수원지방법원 2025타경31270. 경기도 양평군 양평읍 공흥리의 미담채 제1동 2층 203호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용되는 집합건물이며, 부동산 거래 비교에 사용된 기준면적은 76.16㎡입니다. 아파트 대단지가 아니라 26세대 규모의 미담채 다세대·연립형 주택이라는 점부터 구분해야 합니다.

등기상 현재 소유자는 신영부동산신탁주식회사입니다. 2020년 11월 20일 양천신용협동조합의 근저당권이 설정되고, 같은 날 공유자 전원 지분이 신영부동산신탁에 신탁됐습니다. 이후 양천신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 근저당권은 2026년 8월 27일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 근저당권의 이전은 별도 근저당 채권이 추가된 것이 아니라 기존 권리의 승계로 보아야 합니다.

등기상 말소기준권리는 2020년 11월 20일 양천신용협동조합 근저당권입니다. 임차인 류경록의 전입일은 2024년 5월 9일로 그보다 늦습니다. 따라서 전입일을 기준으로 한 일반적인 대항력 판단에서는 후순위이지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 및 실제 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 명도 문제와 신탁관계까지 간단하다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 신탁과 점유는 확인 대상

권리 흐름의 중심은 2020.11.20 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 50,000,000원이고 채무자는 전기은입니다. 말소기준권리 이후의 임의경매개시결정과 양평군 압류등기는 기본적으로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

다만 양평군의 압류등기가 소멸한다고 해서 해당 조세의 배당상 우선순위와 실제 세액까지 없어지는 것은 아닙니다. 특히 당해세 등의 배당 우선권에 따라 근저당권자 배당액이나 소유자 잔여액이 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 보증금·배당요구 미상

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 류경록 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고는 확인되지 않으므로 중복된 보증금 채권으로 합산할 대상은 없습니다.

류경록의 전입일 2024.05.09는 말소기준 근저당권 설정일 2020.11.20보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 근거로 판단하면 선순위 대항력 임차인이 아니며, 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 산정되지 않습니다. 기본 매각 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 보증금 액수와 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 우선변제 가능성과 소액임차인 최우선변제 여부는 별도 판단 대상입니다. 또한 등기상 신탁재산이므로 임대차계약의 체결 주체와 수탁자 동의, 실제 점유 및 계약 경위를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 확인된 거래가보다 높다

미담채의 확인 가능한 거래는 2건입니다. 비교 대상은 73.16㎡ 및 73.78㎡로, 본건의 시세 비교 기준면적 76.16㎡와 유사하지만 정확히 일치하지는 않습니다. 거래 시점도 각각 2023년과 2024년이므로 최신의 시장가격을 직접 보여주는 자료는 아닙니다.

전체 거래 평균은 198,000,000원입니다. 하지만 오래된 거래가 포함된 전체 평균만으로 평가하기보다 최근 12개월 평균 집계값인 210,000,000원과 최신 확인 거래 210,000,000원을 우선 비교해야 합니다.

이 기준에서 최저가이자 예상 실질취득액인 257,000,000원은 비교가격의 122.4%입니다. 전체 평균 대비로는 129.8%입니다. 어느 기준으로 보아도 신건 최저가가 확인된 거래가격보다 높습니다.

유찰 이력도 살펴볼 만합니다. 미담채 관련 경매 통계에서 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 다만 이 수치만으로 본건도 같은 횟수만큼 유찰된다고 예측할 수는 없습니다. 확인된 낙찰률과 낙찰가격 통계로 입찰 경쟁을 평가하기에는 근거가 제한적입니다.

④ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정한 기본 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액과 근저당권 채권최고액을 반영했으며, 양평군 압류에 관련된 조세·임차인 최우선변제는 별도 확인 대상입니다.

집행비용 4,398,000원은 추정액이며, 근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 산정했습니다. 실제 배당채권액·배당수령권자 및 배당순위는 채권양도, 채권계산서, 세금 및 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 양평군 압류 관련 조세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 소유자 잔여액 202,602,000원은 확정 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 별개

현재 회차는 감정가의 100%인 신건입니다. 기본 산정상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이며, 실질취득액은 해당 회차의 최저매각가와 같습니다. 실제 낙찰가격과 취득부대비용은 별도입니다.

1회 유찰 시 가정 최저가인 205,600,000원은 과거 최신 거래인 210,000,000원보다 낮아집니다. 그러나 거래 시점이 2024년 4월이므로 이 가격이 현재 시장에서도 저렴한지 단정할 수 없습니다. 2회 유찰 시 가정 가격은 164,480,000원입니다. 이 역시 최신 거래와 물건 상태를 재확인한 후 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양평군 양평읍 공흥리 소재 양일고등학교 남동측 인근입니다. 다세대주택·연립주택·아파트·단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 순수 아파트 단지형 입지와는 차이가 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 양평역이 소재합니다. 남서측과 북서측으로 폭 약 8m의 도로에 각각 접합니다.
• 건축물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 마감 등이며, 샷시창호와 기본 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 다수 필지가 일단의 주거용 건부지로 이용되고 있습니다. 대표지번의 용도지역은 제1종일반주거지역이고, 토지 이용상황은 다세대, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로각지입니다.
• 공시지가. 대표 토지 공시지가는 954,700원/㎡입니다. 토지면적 294.2㎡는 대표 토지 관련 수치로, 본건 전유부분의 개별 대지권 면적과 동일한 것으로 보아서는 안 됩니다.
• 토지이용 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역· 교육환경보호구역·배출시설설치제한지역·하수처리구역· 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 관련 규제는 주로 토지 이용 및 개발 가능성과 연결해 검토할 사항입니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지보수 필요성은 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 미담채는 26세대 규모이며 확인된 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 마지막 확인 거래가 2024년 4월이어서 매도 가능 가격과 소요 기간을 예측하기 어렵습니다. 대단지 아파트의 시세와 같은 확실성을 부여하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 열람. 신탁원부 제2020-1171호에서 신탁 목적·수익자·임대차 권한·처분 조건을 확인해야 합니다. 특히 실제 임대차계약이 누구와 체결됐는지가 중요합니다.
• 임차인 류경록 확인. 2024.05.09 전입의 근거 자료와 현재 점유 상태, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 계약서 원본을 확인해야 합니다.
• 양평군 압류 관련 조세 확인. 2025.06.05 압류의 원인 세액과 납부 상태, 당해세 해당 여부 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 등기 소멸과 배당상 우선권은 별도 문제입니다.
• 근저당권 승계 확인. 2026.08.27 양천신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 실제 채권액과 배당수령권자를 확인해야 합니다. 동일 근저당권을 중복 채권으로 계산해서는 안 됩니다.
• 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2020-1303호가 기재되어 있으므로 공동담보의 범위와 관련 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
• 최근 거래 재확인. 최신 개별 거래가 2024년 4월에 그치므로 2026년 현재 미담채의 매물 호가, 추가 실거래, 유사 면적과 층의 거래 사례를 다시 비교해야 합니다.
• 실제 호실 상태. 본건은 2층 203호이며 확인된 비교 거래는 5층입니다. 층별 선호, 일조, 주차, 누수, 내부 마감과 수리 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 미납 관리비와 실제 점유자의 퇴거 일정, 인도명령 가능성 및 명도 비용을 확인해야 합니다. 기본 인수액 0원과 점유 해소 비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
• 매각조건 원본 대조. 2026.11.04 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁원부 및 사건별 매각조건을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

양평 미담채 203호는 일반적인 말소기준권리 판단만 놓고 보면 비교적 명확한 부분이 있습니다. 2020년 11월 20일 근저당권이 기준이고, 류경록의 전입일은 2024년 5월 9일입니다. 후순위 전입이라는 점에서 기본 인수액은 0원으로 산정됩니다.

하지만 이 물건을 단순한 권리 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 등기상 신탁회사 소유이며 신탁원부 확인이 필요하고, 실제 임차인의 보증금과 배당요구가 확인되지 않았습니다. 양평군 압류에 따른 조세 관련 문제도 별도로 남아 있습니다.

무엇보다 가격이 높습니다. 신건 최저가 257,000,000원은 최신 확인 거래가 210,000,000원의 122.4%이고, 전체 거래 평균 198,000,000원보다도 높습니다. 과거 거래가격은 상승했지만 마지막 확인 거래가 2024년 4월이어서 현재 시장의 방향은 확정할 수 없습니다. 거래 표본이 2건이고 26세대 규모라는 점도 환금성 평가에 불리합니다.

종합 판단은 D등급, 38점입니다. 주된 판단 근거는 권리상 인수액보다 확인된 시세 대비 높은 실질취득액과 제한적인 환금성에 있습니다. 신건 입찰보다는 가격 조정 가능성을 살펴보면서 신탁·점유·조세관계와 현재 시세를 먼저 검증하는 접근이 적절합니다. 권리는 추가 확인, 신건 가격은 보류. 이 사건의 핵심 결론입니다.