* 예상 인수 0원은 등기상 소멸관계와 제시된 배당 시뮬레이션에 따른 값입니다. 실제 임차권원, 배당, 점유 및 법정 인수 사항에 대한 최종 확인을 대신하지 않습니다.

인천지방법원 2024타경16976. 부평구 부평동 캐슬베리 2층 202호 오피스텔입니다. 2021년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물에 위치하며, 등기상 소유자는 김수미·박종길·유미영으로 각각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2021년 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당이 말소기준이 되었고, 이를 바탕으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기 순위 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준보다 앞서는 별도의 인수 대상 권리는 확인되지 않습니다. 하지만 경매를 판단할 때는 등기상 권리와 실제 점유관계를 분리해야 합니다. 후순위 전입으로 확인되는 인원들이 있더라도, 임차계약의 내용과 현재 점유상태, 보증금 및 확정일자를 확인하지 않고 명도 부담이 없다고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 공동담보는 확인

이 사건의 말소기준은 2021.11.10 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채무자는 유미영, 최초 근저당권자는 대형기선저인망수산업협동조합이며 채권최고액은 3,343,200,000원입니다. 공동담보목록 제2021-2580호가 기재돼 있습니다.

이후 유미영 지분에 대한 부평구 압류가 2024.12.17 등기됐고, 2024.12.23 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2025.10.24에는 각 공유자 지분에 대해 부평세무서장의 압류가 추가됐습니다. 이들 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 소멸 대상 권리로 분류됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 5명의 권원 확인이 핵심

매각물건명세서와 현황조사 등에 김기창·양미연·최아령·최윤정·서정식 등 5명이 등재돼 있습니다. 이 중 보증기관의 대위·승계 명의로 구분된 사람은 없으며, 등재된 실제 임차·점유 관련 인원은 5명입니다. 다만 등재 인원과 독립된 임대차계약 수 또는 실제 점유 세대 수가 반드시 같다는 의미는 아닙니다.

기재된 전입일은 모두 말소기준권리인 2021.11.10보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만 기준으로는 말소기준에 앞서는 대항력이 성립하지 않습니다. 그러나 보증금·확정일자 및 실제 점유권원이 확인되지 않아, 별도 계약이나 권원에 따른 대항력 가능성까지 확정할 수는 없습니다.

* 대항력 가능·미상은 확인되지 않은 점유·임차권원에 대한 보수적 위험 표시입니다. 다섯 명 모두 기재된 전입일은 말소기준권리 이후이므로, 해당 전입일만을 근거로 한 선순위 대항력은 확인되지 않습니다. 우선변제는 확정일자·보증금·배당요구 등의 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 신건 3.80억, 시세 판단은 보류

감정가는 380,000,000원이며 현재 최저매각가도 동일합니다. 한 차례도 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 매각을 시작합니다.

그러나 인근 또는 동일 건물 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 가격을 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가와 실제 매매 가능한 가격은 다를 수 있습니다. 특히 오피스텔은 사용 상태, 면적, 임대수익 및 환금성 차이가 매매가격에 영향을 주므로 감정가 할인율만을 투자 매력으로 해석해서는 안 됩니다.

회차별 가격은 제시된 매각 시나리오이며 향후 실제 최저매각가격 확정을 뜻하지 않습니다. 예상 인수액 0원은 동일한 배당 추정 기준에 따릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)

집행비용 6,120,000원과 근저당권 배당 373,880,000원은 제시된 추정치입니다. 당해세·조세채권 우선순위와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권의 실제 배당채권액 및 배당권자도 최종 확인이 필요합니다.

신건 매각가 380,000,000원에서 집행비용 6,120,000원을 공제하면 373,880,000원이 근저당권 배당에 배정됩니다. 시뮬레이션에서 계산한 미배당액은 2,969,320,000원입니다.

하지만 이 미배당액은 공동담보 채권최고액을 기준으로 계산한 값이므로 이 호실에 대한 실제 확정 부족채권으로 이해해서는 안 됩니다. 또한 미배당 채권이 존재하더라도 매각으로 소멸하는 근저당권 채무가 자동으로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

⑤ 조세 압류 — 소멸 예정이지만 배당 검토 필수

압류는 총 4건이며 모두 말소기준권리 이후 등기됐습니다. 다만 조세채권의 배당 우선순위는 압류등기일 하나로 결정되지 않습니다. 세목·법정기일·당해세 여부에 따라 담보권보다 우선 배당될 수 있으므로, 실제 배당 단계에서 근저당권자에게 돌아가는 금액은 추정치와 달라질 수 있습니다.

이 사건에서는 공유자 각각의 지분에 압류가 존재한다는 점도 확인해야 합니다. 매각대상이 202호 전체라는 전제에서 공유자별 압류내역과 매각물건명세서를 대조하는 것이 중요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘굴다리오거리’ 북동측 인근. 주변에는 오피스텔·주상복합건물·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2021.10.13 사용승인, 철근콘크리트구조 지상 8층 건물입니다. 승강기·주차장·위생설비·상하수도설비가 설치돼 있습니다.
• 건물 구성. 감정요항표상 1개 동에 소매점 1개 호, 오피스텔 28개 호가 있고 주차공간은 28대 규모로 기재돼 있습니다.
• 도로. 서측 및 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 및 과밀억제권역 관련 규제가 확인됩니다. 일부 필지는 상대보호구역에 해당합니다.
• 토지. 3필지 일단의 장방형 평지이며, 지목은 대지이고 공시지가는 4,074,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 이용 및 건축. 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 업무·주거 혼합 지역의 오피스텔로서 실제 환금성은 개별 면적, 임대수요, 임대수익 및 경쟁 매물에 따라 달라집니다. 감정가만으로 매매 유동성이 좋다고 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인·전입 5명 확인. 김기창·양미연·최아령·최윤정·서정식의 실제 점유 여부와 점유 부분, 계약관계를 확인하세요. 서로 동일 세대에 속하는지도 구분해야 합니다.
• 보증금·확정일자 조사. 기재 전입일은 모두 말소기준 이후이지만 보증금과 확정일자, 다른 임차권원의 존재 여부는 확인이 필요합니다.
• 배당요구 검증. 김기창의 2025.03.20 배당요구 관련 계약과 우선변제 성립 여부를 확인하세요. 다른 등재자들의 배당요구 여부도 최종 명세서와 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2021-2580호와 근저당권 이전내역을 확인하고 이 호실에 귀속되는 실제 배당관계를 검토하세요.
• 근저당권자 변경. 대형기선저인망수산업협동조합에서 수협엔피엘대부주식회사로의 채권양도와 실제 배당권자 관계를 확인하세요.
• 조세 압류 검토. 부평구 압류와 부평세무서장 압류의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인하세요. 등기 말소 여부만으로 배당순위를 판단하면 안 됩니다.
• 가격 조사. 캐슬베리와 주변의 비교 가능한 오피스텔 실거래, 매물, 임대료 및 공실 여부를 확인하세요. 신건 최저가 380,000,000원이 적정한지는 별도 검증이 필요합니다.
• 관리비·명도 비용. 미납 공용관리비, 실제 점유자 수, 명도 협의 및 인도 절차에 필요한 자금을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 최신 사건 진행내역을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유와 가격은 아직 숙제”

부평 캐슬베리 202호는 말소기준권리가 분명한 사건입니다. 2021년 근저당권 이후 등기된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 공동담보 근저당의 채권최고액이 33억 원을 넘더라도 그 자체가 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다.

그렇다고 곧바로 안전한 매수 대상이라고 결론 낼 수는 없습니다. 실제 임차·점유 관련 등재 인원이 5명이고, 보증금·확정일자·점유권원이 명확하게 확인되지 않았습니다. 여기에 조세 압류 4건과 근저당권 이전이 얽혀 있어 배당의 실제 흐름과 매수 후 인도 가능성을 확인해야 합니다.

무엇보다 신건 380,000,000원이 시세 대비 유리한 가격인지 검증되지 않았습니다. 만약 유찰로 최저가격이 하락하더라도 실제 시장가치를 확인하지 않은 채 할인율만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.

종합 결론은 권리 구조는 비교적 명확하지만, 임차·점유 및 조세 확인이 선행돼야 하는 조건부 검토 물건입니다. 입찰 판단의 우선순위는 점유권원 확인, 조세·배당 검증, 공동담보 확인, 실거래 가격 검증입니다. 현재는 적극 입찰보다 사실관계 확인을 우선하는 것이 적절합니다.