인천지방법원 2024타경16976. 부평동 캐슬베리 2층 201호 오피스텔입니다. 감정가는 384,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 등기부를 살펴보면 2021년 11월 10일 대형기선저인망수산업협동조합 명의로 설정된 채권최고액 3,343,200,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 채무자는 공유자 유미영이며, 해당 근저당은 공동담보로 설정되어 있습니다.

이후 부평구와 국가의 압류, 임의경매개시결정이 순차적으로 등기되었고, 근저당권은 2025년 6월 11일 수협엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이 이전등기는 새로운 근저당 채권을 하나 더 설정한 것이 아니라 기존 근저당권의 권리자가 바뀐 것입니다. 따라서 채권최고액을 이중 합산해서는 안 됩니다.

등기상 권리보다 더 꼼꼼하게 봐야 할 부분은 실제 점유관계입니다. 현황조사 등에 등장하는 5명의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않고 구체적인 점유·계약관계도 확정되지 않아, 단순히 모두 명도 문제가 없는 사람이라고 판단할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

권리분석의 기준점은 2021.11.10 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존등기가 이루어졌고, 이후 등기된 압류 5건과 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차·점유 분석 — 후순위 전입이지만 5명 확인 필요

현황조사 및 접수 내역에서 확인되는 임차 관련 인원은 5명입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고자로 표시된 사람은 없으므로 중복 보증금을 합산할 문제는 없지만, 5명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.

대항력 표시는 2021.11.10 말소기준권리와 확인된 전입일을 비교한 판단입니다. 5명 모두 보증금·확정일자가 미상이며, 선행 점유나 별도 권리관계의 존재 여부까지 확정한 판단은 아닙니다. 우선변제 여부와 실제 배당관계는 보완 확인이 필요합니다.

김기창은 2025.03.20 배당요구를 한 사실이 확인됩니다. 나머지 4명은 배당요구 여부를 별도로 확인해야 하며, 확인되지 않은 사실을 배당요구 포기나 보증금이 없다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다.

현재 전입일을 기준으로 보면 5명 모두 말소기준권리 이후에 주민등록이 이루어져 선순위 대항력 임차인으로 판단되지는 않습니다. 그러나 실제 입주 경위, 임대차계약의 유무, 선행 점유를 통한 대항력 가능성은 미상입니다. 특히 보증금 및 확정일자 자료가 확보되지 않았으므로 점유관계와 대항요건을 최종 확인하기 전까지 인수 위험을 완전히 배제할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 384,000,000원 가정)

최저매각가 그대로 낙찰된다는 가정 아래, 집행비용을 먼저 공제하고 나머지를 근저당권에 배당하는 계산입니다. 실제 세금 우선배당과 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이므로 법원의 최종 배당과 차이가 날 수 있습니다.

근저당권은 2025.06.11 수협엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 위 배당 항목은 원설정 근저당권을 기준으로 한 계산이며, 실제 배당권자와 채권액은 권리이전 및 채권관계를 반영해 확정해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 매각가와 미배당의 변화

감정가 384,000,000원을 기준으로 신건, 1회 유찰, 2회 유찰 시의 예상 배당을 비교하면 다음과 같습니다. 유찰이 진행될수록 매각가격은 내려가지만 근저당 채권최고액 대비 미배당 금액은 증가합니다.

* 매수인 인수 0원은 현재 확인된 말소기준권리 및 전입일 관계를 전제로 한 추정입니다. 점유자의 선행 권리 및 법정 부담이 추가 확인되면 달라질 수 있습니다. 각 회차의 예상배당·미배당은 세금 우선배당과 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 유찰 시 금액은 시나리오이며 확정된 향후 매각조건이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 북동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 주상복합건물, 상업·업무용 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 2021.10.13 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물입니다. 위생·상하수도·승강기·주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
• 규모. 건물은 소매점 1개 호와 오피스텔 28개 호로 구성되어 있으며, 주차시설은 28대 규모로 기재되어 있습니다.
• 도로. 서측과 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다. 토지 형상은 장방형 평지이며 소로각지에 해당합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 제한이 기재되어 있고, 일부 필지는 상대보호구역에 해당합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이가 없는 것으로 조사되었고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔의 매각 및 임대 수요는 실제 전용면적·구조·임대조건·동일 건물 거래사례에 따라 달라집니다. 본건은 최근 실거래 비교 근거가 확보되지 않아 가격 경쟁력과 매각 유동성을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 5명의 계약관계. 김기창·양미연·최아령·최윤정·서정식의 실제 점유 여부, 임차 목적물, 계약 시작일과 보증금을 확인해야 합니다. 전입일만으로 계약관계 전체를 확정하지 마세요.
• 대항력·우선변제 검증. 말소기준일 2021.11.10과 각 전입일을 대조한 결과는 후순위입니다. 다만 확정일자와 선행 점유 경위, 별도 권리의 유무까지 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 김기창의 2025.03.20 배당요구는 확인됩니다. 다른 점유자의 배당요구 여부와 임차보증금, 최우선변제 대상 여부를 매각물건명세서와 배당 관련 문서에서 검증하세요.
• 공동담보 및 채권양도. 을구 1번 근저당권의 공동담보목록 제2021-2580호와 수협엔피엘대부주식회사로의 권리이전 내역을 대조하고, 채권최고액과 실제 잔존 채무액을 구분해야 합니다.
• 국세·지방세 압류. 부평구 압류 2건과 국가 압류 3건의 세목, 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 압류의 말소 여부와 세금의 실제 배당순위는 별개의 문제입니다.
• 명도 및 관리비. 현재 점유자 확인, 인도 협의 가능성, 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 조사하고 별도의 취득·명도 비용을 고려해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 건물 또는 인근 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래·임대조건을 확인하기 전에는 384,000,000원을 저렴한 가격으로 판단하지 마세요.
• 원본 서류 확인. 매각기일 2026.11.03 전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사건 진행 상태 및 실제 매각조건을 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 추정 0원 ≠ 위험 0원”

부평 캐슬베리 201호는 말소기준 근저당 이후의 등기상 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 전입일상 선순위 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 이 결과만으로 안전한 경매라고 결론 내리기는 어렵습니다. 점유 관련 5명의 보증금·확정일자가 모두 미상이고, 국세·지방세 압류 5건과 공동담보 근저당권의 채권양도 관계도 확인해야 합니다. 채권최고액을 기준으로 계산된 막대한 미배당은 매수인 인수액은 아니지만, 단순한 배당 구조가 아니라는 사실을 보여줍니다.

여기에 현재 최저매각가 384,000,000원이 실제 거래시세에 비해 적절한지 판단할 자료도 충분하지 않습니다. 따라서 신건 또는 유찰 가격을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급. 등기상 인수구조는 비교적 명확하지만, 임차·점유 실체와 세금 배당순위, 공동담보 내역 및 거래시세를 추가 검증해야 하는 물건입니다. 입찰 여부는 임차관계 확인과 적정 매입가격 산정 이후에 결정하는 편이 합리적입니다.