서울서부지방법원 2025타경1937. 서울특별시 서대문구 연희동 오션빌16B 4층 401호, 전용 60.78㎡ 다세대주택입니다. 2010년 사용승인된 8세대 규모의 건물로, 소유자는 오세도입니다. 등기상 말소기준권리는 2023년 9월 26일 설정된 주식회사신한은행 근저당권(채권최고액 29,760,000원)입니다.

문제는 근저당권보다 먼저 전입한 임차인들입니다. 차성호는 2012년 1월 30일, 김혜경은 2022년 8월 30일 전입했고 각각 336,000,000원, 315,000,000원의 보증금을 신고했습니다. 두 임차인 모두 배당요구를 했지만 예상배당에서는 배당받지 못하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 최저매각가에 보증금 인수액을 더한 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 임차인이 먼저다

등기상 과거에 설정된 성남동부새마을금고 근저당권 172,900,000원은 2011년 5월 13일 말소됐고, 전세금 200,000,000원의 전세권도 2015년 5월 11일 말소됐습니다. 2016년과 2017년의 가압류 및 압류 역시 이미 말소된 상태입니다.

현재 권리분석의 기준은 2023.09.26 신한은행 근저당권입니다. 이후 등기된 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 근저당권보다 먼저 전입한 임차인의 대항력과 보증금 인수 가능성은 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 651,000,000원 인수 위험

확인된 실제 임차인·점유자 관련 인원은 4명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 사람은 확인되지 않습니다. 이 가운데 보증금이 확인된 차성호와 김혜경 두 사람의 합계가 651,000,000원입니다.

선순위 표시는 말소기준권리와 전입일의 선후관계를 의미합니다. 실제 대항력은 점유·주민등록 유지, 임대차관계 등을 종합적으로 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부는 서로 다른 요건입니다.

정인수는 2025.10.21 전입으로 말소기준권리 이후입니다. 선순위 대항력은 없는 것으로 분류되지만 보증금과 점유관계가 불분명하므로 실제 명도 대상 및 권원 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 비싼데 실질취득은 더 높다

오션빌16B의 동일 면적 60.78㎡ 실거래 3건은 아래와 같습니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 금액은 413,000,000원이며, 가장 최근 거래는 2026년 4월의 400,000,000원입니다.

최저가 448,000,000원은 최근 실거래 평균 413,000,000원의 108.5%입니다. 최신 거래 400,000,000원보다도 48,000,000원 높습니다. 따라서 보증금 인수를 제외하더라도 신건 가격에는 메리트가 없습니다.

더 중요한 비교 기준은 실질취득금액입니다. 예상 인수보증금 651,000,000원을 합산하면 총 1,099,000,000원으로, 최근 평균의 약 266.1%이며 최신 거래가의 약 274.8%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)

배당표는 집행비용 6,880,000원, 신한은행 근저당 배당 29,760,000원, 소유자 잔여 411,360,000원으로 구성됩니다. 임차인 보증금 651,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아닌 별도의 매수인 인수예정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수부담을 반드시 합산

아래는 각 회차의 제시된 최저가와 매수인 인수예정액을 합산한 단순 비교입니다. 배당 추정상 임차인에게 지급되는 금액이 없어 인수보증금 651,000,000원이 모든 회차에서 유지됩니다.

실질취득 = 해당 회차 최저매각가 + 예상 인수보증금. 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외했습니다. 실제 낙찰가, 배당액 및 임차인별 대항력 인정 여부에 따라 금액이 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 서대문구 연희동 소재 서울서연중학교 북동측 인근에 위치합니다. 다세대·단독·다가구주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지역이며 주변 환경은 대체로 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 연희동 107-11 부지는 북동측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내역이 있습니다. 다세대주택 거래에 적용되는 지정사항과 경매 취득의 관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 5,325,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 대규모 아파트보다 거래 표본이 제한적입니다. 동일 면적 3건의 실거래가가 400,000,000~420,000,000원에 분포하며, 매각 시점의 실제 수요와 개별 호실 상태를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 원본 확인. 차성호·김혜경의 임대차계약서, 전입·점유 지속 여부, 확정일자와 배당요구의 효력을 확인해야 합니다.
• 인수보증금 검증. 651,000,000원이 실제로 전액 인수되는지, 배당으로 변제될 금액이 있는지 최우선적으로 확인해야 합니다.
• 정영길의 지위. 선순위 전입이 존재하지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 별도 계약과 인수채무가 있는지 확인해야 합니다.
• 정인수의 점유관계. 말소기준권리 이후 전입자로 분류되지만 실제 점유와 보증금관계, 명도 가능성은 확인이 필요합니다.
• 복수 임대차. 한 호실에 여러 임차인의 신고가 존재하는 경위를 조사하고 보증금 청구의 중복 여부, 계약 종료 및 승계관계를 점검해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2021.05.18 등록사항의 현재 효력과 경매 취득 이후 처리 절차를 확인해야 합니다.
• 경매 신청채권. 신청채권자와 등기상 근저당권자 사이의 채권 승계 및 실제 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격 분석. 입찰가와 잔존 보증금 인수액을 합산하여 최근 실거래 평균 413,000,000원과 비교해야 합니다.
• 관리비·제세공과금. 관리비 체납, 당해세, 기타 배당 우선채권의 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 관련 서류와 실거래 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 인수할 돈이 더 크다”

서울서부지방법원 2025타경1937은 최저가 448,000,000원이라는 숫자만 보고 접근하면 위험한 경매입니다. 선순위 임차인 두 사람의 보증금이 651,000,000원이고 예상배당에서는 전액 인수로 처리됩니다. 그 결과 실질취득은 1,099,000,000원으로, 최근 실거래 평균 413,000,000원을 크게 웃돕니다.

더욱이 정영길의 보증금과 실제 대항력은 미상이고, 민간임대주택 등록과 복수 임차관계도 확인해야 합니다. 두 차례 유찰된 가격을 적용해도 예상 실질취득은 937,720,000원으로 시세 대비 부담이 여전히 큽니다.

결론은 명확합니다. 지금은 낙찰가를 계산할 때가 아니라, 인수할 보증금이 실제 얼마인지부터 확정할 때입니다. 현 권리·배당 가정이 유지된다면 이 물건은 가격 메리트가 없는 고위험 인수형입니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 종합 D등급이 타당합니다.