의정부지방법원 2026타경71258. 경기도 의정부시 고산동에 위치한 한강듀클래스의정부고산 비동 5층 512호입니다. 물건종류에는 근린시설로 표시되어 있지만, 매각물건명세서 비고와 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 일반 아파트나 주거용 오피스텔처럼 접근해서는 안 됩니다. 실제 이용 용도와 입주 가능한 업종, 사업용 부동산으로서의 임대수요와 환금성을 별도로 확인해야 합니다.

등기부상 핵심 담보권은 2022년 8월 31일 하나은행이 설정한 채권최고액 1,200,000,000원의 공동담보 근저당권입니다. 이후 채권이 유동화전문회사 측으로 양도된 이력이 임의경매개시결정에 나타납니다. 경매로 근저당권이 소멸하더라도, 이보다 앞서 신고된 임차인의 보증금은 별개입니다. 담보권 말소와 임차보증금 인수는 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 신고된 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022.08.31 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 채무자는 손영일입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 2026.06.17 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2022년 신탁 관련 소유권 이력은 이후 손영일 명의 소유권이전과 신탁등기 말소로 정리되었습니다. 2025년 보전처분 및 회생절차개시 등기도 2026년 6월 말소되었으며, 회생절차폐지 이력이 확인됩니다. 다만 이러한 이력은 경매 절차의 적법성, 소유권과 처분관계의 확인 차원에서 원본 대조가 필요합니다.

선순위·후순위 임차인 — 실제 임차인 2명

현황조사에 나타난 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 다만 두 법인 모두 점유 부분이 목적물 전부로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 임대차관계의 선후를 현장에서 확인해야 합니다.

후순위 임차인인 쮸쮸바와쪽쪽이 주식회사는 2024.05.08 신고로 말소기준권리보다 늦습니다. 자료상 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 보증금 10,000,000원에 관해 소액임차인 최우선변제 또는 다른 배당상 권리의 성립 여부는 별도로 확인해야 합니다. 현재 예상 매수인 인수액에 이 보증금을 단순 합산하지 않습니다.

② 취득가격 분석 — 3.13억이 아니라 3.33억을 기준으로

현재 최저매각가는 313,000,000원으로 감정가와 같습니다. 하지만 선순위 임차보증금 20,000,000원을 전액 인수한다는 예상배당의 가정을 적용하면, 실제 취득에 필요한 기본 금액은 다음과 같습니다.

실질취득금액은 각 회차 예상 매각대금에 선순위 임차보증금 20,000,000원을 더한 기본 계산입니다. 실제 매각가격은 입찰 결과에 따라 달라지며, 취득 관련 세금·등기비용·명도비용·관리비 등은 포함하지 않았습니다. 임차권 성립 여부와 실제 배당 결과에 따라 인수금액도 달라질 수 있습니다.

이번 물건에서는 선순위 보증금 20,000,000원이 각 회차 매각대금보다 작지만, 우선변제 없이 매수인이 전액 인수하는 배당 가정이 적용되어 있습니다. 따라서 유찰되어 매각대금이 내려가더라도 이 가정하에서는 인수액 20,000,000원이 별도로 유지됩니다. 최저가만 놓고 할인율을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

가격 판단의 우선순위는 동일 건물 내 유사 층·호실의 최근 거래가격, 실제 거래가 가능한 매물 가격, 공실·임대수요, 임대료 및 관리비 부담입니다. 지식산업센터는 일반 주거용 아파트와 수요 구조가 다르므로, 실제 매수자 범위와 재매각 가능성을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 편이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)

최저매각가 313,000,000원으로 매각된다고 가정하면, 집행비용 5,182,000원을 제외한 307,818,000원이 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미충족액은 892,182,000원이며, 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 없습니다.

다만 이 계산은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 피담보채무액과 같다는 의미가 아니며, 경매 신청채권자는 하나은행으로부터 채권을 양수한 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사입니다. 따라서 예상배당표상 하나은행으로 표시된 채권과 신청채권자의 승계관계, 실제 채권신고액 및 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다. 청구금액 1,035,828,738원과 채권최고액을 서로 다른 채권처럼 합산해서는 안 됩니다.

회차별 배당·인수 시나리오

위 시나리오에서 채권최고액 기준 미배당액이 증가한다고 해서, 그 차액을 낙찰자가 대신 갚는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미회수액과, 별도로 보호될 수 있는 선순위 임차인의 보증금 인수는 법적 성격이 다릅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 고산동 소재 고산초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공장(지식산업센터), 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 개별 호실까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통사정은 보통으로 평가되어 있으며, 건물 북서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
• 건물·설비. 2022.07.28 사용승인된 10층 건물의 5층에 위치합니다. 급배수·위생·옥내소화전·화재탐지·승강기설비 등이 설치되어 있습니다. 외벽은 커튼월 및 복합판넬 구조로 설명됩니다.
• 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에도 공장(지식산업센터)으로 명시되어 있어 일반 주거시설이 아닌 사업용 공간을 기준으로 이용 가능성을 검토해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 고산 지구단위계획구역, 공공주택지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지는 평탄한 사다리형이며 공장(지식산업센터) 건부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 1,946,000원/㎡입니다.
• 공부·현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 현재의 구체적인 임대차관계와 실제 이용·점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 입주 가능한 업종과 실사용 수요, 대출 여건, 공실률, 임대수익률 등에 따라 거래성이 달라질 수 있습니다. 감정가와 유찰률만으로 재매각 가능성을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권의 실제 성립 여부. 주식회사 피치몰의 신고일 2020.06.25와 건물 사용승인일 2022.07.28의 선후관계를 반드시 조사하세요. 사업자등록 내역, 목적물 인도 시점, 임대차계약서와 실제 점유 증빙을 확인해야 합니다.
• 보증금 20,000,000원 인수 판단. 피치몰의 대항력 유지 여부와 보증금 반환 현황, 배당요구·우선변제 관계를 확인해 실제 매수인 인수액을 확정해야 합니다.
• 후순위 법인 임차인 확인. 쮸쮸바와쪽쪽이 주식회사의 보증금 10,000,000원, 월차임 550,000원 및 실제 점유상태를 확인하세요. 소액임차인 최우선변제 여부도 함께 검토해야 합니다.
• 임차인 간 점유 충돌. 두 법인 모두 목적물 전부를 점유하는 것으로 기재되어 있으므로, 현재 누가 실제 사용하고 있는지, 임대차 또는 전대차 관계가 어떻게 형성되어 있는지 확인해야 합니다.
• 공동담보 및 채권양도. 비동 603호·604호·605호와 공동담보로 설정된 근저당의 피담보채권 잔액, 유동화전문회사로의 채권양도 및 경매 신청관계를 대조해야 합니다.
• 회생절차 이력. 2025년 보전처분과 회생절차개시, 2026년 회생절차폐지 및 관련 등기 말소 내역을 확인하세요. 경매절차 진행에 영향을 미치는 별도의 결정이 있는지도 원본으로 확인해야 합니다.
• 지식산업센터 입주·업종 제한. 매수자의 입주 가능 여부, 업종별 이용 제한, 공장 관련 등록·신고 요건, 실제 임대 가능 범위를 관계 법령과 관리기관을 통해 확인해야 합니다.
• 동일 건물 실거래 및 임대수익성. 512호와 유사한 호실의 최근 매매·임대 사례를 확인하고, 실질취득금액 333,000,000원을 기준으로 수익성을 검토하세요. 월차임은 계약의 실제 이행 여부를 확인한 뒤 수익으로 반영해야 합니다.
• 관리비·세금·명도비. 미납 관리비 중 승계 가능한 항목, 취득 관련 세금, 점유자 인도 및 명도비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 입찰 전 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약과 사업자등록 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “3.13억 낙찰”과 “3.33억 취득”은 다르다

의정부 고산 한강듀클래스 512호는 담보권 말소 자체보다 임차권 인수와 실사용 관계가 중요한 경매입니다. 하나은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 그보다 먼저 신고된 피치몰의 보증금 20,000,000원이 전액 인수되는 것으로 예상되어 있습니다.

따라서 현재 신건 최저가 313,000,000원으로 낙찰받는다고 가정하더라도, 기본 실질취득금액은 333,000,000원입니다. 여기에 건물 사용승인보다 앞선 임차 신고일, 두 법인의 목적물 전부 점유 기재, 공동담보 근저당, 회생절차 이력 등이 함께 존재합니다.

물건의 용도가 공장(지식산업센터)이라는 점도 중요한 판단 기준입니다. 동일 용도 실거래와 임대수익성에 대한 검증 없이 단순히 유찰에 따른 최저가 하락만 보고 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 선순위 임차인의 법적 대항력과 인수보증금을 확인하고, 실제 점유·입주 가능 업종·비교 거래가격까지 검증한 뒤 낙찰가가 아니라 실질취득금액을 기준으로 응찰 여부를 결정해야 합니다.