인천지방법원 2024타경16976. 인천광역시 부평구 부평동 캐슬베리 4층 402호 오피스텔입니다. 2021년 소유권보존 당시 김수미·박종길·유미영이 각각 3분의 1 지분을 보유했고, 같은 날 대형기선저인망수산업협동조합 명의로 채권최고액 3,343,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 공동담보목록이 연결된 권리입니다.

2024년 12월 23일 해당 근저당권에 기초한 임의경매가 개시됐고, 2025년 6월 11일에는 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이후 공유자 3인의 각 지분에 국가 압류가 등기됐습니다. 이러한 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 전입자와 임대차관계, 미납 세금, 실제 인도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

권리분석의 출발점은 2021.11.10 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 말소기준권리인 해당 근저당과 그 이후 발생한 경매개시결정, 국가 압류는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 점유·임차관계 — 전입 확인 5인

확인된 전입 관련 인물은 김기창·양미연·최아령·최윤정·서정식입니다. 모두 말소기준일인 2021.11.10보다 늦게 전입했습니다. 따라서 확인된 전입일만을 기준으로 하면 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 확인되지 않아, 개별 호실의 점유 범위와 인도 문제까지 해소됐다고 볼 수는 없습니다.

김기창은 2025.03.20 배당요구를 한 사실이 확인됩니다. 다만 배당요구 사실만으로 보증금액이나 우선변제권의 성립·순위를 확정할 수 없습니다. 나머지 전입자 역시 확정일자와 배당요구 여부, 실제 점유관계를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 393,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 공제한 386,698,000원이 근저당권 배당액으로 산정됩니다. 채권최고액 기준 예상 미배당은 2,956,502,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정한 6,302,000원입니다. 배당액과 미배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 공동담보 관계와 실제 채권잔액에 따라 달라집니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 배당 시나리오

현재 신건에서 매각대금은 감정가와 동일한 393,000,000원입니다. 이후 유찰을 가정하면 최저매각가는 낮아지지만, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 오히려 증가합니다. 다만 이 미배당액은 계산상 채권자의 회수 부족분이지 매수인이 자동으로 인수할 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 북동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·주상복합·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.10.13 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 8층 건물입니다. 위생·상하수도·승강기·주차장 설비가 설치되어 있습니다.
• 규모. 감정요항상 1개 동에 소매점 1개 호와 오피스텔 28개 호가 있으며, 주차대수는 28대입니다.
• 도로. 서측 및 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다. 토지는 3필지 일단의 장방형 평지입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역 등에 해당하며, 일부 필지는 상대보호구역과 관련됩니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 토지면적은 123.5㎡이며 공시지가는 4,074,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 오피스텔은 동일 건물 내 호실별 면적·층·임대상태·관리비·수익률에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 감정가만으로 시장가격이나 매각 용이성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2021.11.10 근저당 설정과 2025.06.11 근저당권 이전을 최신 등기사항전부증명서에서 대조하세요.
• 공동담보 관계. 공동담보목록 제2021-2580호의 목적물, 채권계산서, 실제 잔존채무 및 다른 담보물의 배당관계를 확인하세요.
• 전입자 5인 확인. 김기창·양미연·최아령·최윤정·서정식의 실제 거주 여부와 계약관계, 점유 부분을 확인하세요. 402호의 실제 점유자와 일치하는지도 확인이 필요합니다.
• 보증금·확정일자. 모든 전입 관련 인물의 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서·임대차계약서·주민등록 관계를 대조하세요.
• 배당요구. 김기창의 2025.03.20 배당요구 내용을 확인하고, 실제 보증금 및 배당순위를 검토하세요.
• 세금 압류. 공유자별 부평세무서 압류 3건의 세액과 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요.
• 명도 비용. 법적 인수액이 0원이어도 실제 점유자가 퇴거하지 않으면 인도 절차 및 협의 비용이 발생할 수 있습니다.
• 시세 검증. 캐슬베리 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 매매 실거래가와 임대수익을 확인해 응찰 상한을 설정하세요.
• 관리비. 관리비 체납과 공용부분 미납액 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 매각기일. 2026.11.03 입찰 전 기일 변경, 매각조건 및 특별매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸과 실제 인도는 별개다”

이 사건은 근저당권이 말소기준이고 후순위 압류가 매각으로 소멸한다는 점에서 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 예상배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.

그러나 이 사실만으로 안전한 낙찰이 보장되는 것은 아닙니다. 전입 관련 5인의 보증금과 확정일자, 실제 점유관계가 확인되지 않았고, 국세 압류 3건과 공동담보 근저당의 거액 미배당도 점검해야 합니다. 신건 감정가 393,000,000원이 실제 시장가격에 비해 유리한지도 아직 단정할 수 없습니다.

따라서 결론은 “등기상 인수 0원, 점유·배당 확인 필요, 가격 판단 보류”입니다. 우선 전입자와 세금 관련 위험을 확인하고, 실거래 및 임대수익을 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 시세 검증 없이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.