인천지방법원 2024타경16976. 인천광역시 부평구 부평동 캐슬베리 2층 203호 오피스텔입니다. 건물은 2021.10.13 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 8층 건물로, 오피스텔 28개 호와 소매점 1개 호가 있는 건물입니다. 소유자는 김수미·박종길·유미영으로 각각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2021.11.10 대형기선저인망수산업협동조합 앞으로 채권최고액 3,343,200,000원의 근저당권이 설정되었고, 이를 기초로 임의경매가 진행됐습니다.

권리 흐름 자체는 비교적 분명합니다. 근저당권 설정 후 경매개시결정, 주택임차권등기, 근저당권 이전, 국세 압류가 이어졌습니다. 그러나 권리의 말소 여부와 실제 점유·인도 가능성은 별개의 문제입니다. 여러 명의 전입·임차 관련 기록과 세금압류가 존재하므로, 신건 입찰 전에 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 소멸

말소기준권리는 2021.11.10 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 주택임차권등기, 국세 압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2025.06.11 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전되었으므로, 현재 권리자와 실제 배당채권액은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 기록상 5명, 보증금 미상 4명

현황조사·매각물건명세서·등기부에 나타나는 임차 관련 인물은 김기창, 양미연, 최윤정, 서정식, 최아령입니다. 보증기관 승계나 대위신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 각각의 실제 임대차관계와 현재 점유 여부가 모두 확인된 것은 아니므로, 기재된 5명이 독립된 임대차계약의 임차인 5명이라는 의미로 단정해서는 안 됩니다.

후순위 표시는 전입신고일이 2021.11.10 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 우선변제 정보가 미확인인 경우 우선변제권이 없다는 뜻은 아니며, 배당요구·소액임차인 여부 등은 별도 확인 대상입니다.

③ 최아령 임차권등기 — 보증금 30,000,000원

최아령의 임대차계약은 2024.08.19, 점유개시는 2024.09.10, 주민등록과 확정일자는 2024.09.11입니다. 근저당권 설정일인 2021.11.10보다 모두 늦습니다. 따라서 선순위 대항력 있는 임차인으로 볼 근거는 없으며, 2025.04.16 설정된 임차권등기도 말소기준 이후 권리입니다.

다만 임차권등기에는 보증금 30,000,000원과 차임 700,000원이 기재되어 있습니다. 최아령이 배당을 얼마나 받을 수 있는지는 배당순위와 실제 배당재원, 법정 우선변제 요건 등을 확인해야 합니다. 보증금이 배당되지 않는다는 사정만으로 그 미배당액 전부를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 선순위 대항력이 확인되지 않아 현재 추정 인수액을 0원으로 반영했습니다.

④ 시세 비교 — 신건 가격 메리트는 판단 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 368,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 예정되어 있습니다.

다만 같은 지역·동일 용도의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 따라서 이 금액이 실제 시장가격보다 저렴한지, 적정한지, 비싼지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격의 적정성을 인정할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 368,000,000원 가정)

집행비용 5,952,000원은 추정치입니다. 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 산출된 것으로, 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 근저당권 이전등기, 국세·지방세, 임차인 최우선변제는 배당순위를 재확인해야 하며, 소유자 잔여액과 채권자별 배당액도 변동될 수 있습니다.

최저가 368,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 362,048,000원이 근저당권 배당에 반영됩니다. 반면 근저당권의 채권최고액은 3,343,200,000원으로, 그 차액인 2,981,152,000원이 미배당으로 계산됩니다.

이 미배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 계산상 부족액으로, 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 신청채권자의 청구액 1,103,493,499원과도 구분해야 합니다. 실제 배당은 확정 채권액과 법정 배당순위에 따라 결정됩니다.

⑥ 유찰 시 배당 변화 — 매수인 인수는 0원 추정

채권최고액 기준 부족액은 신건에서 2,981,152,000원, 1회 유찰 시 3,053,721,600원, 2회 유찰 시 3,111,777,280원으로 증가합니다. 그러나 현재 권리분석상 매수인 예상 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

이는 선순위 대항력 있는 보증금 인수형 경매와 구별되는 지점입니다. 다만 유찰이 발생하더라도 매각물건명세서의 변경 사항과 현재 점유·임대차 상황을 다시 확인하는 것이 필요합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 북동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 주상복합건물, 상업·업무용 근린생활시설 및 다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2021.10.13 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 콘크리트 페인팅 등으로 마감되어 있고, 위생·상하수도·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규모. 오피스텔 28개 호, 소매점 1개 호, 주차 28대 규모의 단일 건물입니다. 건물의 호수 구성만으로 실제 거래량이나 환금성을 확정할 수는 없습니다.
• 토지. 3필지 1단지의 장방형 평지이며 서측과 북측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 123.5㎡, 공시지가는 4,074,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역 등이 기재되어 있으며, 일부 필지는 상대보호구역과 관련됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재도 있으므로 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부·건축물. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 주거용 임대차 기록이 있는 오피스텔로, 인근 오피스텔의 최근 실거래가격과 매물 공급량, 임대 수요 및 실제 임대수익을 확인해야 적정 매입가격을 판단할 수 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차인 5명 관계 확인. 김기창·양미연·최윤정·서정식·최아령의 실제 임대차계약, 현재 점유 여부, 동일 세대 또는 동일 공간 관련성을 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 4명. 임대차계약서, 확정일자, 배당요구와 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인하세요.
• 최아령 임차권등기. 보증금 30,000,000원과 확정일자 2024.09.11, 임차권등기일 2025.04.16을 확인하고 매각 후 등기말소와 점유 정리 절차를 점검하세요.
• 근저당권 이전. 2025.06.11 수협엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전되었습니다. 확정 채권액과 현재 배당받을 권리자를 확인해야 합니다.
• 세금압류 3건. 부평세무서장 명의의 지분별 압류에 대해 조세채권의 법정기일, 당해세 여부 및 교부청구 내역을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2021-2580호가 기재되어 있습니다. 다른 담보물의 현황과 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 시장가격 검증. 신건 최저가 368,000,000원이 적정한지 비교 실거래가격으로 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인 시나리오만으로 수익성을 판단하지 마세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비를 점검하세요.
• 매각조건 확인. 입찰보증금, 특별매각조건, 매각 제외 사항, 매각물건명세서의 변경 사항을 매각기일 전에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 최종 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “예상 인수 0원이어도 확인할 위험은 남는다”

인천 캐슬베리 203호는 말소기준권리가 명확하고 현재 예상 인수액이 0원이라는 점에서 권리 소멸 구조를 파악하기 어렵지 않은 물건입니다. 2021.11.10 근저당권보다 전입일이 빠른 임차인은 확인되지 않으며, 이후 임차권등기와 압류도 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

그러나 실제 입찰의 관건은 다른 곳에 있습니다. 임차 관련 기록 5명, 보증금 미상 4명, 국세 압류 3건이 존재하며, 근저당권 이전과 공동담보 관계까지 확인해야 합니다. 아울러 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 신건 최저가 368,000,000원이 시장가격보다 유리한지도 판단할 수 없습니다.

따라서 결론은 “말소 구조는 비교적 명확하지만, 점유·세금·가격 검증이 끝나기 전까지 신건 입찰은 보류”입니다. 권리상 예상 인수액이 0원이라는 점은 긍정적이지만, 그것만으로 오피스텔의 투자 매력까지 입증되지는 않습니다. 정확한 임대차관계와 실거래 시세를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하는 접근이 필요합니다.