서울서부지방법원 2025타경1937. 서대문구 연희동의 오션빌16에이 4층 401호, 전용 60.78㎡ 규모의 다세대주택입니다. 2010년 9월 준공된 8세대 건물이며, 현재 등기상 소유자는 오세도입니다. 2019년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했고, 2021년에는 민간임대주택등기도 이루어졌습니다. 등기상 말소기준권리는 2023년 9월 26일 신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 29,760,000원입니다. 이후 유아이제사십일차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다.

근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 이 물건을 단순한 근저당 소멸형으로 판단하면 중요한 위험을 놓치게 됩니다. 말소기준권리보다 전입일이 앞선 사람이 3명이고, 그중 2명은 거액의 보증금과 배당요구 사실까지 확인됩니다. 다른 1명은 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 등기부상 권리의 소멸 여부와 임차보증금 반환채무의 승계 여부는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 임차인은 남는다

권리의 기준선은 2023.09.26 신한은행 근저당권입니다. 과거 성남동부새마을금고 근저당, 국 명의 납세담보 근저당, 기존 신한은행 근저당 및 장상기 가압류는 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

임차인 분석 — 4명 중 3명이 말소기준보다 먼저 전입

확인되는 임차인·점유 관계인은 4명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다. 따라서 차성호와 김혜경의 보증금은 각각 별도의 금액으로 분석하되, 실제 임대차계약의 독립성 및 동일 호실 내 점유관계는 반드시 원본으로 대조해야 합니다.

대항력 판정은 전입 선후관계 및 확인된 조사 결과에 따른 분석입니다. 실제 점유, 주택 인도, 임대차계약, 확정일자, 배당요구의 적법성과 선순위 권리관계에 따라 최종 결과가 달라질 수 있습니다. 확정일자가 확인되지 않은 임차인에게 우선변제권이 있다고 단정하지 않습니다.

② 시세 비교 — 표면상 91.4%, 실질취득 기준 224.3% 이상

오션빌16A는 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적 60.78㎡ 실거래는 2건이며, 그중 최근 12개월 거래는 2026년 6월 1건입니다. 과거 전체 평균보다 최신 거래와 실제 매수인 부담액을 우선 비교해야 합니다.

최신 거래가 490,000,000원이고 최저매각가가 448,000,000원이므로, 최저가만 비교하면 최근 실거래의 91.4%입니다. 전체 거래 평균 450,000,000원과 비교해도 최저가는 99.6%에 해당합니다. 그러나 이러한 비교에는 매수인이 승계할 것으로 추정되는 보증금이 빠져 있습니다.

시장 추세 지표는 과거 거래 대비 최근 거래가 19.5% 상승한 것으로 나타납니다. 다만 비교 거래가 2건에 불과하고 시점도 2022년 2월과 2026년 6월로 떨어져 있어 지속적인 상승장을 단정하기에는 표본이 부족합니다. 더구나 이 상승 추세를 그대로 인정하더라도 실질취득액 1,099,000,000원 이상을 정당화할 시세 근거는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)

아래 배당은 현재 회차 매각가를 가정한 추정입니다. 특히 임차인 배당액을 0원으로 보고 보증금 전액을 매수인 인수액으로 반영한 결과이므로, 실제 확정일자·우선변제권 및 배당순위 확인 전에는 확정 결과로 해석하면 안 됩니다.

집행비용 6,880,000원, 신한은행 근저당 배당 29,760,000원, 소유자 잔여 411,360,000원의 합계는 매각대금 448,000,000원입니다. 임차인 배당 0원·인수 651,000,000원은 시뮬레이션 가정이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 우선변제권은 반영되지 않았습니다.

유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 위험은 해소되지 않는다

제시된 회차별 시뮬레이션에서는 두 임차인의 인수 보증금 합계가 651,000,000원으로 동일하게 유지됩니다. 따라서 각 회차에서 실제 현금 매수대금과 인수 추정액을 합산하여 판단해야 합니다.

실질취득액 = 각 회차 매각가 + 시뮬레이션상 인수액 651,000,000원. 정영길 관련 미상 보증금, 취득세, 명도비용 및 기타 비용은 제외했습니다. 유찰 회차는 향후 발생을 가정한 시나리오이며 실제 예정 회차가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 서대문구 연희동 서울서연중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호하게 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 5층 다세대주택입니다. 벽돌 치장쌓기 및 일부 드라이비트 외벽, 벽지·타일 내벽, 샷시 창호가 적용되어 있습니다.
• 설비. 기본 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 연희동 107-21 토지는 북동측 약 20m 내외, 남동측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지 형상은 세장형이며 인접 필지와 대체로 평탄합니다.
• 토지 현황. 제2종일반주거지역, 공시지가 5,572,000원/㎡, 토지면적 290.2㎡의 건부지입니다. 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등의 지정 사항이 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 연희동 107-21에 토지거래계약허가구역 지정 이력이 있으며, 외국인 등 대상 지정과 아파트 대상 지정이 구분되어 있습니다. 지정 대상·기간과 본 다세대주택 경매취득에 대한 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대 규모이고 확인된 실거래가 2건에 불과합니다. 최근 거래는 490,000,000원이지만 거래 빈도가 낮아 향후 매도 가능가격과 매도 소요기간을 안정적으로 추정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 차성호의 대항력과 배당순위. 2012.01.30 전입, 보증금 336,000,000원, 2025.11.24 배당요구 사실을 확인하세요. 확정일자와 실제 주택 인도, 점유, 임대차계약 및 배당순위가 핵심입니다.
• 김혜경의 보증금 인수. 2022.08.30 전입, 보증금 315,000,000원, 2025.12.10 배당요구입니다. 확정일자·배당요구 적법성·실제 배당액 확인 없이 전액 소멸을 가정하면 안 됩니다.
• 정영길의 미상 보증금. 2022.04.01 전입이지만 보증금과 임대차관계가 불분명합니다. 실제 임차인 여부·계약서·점유현황을 확인하고 추가 보증금 인수 가능성을 검토하세요.
• 동일 호실의 복수 점유자. 차성호·김혜경·정영길·정인수의 실제 거주 및 계약관계가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 보증금이 서로 독립된 채무인지, 임대차 범위가 겹치는지도 중요합니다.
• 신청채권자 배당순위. 신청 청구금액 121,210,061원에 비해 배당 시뮬레이션상 신청채권자 배당이 0원입니다. 채권양수관계·담보관계·배당순위와 소유자 잔여금 산정을 검증하세요.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당권은 다른 오션빌 호실과 공동담보로 설정되어 있습니다. 공동담보 목적물과 실제 피담보채권의 범위를 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 2021.05.18 민간임대주택등기의 존속 여부, 임대의무기간, 등록 관련 의무 및 매각 이후 법률관계를 확인하세요.
• 실질취득액 재산정. 현재 배당 가정에서는 448,000,000원 + 651,000,000원 = 1,099,000,000원입니다. 최종 배당 결과에 따라 인수액을 다시 계산하고, 미상 보증금과 취득 부대비용을 별도로 반영해야 합니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용, 실제 점유자별 인도 가능성 및 명도절차를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 확정일자 관련 자료, 배당요구서와 실거래 원본을 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “4.48억에 낙찰받는다고 4.48억에 취득하는 것이 아니다”

연희동 오션빌16A 401호의 핵심은 가격표가 아니라 낙찰 뒤에도 남을 수 있는 임차보증금입니다. 감정가와 최저가는 448,000,000원이고 최근 실거래는 490,000,000원입니다. 이 두 숫자만 비교하면 매수 기회처럼 보입니다.

하지만 현재 배당 시뮬레이션은 차성호 336,000,000원과 김혜경 315,000,000원의 보증금 651,000,000원 전액을 매수인 인수로 처리합니다. 그 결과 실질취득액은 최소 1,099,000,000원으로, 최근 실거래의 약 224.3%입니다. 게다가 정영길의 보증금은 확인되지 않았고, 신청채권자 배당과 민간임대주택등기도 추가 검증이 필요합니다.

신건 가격 자체는 최근 실거래의 91.4%이지만, 실제 매수 부담액을 기준으로 하면 가격 메리트가 아니라 과도한 위험 노출입니다. 2회 유찰을 가정해도 제시된 인수액을 합친 부담은 937,720,000원으로, 최근 거래가격을 크게 초과합니다. 과거 대비 거래가격이 상승했다는 점도 이 격차를 해소하지 못합니다.

결론은 고위험·입찰 보류입니다. 우선변제권과 실제 배당액, 각 임차인의 독립된 계약관계, 미상 보증금이 명확히 확인되기 전에는 최저가를 기준으로 응찰가를 산정해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 매수인이 최종적으로 얼마의 임차보증금을 승계하는지를 확정하는 것입니다.