의정부지방법원 2026타경71258. 이번 물건은 경기도 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 비동 603호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 이용상태와 매각물건명세서 비고는 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트와는 권리관계, 사용 가능 업종, 임대수요와 환금성을 달리 살펴야 합니다.

등기상 말소기준권리는 2022.08.31 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 이 물건을 포함한 다른 호실까지 공동담보로 설정되어 있습니다. 현재 경매개시결정의 채권자는 하나은행으로부터 채권을 양수한 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사입니다.

문제는 임차관계입니다. 선순위로 분류된 법인 임차인의 보증금이 낙찰대금 배당에서 회수되지 않고 매수인에게 남는 것으로 산정되어 있습니다. 근저당권이 매각으로 말소된다고 해서 선순위 임차인의 보증금까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 선순위 임차인은 별도

말소기준권리는 2022.08.31 접수된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 앞서 신한자산신탁주식회사 명의로 설정되었던 신탁등기는 소유권이전 시 말소되었으며, 회생절차개시등기도 회생절차폐지 후 말소 처리되었습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 보증금 인수 가능성

현황조사상 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 두 임차인이 모두 목적물 전부를 임차 부분으로 표시하고 있어 현재의 실제 점유자와 각 임대차계약의 관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

두 번째 임차인인 쮸쮸바와쪽쪽이 주식회사는 말소기준권리 설정 이후인 2024.05.08 신고되어 대항력 없는 임차인으로 분류되어 있습니다. 따라서 현재 인수액에는 이 임차인의 보증금 10,000,000원이 포함되지 않습니다. 다만 우선변제 관련 증빙과 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정하면, 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액은 근저당권 배당으로 산정됩니다. 피치몰 보증금은 배당액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액으로 처리됩니다.

집행비용은 5,420,000원으로 추정하였습니다. 근저당권 배당액 324,580,000원 및 채권최고액 기준 미배당액 875,420,000원은 계산상 예상치입니다. 실제 채권잔액, 채권양도 관계, 공동담보 배당, 당해세 및 법정 우선변제 항목에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액 전체가 매수인에게 인수된다는 의미는 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 계산

선순위 임차인의 보증금 20,000,000원 전액 인수를 전제로, 현재 회차와 이후 유찰 가능성을 비교하면 다음과 같습니다. 이는 예정된 매각 결과가 아니라 각 회차의 가격을 적용한 계산입니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 고산동 고산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위에 공장(지식산업센터), 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 개별 호실까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통이고, 건물 부지는 북서측 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 프리캐스트콘크리트구조의 10층 건물로, 2022.07.28 사용승인을 받았습니다. 급배수·위생·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 감정상 공장(지식산업센터) 등으로 이용되고 있으며, 매각물건명세서에도 공장(지식산업센터)으로 표시되어 있습니다. 실제 사용 가능 업종과 용도 제한을 반드시 확인해야 합니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)에 속하며, 공공주택지구 및 과밀억제권역에 포함됩니다. 토지는 평탄한 유사 사다리형이고 공장 건부지로 이용됩니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,946,000원으로 제시되어 있습니다. 이는 개별 호실의 매매시세를 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 입주 가능 업종, 사업체 수요, 임대차 현황, 공실률과 주변 공급 수준에 따라 매각 가능성과 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 주거용 아파트의 일반적인 가격 형성 기준을 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인의 대항력. 피치몰의 2020.06.25 신고일과 2022.07.28 건물 사용승인일 사이의 불일치를 먼저 확인해야 합니다. 계약서, 사업자등록, 실제 인도·점유와 임차 목적물의 동일성이 핵심입니다.
• 보증금 인수 여부. 피치몰 보증금 20,000,000원이 실제로 매수인에게 승계되는지, 배당요구 여부와 매각물건명세서의 인수 조건을 대조해야 합니다. 인수 여부가 달라지면 실질취득액도 달라집니다.
• 중복 점유 조사. 두 법인 임차인 모두 목적물 전부를 임차한 것으로 신고되어 있습니다. 실제 점유자, 임대차의 선후관계, 전대차 여부와 명도 대상을 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계. 하나은행 근저당권은 512호·603호·604호·605호를 공동담보로 합니다. 각 호실의 경매·매각 진행상황과 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
• 채권양도 관계. 등기부상 근저당권자는 주식회사하나은행이고, 경매개시결정의 채권자는 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사입니다. 채권양도 및 담보권 승계 내역을 확인해야 합니다.
• 지식산업센터 입주 요건. 실제 용도와 입주 가능 업종, 임대 가능 범위, 관리규약, 사용제한 및 관련 행정상 의무를 확인해야 합니다.
• 관리비와 부대비용. 체납 관리비, 부가가치세 적용 여부, 취득 관련 세금, 명도비용과 기타 거래비용을 별도 검토해야 합니다.
• 실거래 시세. 동일 건물과 인근 지식산업센터의 최근 실거래, 매물가격, 공실 및 임대료 수준을 확인하고 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구종기 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “3.3억 낙찰이 3.3억 취득은 아니다”

이 물건의 핵심은 단순히 감정가에서 얼마를 할인받느냐가 아닙니다. 선순위 임차인 보증금을 누가 부담하는지가 먼저 결정되어야 합니다.

현재 권리분석상 주식회사하나은행 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 처리되지만, 주식회사 피치몰의 보증금 20,000,000원은 매수인 인수 대상으로 산정되어 있습니다. 이 가정이 유지되면 신건의 실질취득 예상액은 350,000,000원입니다.

더욱이 피치몰의 신고일은 건물 사용승인보다 앞서 있고, 두 법인 임차인이 모두 목적물 전부를 신고한 상태입니다. 이 문제를 해소하지 않은 채 선순위 임차인의 인수액이나 명도 가능성을 확정적으로 판단해서는 안 됩니다.

공동담보 관계와 지식산업센터의 이용 제한까지 고려하면 이 물건은 권리분석 난도가 낮은 일반 아파트 경매가 아닙니다. 현재 확인된 정보만으로는 실질취득 예상액이 시장가격보다 유리하다는 근거도 확보되지 않았습니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 선순위 임차인의 대항력과 실제 인수액을 확정하고, 동일 용도 물건의 최근 시세와 비교한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 유찰되더라도 실질취득액과 명도·사용 위험을 함께 평가해야 합니다.