근저당권보다 먼저 전입한 임차인들이 있어 단순한 권리 안전형으로 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입자와 보증금 인수 위험

대항력 표시는 전입일과 말소기준권리의 선후관계 및 조사기록을 기초로 한 것입니다. 실제 대항력은 임대차의 유효성, 주택 인도·점유, 주민등록 유지 등 법정 요건 확인이 필요합니다. 확정일자가 확인되지 않았다는 사실만으로 우선변제권이 없다고 최종 단정할 수는 없습니다.

현재 기록에는 보증기관의 대위변제·승계 신고로 분류된 사람이 없습니다. 다만 동일 목적물에 다수의 임차인·전입자가 등재된 만큼 실제 독립된 임대차가 몇 건인지, 보증금 채권이 중복되는지, 각 임차인이 어느 부분을 점유했는지를 원본 서류로 대조해야 합니다. 확인 전에는 단순히 4건의 독립된 임대차라고 확정해서는 안 됩니다.

③ 실질취득 분석 — 최저가가 아닌 총부담으로 판단

현재 회차의 최저매각가는 439,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래가 490,000,000원의 89.6%입니다. 그러나 그 비율은 매수인이 인수할 수 있는 보증금을 제외한 수치입니다.

예상배당에서 산정한 인수보증금 651,000,000원을 더하면 실질취득액은 다음과 같습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조라면 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 특히 낙찰가가 하락한다는 사실만으로 인수형 물건의 총취득비용이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다.

이 사건의 회차별 추정에서는 차성호·김혜경의 보증금 651,000,000원을 전액 인수하는 가정을 유지하고 있습니다. 따라서 아래 시나리오는 그 가정에 따른 단순 합산 비교이며, 실제 배당과 인수범위가 확정된 결과는 아닙니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래는 4.9억, 그러나 표본은 제한적

오션빌16A는 8세대 규모이며, 비교되는 거래 면적은 60.78㎡입니다. 확인되는 실거래는 2건이고, 이 중 최근 12개월 거래는 1건입니다.

2026년 6월 거래가는 490,000,000원으로 2022년 2월 거래가 410,000,000원보다 높습니다. 기록상 최근 거래와 과거 거래의 비교 상승률은 19.5%입니다. 다만 거래 사례가 각각 제한되어 있어 이 수치만으로 지속적인 상승 추세를 단정하기는 어렵습니다.

최저매각가 439,000,000원은 최근 실거래의 89.6%, 전체 거래 평균 450,000,000원의 97.6%입니다. 하지만 가격 매력도는 낙찰가가 아니라 인수보증금을 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다. 인수 추정액을 반영한 1,090,000,000원은 최근 거래가보다 크게 높습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 439,000,000원 가정)

위 배당은 제공된 추정 계산을 재현한 것입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세 및 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 임차인에게 배당된 0원은 인수보증금이 없다는 의미가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 서대문구 연희동 소재 서울서연중학교 북동측 인근입니다. 다세대·단독·다가구주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며, 주변 환경은 대체로 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 벽돌 치장쌓기 및 일부 드라이비트 마감이며, 기본 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 연희동 107-21 토지는 북동측 약 20m, 남동측 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 토지이용. 연희동 107-21 토지는 290.2㎡이고, 공시지가는 5,572,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재되어 있으므로 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 다세대주택이며 확인된 동일 면적 거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 개별 물건의 적정 가격 판단에 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 차성호 보증금 확인. 336,000,000원의 실제 임대차계약, 점유, 확정일자, 배당요구 및 미배당 예상액을 확인해야 합니다.
• 김혜경 보증금 확인. 315,000,000원의 실제 보증금 채권과 점유관계, 배당요구에 따른 배당 가능 금액을 확인해야 합니다.
• 정영길 선순위 전입 조사. 2022.04.01 전입으로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 임차인인지, 대항력과 인수 대상 채권이 있는지 조사해야 합니다.
• 정인수 점유관계 조사. 2025.10.21 전입자에 대한 실제 점유 여부, 임대차관계 및 보증금 유무를 확인해야 합니다.
• 중복·복수 임대차 확인. 동일 호수에 여러 임차인·전입자가 신고된 이유를 파악하고 보증금 청구가 독립된 채권인지, 중복되거나 이미 반환된 금액은 없는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 선순위 임차인의 매수인 인수 여부와 배당으로 소멸하지 않는 권리의 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.05.10 등록된 민간임대주택의 임대의무기간 및 관련 법적 지위, 매각에 따른 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보·배당 검증. 신한은행 근저당권의 공동담보 관계와 신청채권자 청구액 121,210,061원에 대한 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 자금계획. 낙찰대금 외에 인수보증금이 발생할 수 있으므로 실질취득비용을 기준으로 자금계획을 수립해야 합니다. 입찰보증금과 납부 조건은 매각공고에서 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 최근 거래가 490,000,000원은 동일 면적의 2층 거래입니다. 경매 대상 5층의 내부상태와 개별 가치 차이를 조사해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도·명도 가능성, 관리비 체납 여부를 조사해야 합니다.
• 입찰 직전 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 문건과 법원의 최종 매각조건을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 4.39억이 아니라, 실질취득 10.9억을 보라”

이 사건에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 최저매각가 439,000,000원만 보면 최근 실거래가 490,000,000원보다 낮습니다. 그러나 차성호와 김혜경의 신고 보증금 총액은 651,000,000원입니다. 이 금액이 전액 인수된다는 배당 가정을 적용하면 실제 취득부담은 1,090,000,000원으로 올라갑니다.

최근 실거래 대비 222.4%라는 부담은 최저매각가의 외형적인 할인율로 상쇄되지 않습니다. 2회 유찰 시나리오에서도 전액 인수 가정에 따른 총취득액은 931,960,000원으로 최근 시세보다 크게 높습니다.

게다가 정영길의 선순위 전입과 보증금 미상 문제, 여러 임대차 신고의 관계, 민간임대주택등기, 신청채권자 배당과 소유자 잔여금 사이의 불일치까지 확인할 사항이 남아 있습니다.

결론은 권리 위험 높음·가격 메리트 없음·입찰 보류입니다. 임차보증금의 실제 인수범위와 배당구조가 원본 서류로 명확히 정리되기 전에는 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건은 얼마나 낮은 가격에 낙찰받느냐보다, 낙찰 후 얼마를 추가로 부담해야 하는지가 먼저 해결되어야 하는 경매입니다.