의정부지방법원 2026타경71258. 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 비동 6층 605호입니다. 등기상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. 2022년 사용승인된 10층 건물의 6층 물건으로, 소유자는 손영일이며 단독소유입니다.

등기만 보면 말소기준권리는 명확합니다. 2022년 8월 31일 설정된 주식회사하나은행의 근저당권으로, 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 현재 경매신청채권자는 하나은행으로부터 채권을 양수한 것으로 기재된 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사이고, 청구금액은 1,035,828,738원입니다.

그러나 등기상 담보권 소멸 여부만으로 이 사건을 판단해서는 안 됩니다. 말소기준일보다 앞선 신고일을 가진 임차인이 있으며, 별도의 임차 법인과 신원·보증금이 확인되지 않은 점유 기재도 존재합니다. 특히 임차인 신고일과 건물 사용승인일 사이의 불일치가 중요한 검증 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인은 다르다

말소기준권리는 2022.08.31 하나은행 근저당권입니다. 등기상 신탁은 이미 말소되었고, 서울회생법원의 보전처분과 회생절차개시등기도 2026년 6월 11일 말소되었습니다. 이후 기입된 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

따라서 등기부의 담보권만 놓고 보면 매수인이 근저당 채무 전체를 직접 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 임차인의 대항력은 말소기준권리와 별도로 판단해야 합니다. 2020년 6월 25일 신고된 것으로 기재된 피치몰의 대항력이 유효하다면, 배당받지 못한 보증금은 매수인의 인수 부담이 될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수

현황조사에는 두 법인이 각각 목적물 전부를 사용하는 것으로 기재되어 있고, 매각물건명세서에는 별도의 “주식회사”라는 주거용 점유 기재가 나타납니다. 확인된 법인 임차인은 2곳이며, 세 번째 기재가 기존 법인과 중복인지 별도 점유자인지는 확인되지 않습니다.

피치몰의 대항력이 유효하고 보증금이 전액 미배당된다는 가정에서는 낙찰자가 20,000,000원을 인수합니다. 반면 쮸쮸바와쪽쪽이 주식회사는 말소기준 이후 신고된 임차인으로 분류되어 현재 권리관계상 보증금 인수액을 별도로 더하지 않았습니다. 다만 임차인의 실제 점유, 임대차 종료 여부와 배당관계에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 3.36억이 적정한가

가격 비교의 기준은 최저가 316,000,000원이 아니라, 피치몰 보증금 인수를 반영한 실질취득액 336,000,000원입니다. 특히 지식산업센터는 같은 건물 내에서도 호실별 이용상태와 점유관계에 따라 가격 판단이 달라질 수 있습니다.

이 물건은 신건이므로 아직 유찰에 따른 가격 조정도 없습니다. 추후 유찰되더라도 인수 대상 보증금이 그대로 유지된다면 낙찰가 외에 부담해야 하는 보증금은 별도로 고려해야 합니다. 실질취득액을 기준으로 호실별 최근 거래와 임대수익성을 비교한 뒤 입찰가격을 결정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)

집행비용 5,224,000원은 추정치입니다. 예상배당은 채권최고액 기준의 단순 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제·공동담보 배당관계 등이 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다. 피치몰 인수금 20,000,000원은 매각대금의 배당 항목이 아니라 매수인 별도 부담으로 처리했습니다.

현재 회차에서 근저당권의 배당 부족액은 889,224,000원으로 계산됩니다. 다만 이는 채권최고액 1,200,000,000원을 기준으로 한 시뮬레이션상 부족액이지, 신청채권자의 확정된 미회수액이 아닙니다. 신청채권자는 유동화전문회사이고 공동담보도 존재하므로, 실제 채권 귀속과 배당순위는 별도 확인 대상입니다. 채권자의 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득액을 구분하라

위 실질취득액은 피치몰의 대항력이 유효하고, 보증금 20,000,000원이 전액 미배당된다는 가정에 따른 금액입니다. 피치몰의 대항력이 인정되지 않거나 별도의 배당·변제 사실이 확인되면 달라질 수 있습니다. 반대로 미상 점유자에게 추가 인수대상 보증금이 있으면 부담이 증가할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 고산동 고산초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공장(지식산업센터), 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 개별 호실까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 부지 북서측으로 왕복 4차선 포장도로가 접하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건축물. 2022.07.28 사용승인된 10층 건물로, 외벽은 커튼월 및 복합판넬 구조입니다. 급배수·위생·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 고산 지구단위계획구역 및 공공주택지구에 속하고 과밀억제권역에 해당합니다. 토지는 평탄한 사다리형이며, 공시지가는 ㎡당 1,946,000원으로 기재되어 있습니다. 이 공시지가는 개별 호실의 시세를 의미하지 않습니다.
• 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에서도 공장(지식산업센터) 용도로 기재되어 있어, 일반 주거용 아파트와 동일한 기준으로 가격이나 이용 가능성을 판단해서는 안 됩니다.
• 환금성. 지식산업센터라는 용도 특성상 실제 이용 가능 업종, 임차수요, 호실별 거래사례와 공실 여부가 중요합니다. 현재 확인된 자료만으로 매각까지 걸릴 기간이나 재매각의 용이성을 수치화할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 피치몰 대항력 원본 확인. 2020.06.25 신고일과 2022.07.28 건물 사용승인일이 일치하지 않는 문제를 우선 해소해야 합니다. 본건 호실을 기준으로 실제 점유 개시일, 신고 내용 및 대항요건을 확인해야 합니다.
• 피치몰 보증금 인수범위. 보증금 20,000,000원의 실제 잔액, 반환 여부, 배당요구 여부와 우선변제권 성립 여부를 확인해야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션은 전액 매수인 인수로 가정합니다.
• 임차 법인 간 점유관계. 피치몰과 쮸쮸바와쪽쪽이 주식회사가 모두 목적물 전부를 점유한다고 기재된 원인을 확인해야 합니다. 실제 점유자 및 각 임대차계약의 존속 여부가 명도 부담과 직결됩니다.
• 상호 미상 법인의 동일성 확인. 매각물건명세서의 “주식회사”가 기존 두 법인 중 하나인지, 별도의 점유자인지 확인해야 합니다. 보증금·신고일이 확인되기 전에는 대항력이나 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 공동담보와 채권양도 확인. 512호·603호·604호·605호 공동담보 관계 및 하나은행에서 유동화전문회사로 이어진 채권관계를 확인하고, 실제 배당 구조에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 회생절차 관련 기록 확인. 2025년 회생절차개시와 2026년 회생절차폐지, 관련 등기 말소의 연결관계를 사건기록으로 확인해야 합니다.
• 실거래·임대시장 대조. 입찰가격 판단 시 최저매각가뿐 아니라 확인된 인수 보증금까지 포함한 실질취득액을 기준으로 동일 건물·유사 용도의 최근 거래가격과 임대료 수준을 비교해야 합니다.
• 용도 및 실제 사용 확인. 근린시설 분류와 공장(지식산업센터) 이용상태를 함께 검토하고, 입찰자가 계획한 용도로 사용할 수 있는지 확인해야 합니다. 명세서에 나타난 주거용 점유 기재도 확인 대상입니다.
• 관리비·명도 비용. 체납 관리비와 실제 점유자에 대한 인도 절차, 부대비용 발생 가능성을 입찰 전 검토해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임대차 관련 자료, 감정평가서 및 법원 사건기록을 매각기일 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “3.16억에 낙찰받아도 3.16억짜리 투자는 아니다”

의정부 고산 한강듀클래스 605호는 표면적으로는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 말소기준권리도 하나은행 근저당권으로 명확하고, 신탁 및 회생 관련 일부 등기는 이미 말소되어 있습니다.

하지만 이 물건을 단순한 권리정리형 경매로 보기에는 임차인 문제가 복잡합니다. 피치몰의 보증금 20,000,000원 인수 가능성이 있고, 신고일이 건물 사용승인일보다 빠른 문제, 두 법인의 전부 점유 중복, 별도로 기재된 상호 미상 법인의 점유관계가 해결되지 않았습니다.

현재 최저가에 확인된 보증금 인수를 반영한 실질취득액은 336,000,000원입니다. 그러나 이것도 미상 임차인의 추가 권리와 취득 부대비용을 제외한 금액입니다. 최근 거래가격이 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 저렴한지도 판단할 수 없습니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 피치몰의 대항력과 실제 보증금 잔액, 미상 점유자의 동일성 및 권리관계가 명확해지기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다. 그 문제가 해소되더라도 실질취득액을 최근 지식산업센터 거래가격과 비교해야 입찰의 경제적 타당성을 평가할 수 있습니다. 지금의 핵심은 낮아 보이는 낙찰가가 아니라, 매수인이 최종적으로 얼마를 부담하는가입니다.