의정부지방법원 2026타경71258. 경기도 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 비동 6층 604호에 대한 임의경매입니다. 물건의 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 매각물건명세서에는 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있고 감정평가서 역시 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중이라고 설명합니다.

권리관계의 출발점은 2022.08.31. 주식회사하나은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 해당 근저당은 다른 호실과 함께 공동담보로 설정되어 있습니다. 이후 채권을 양수한 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사가 경매를 신청했습니다.

문제는 임차인의 점유 시점입니다. 주식회사 피치몰은 근저당 설정 이전인 2020.06.25. 전입신고가 확인되어 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. 따라서 근저당권이 매각으로 말소되더라도 해당 임차인의 보증금 인수위험이 그대로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차보증금은 인수

말소기준권리는 2022.08.31. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.

다만 근저당보다 앞선 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 주식회사 피치몰은 2020.06.25. 전입신고된 것으로 조사되어 선순위 점유관계가 확인됩니다. 배당계산에서는 피치몰 보증금 20,000,000원을 배당하지 않고 매수인에게 전액 인수시키고 있습니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명

현황조사 기준입니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 사업용 건물의 대항력은 사업자등록, 점유 및 실제 임대차관계를 포함한 원본 확인이 필요합니다.

첫 번째 임차인 — 주식회사 피치몰. 근저당 설정일보다 먼저 전입신고가 이루어졌으며, 대항력이 있는 것으로 판정되어 있습니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 3,000,000원입니다. 예상배당에서 보증금 전액이 매수인 인수로 처리됩니다.

두 번째 임차인 — 쮸쮸바와쪽쪽이 주식회사. 전입신고일은 2024.05.08.로 말소기준권리보다 늦습니다. 대항력이 없는 것으로 판정되어 보증금 10,000,000원을 매수인의 인수금액에 합산하지 않습니다. 다만 배당요구 및 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당관계는 별도 확인해야 합니다.

③ 낙찰가와 실질취득 — 인수금 2,000만원을 더해야 한다

현재 회차는 신건이므로 감정가 330,000,000원이 최저매각가입니다. 그러나 이 사건의 취득 부담은 낙찰금액만으로 판단하면 안 됩니다. 선순위 임차보증금 20,000,000원을 별도로 반영해야 합니다.

각 회차의 예정 최저매각가와 매수인 인수금액을 단순 합산한 금액입니다. 취득세, 관리비, 명도비용 및 기타 거래비용은 포함하지 않았습니다.

이번 사건은 모든 회차의 예정 최저매각가가 선순위 임차보증금 20,000,000원을 초과합니다. 따라서 보증금보다 낙찰가가 낮아지면서 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 유형은 아닙니다. 현재 분석상 각 회차의 인수금 20,000,000원을 계속 더하는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)

집행비용 5,420,000원은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액 기준으로 예상배당 324,580,000원, 미배당액 875,420,000원이 산정되었습니다. 채권양수인에 대한 실제 배당과 공동담보 정산, 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.

매각대금 330,000,000원에서 집행비용을 제외한 324,580,000원이 근저당권 배당으로 산정되어 있습니다. 근저당 채권최고액 1,200,000,000원 대비 875,420,000원의 미배당이 발생하며 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

다만 이 미배당액과 매수인 인수금액은 구별해야 합니다. 매수인에게 별도로 인수되는 금액은 피치몰의 임차보증금 20,000,000원입니다. 근저당 채권의 미배당액 875,420,000원이 그대로 매수인 채무로 이전된다는 의미는 아닙니다.

⑤ 회생절차 이력 — 보전처분과 회생개시등기 말소 확인

등기부에는 소유자와 관련된 회생절차 이력이 있습니다. 2025.09.24. 보전처분이 등기되었고, 2025.10.01. 회생절차개시가 등기되었습니다.

이후 2026.05.21. 회생절차폐지 결정이 있었으며, 2026.06.11. 회생절차폐지와 함께 기존 보전처분 및 회생절차개시등기가 말소된 것으로 확인됩니다. 경매개시결정은 그 이후인 2026.06.17. 등기되었습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 고산동 소재 고산초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 공장(지식산업센터), 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 개별 호실까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2022.07.28. 사용승인된 10층 건물로, 급배수·위생·옥내소화전·화재탐지·승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 본건 북서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하며, 대로3류(폭 25~30m)와 접합합니다.
• 토지. 인접 토지와 대체로 평탄한 유사 사다리형 토지입니다. 토지면적은 7,564.8㎡이며 공시지가는 1,946,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역, 고산 지구단위계획구역, 고산 공공주택지구 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 공장(지식산업센터) 용도로 이용되는 물건이므로 일반 주거용 아파트와 매수 수요 및 이용 조건이 다릅니다. 실제 허용 업종, 임대수요, 공실위험과 금융조달 조건을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금. 피치몰의 대항력과 보증금 20,000,000원 인수 여부를 매각물건명세서·임대차계약서·사업자등록 관련 자료로 재확인하세요.
• 실제 점유자. 두 임차인 모두 목적물 전부를 점유한다고 조사되어 있습니다. 현장 방문으로 현재 사용법인, 계약 승계 여부와 점유 형태를 확인해야 합니다.
• 보증금 반환. 낙찰대금과 별도로 반환할 수 있는 임차보증금 20,000,000원의 자금 계획을 마련해야 합니다.
• 배당과 우선변제. 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하여 예상배당 구조에 변동이 있는지 검토하세요.
• 공동담보. 함께 설정된 512호·603호·605호의 경매 진행 및 채권 정산 상황을 확인하세요.
• 채권양도. 하나은행에서 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사로 이어지는 채권 및 담보권 관계를 확인하세요.
• 회생절차. 회생절차폐지 결정, 보전처분·회생개시등기 말소 및 경매 진행에 관한 원본을 대조하세요.
• 실거래 시세. 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 최근 거래가격·실제 임대료·공실 상황을 조사하여 실질취득 부담 350,000,000원과 비교하세요.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 점유자 인도에 필요한 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건기록을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “3.30억에 낙찰받아도 3.50억이 든다”

이 물건의 핵심은 근저당권의 큰 채권최고액 자체보다 말소기준권리 이전에 점유한 임차인입니다. 피치몰의 보증금 20,000,000원은 매수인 인수로 분석되므로, 신건에서 최저가 그대로 낙찰받을 경우 실질취득 부담은 350,000,000원입니다.

더욱이 실제 임차인 2명의 점유관계가 겹쳐 조사되어 있으며, 건물은 감정상 공장(지식산업센터)입니다. 공동담보 근저당, 채권양도 및 과거 회생절차 이력도 함께 검토해야 합니다.

1회 유찰 시 실질취득 부담은 284,000,000원, 2회 유찰 시에는 231,200,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 어느 가격부터 시장 대비 저렴해지는지는 판단할 수 없습니다.

결론은 권리 확인과 시세 검증이 우선인 조건부 관망형입니다. 신건 가격만 보고 접근하기보다 선순위 보증금 인수의 법적 확정 여부, 실제 점유관계, 지식산업센터의 거래 및 임대수요를 확인한 뒤 총취득비용을 기준으로 입찰 여부를 결정해야 합니다.