수원지방법원 안산지원 2025타경909. 시흥시 배곧동 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 지하 1층 비128호의 근린시설입니다. 건축물대장상 이용 용도는 골프연습장이며, 감정평가 기준시점에는 공실로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사삼부자농산으로, 2024년 1월 10일 거래가액 685,276,800원으로 소유권을 취득했습니다.

같은 날 국민은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,668,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 비128호뿐 아니라 비129호·비130호·비131호를 포함하는 공동담보입니다. 이후 세금 압류와 금융기관 가압류가 잇따랐고, 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 1,421,671,843원입니다.

권리분석에서 중요한 점은 과거 말소기준보다 먼저 접수된 시흥시 압류가 2022년 1월 24일 이미 해제·말소됐다는 사실입니다. 따라서 해당 과거 압류를 현재 남아 있는 선순위 인수권리로 판단하면 안 됩니다. 현재 효력이 있는 국민은행 근저당과 그 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조로 분류됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 압류는 말소, 국민은행 근저당이 기준

국민은행 근저당 이후 접수된 국세·지방세 압류와 금융기관 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 등기 말소와 조세채권의 실제 배당순위는 구분해야 합니다. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부에 따라 예상배당액은 달라질 수 있으므로 압류채권의 상세 내역을 확인해야 합니다.

② 점유·임차인 — 현재 공실, 신고 임차인 0명

매각물건명세서 비고에는 “공실임”으로 기재되어 있습니다. 감정평가서에서도 건축물대장상 골프연습장 용도의 각 호실이 기준시점 현재 모두 공실이라고 조사됐습니다. 별도로 확인된 임차인 신고는 0명이며, 보증금 인수액은 산정되지 않습니다.

다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 공실이라는 현황조사 결과만으로 과거 임대차의 종료 여부나 현재의 점유상태가 영구적으로 확정되는 것은 아닙니다. 매각기일 전 현장 방문과 최신 현황조사, 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 619,000,000원이 저렴하다는 근거는 없다

이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 619,000,000원 = 최저매각가 619,000,000원입니다. 다만 동일 건물 내 유사 근린시설의 최근 실거래가격과 임대수익을 확인할 수 없어 현재 가격이 시장가격보다 낮은지, 높은지 확정할 수 없습니다.

등기상 소유권 취득 당시 거래가액은 685,276,800원이지만 이는 과거 거래금액일 뿐, 현재 시세를 직접 증명하지는 않습니다. 특히 지하층 근린시설은 동일 지역의 지상층 상가나 주거용 오피스텔과 동일한 가격 기준을 적용하기 어렵습니다.

유찰 후 가격은 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 향후 매각기일이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 미배당액은 채권자에게 지급되지 못하는 금액으로, 매수인이 인수하는 채무와는 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 619,000,000원 가정)

가정 매각대금에서 집행비용 8,590,000원을 차감한 610,410,000원이 국민은행 근저당 채권에 배당되는 구조입니다. 이에 따라 후순위 가압류권자에게 배당될 금액은 없고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

다만 이는 국민은행 근저당의 채권최고액을 기준으로 작성된 배당 추정입니다. 공동담보에 따른 실제 피담보채무, 다른 담보물로부터의 변제, 국세·지방세 우선배당 여부와 집행비용 확정액은 실제 배당결과에 영향을 줍니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 시흥시 배곧동 소재 배곧2동 행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북서측 대로, 북동측 중로, 남동측 소로를 통해 접근할 수 있으며 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물·이용상태. 피알씨구조의 제10층 건물 내 지하 1층 비128호입니다. 건축물대장상 골프연습장 용도이며 조사 시 공실입니다. 공용 위생·급배수·소화전·승강기·주차장 설비 등이 확인됩니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 해당합니다. 전체 토지면적은 12,051.2㎡, 공시지가는 ㎡당 1,857,000원으로 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한정된 내용으로 확인되므로, 본 근린시설에 대한 적용 여부는 거래 주체와 실제 규정에 따라 별도 판단해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 구조, 시설물 존치 여부 및 향후 용도 활용 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지하층·골프연습장 용도의 근린시설이라는 점이 핵심입니다. 공실 상태에서 새로운 임차인을 찾거나 매도할 때 활용 가능한 업종과 수요층에 제약이 있을 수 있습니다. 실제 임대수익과 거래사례를 확인하기 전까지 높은 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2024.01.10 을구 1번 국민은행 근저당이 말소기준입니다. 2022년 시흥시 압류는 2022.01.24 이미 해제·말소된 사실을 등기사항전부증명서에서 재확인해야 합니다.
• 공동담보 및 배당 확인. 비129호·비130호·비131호의 공동담보 진행상황과 국민은행의 실제 피담보채권액을 확인해야 합니다. 채권최고액을 특정 호실의 실제 채무잔액으로 단정하면 안 됩니다.
• 조세채권 확인. 김포세무서장·시흥시·김포시·영등포구 압류의 징수금액, 법정기일, 당해세 여부와 배당우선순위를 확인해야 합니다. 실제 배당은 추정표와 달라질 수 있습니다.
• 점유·임대차 현황. 매각물건명세서상 공실이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유상태와 열쇠 인도, 잔존 시설물 및 사용관계를 점검해야 합니다.
• 골프연습장 용도 확인. 건축물대장상 용도와 실제 내부 구조를 대조하고, 원하는 업종으로 사용하거나 변경할 수 있는지 관련 인허가 사항을 검토해야 합니다.
• 가격·임대수익 검증. 동일 건물의 지하층 유사 근린시설 실거래가격, 실제 임대료·공실기간·관리비 수준을 조사해야 합니다. 단순히 감정가 대비 유찰 할인율만으로 적정 입찰가격을 정하지 않아야 합니다.
• 관리비·시설비 부담. 공용부분 관리비 체납 여부와 승강기·소방·환기·전기설비 관련 유지관리비를 확인해야 합니다. 공실 유지비용도 수익성 판단에 반영해야 합니다.
• 매각기일·원본 대조. 2026.11.05 매각 예정 사항과 입찰보증금, 매각물건명세서·현황조사서·등기부·감정평가서 및 매각조건을 입찰 전에 최신 원본으로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 메리트 확정”

이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고, 과거 선순위 압류도 해제·말소돼 있습니다. 현재 임차인 신고가 없고 공실로 확인된 점은 권리분석상 긍정적입니다. 매수인 권리 인수액은 0원으로 분석됩니다.

하지만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 전혀 다릅니다. 지하 1층 골프연습장 용도 근린시설에 대해 619,000,000원이라는 신건 최저가를 평가하려면 지하층 유사 호실의 실제 매매사례와 임대수익이 필요합니다. 현재 확인 가능한 자료만으로는 시세 대비 할인 여부를 입증할 수 없습니다.

국민은행 공동담보 근저당과 여러 조세 압류·가압류가 얽혀 있어 배당구조 역시 단순하지 않습니다. 예상 미배당 1,481,519,679원은 매수인 승계채무가 아니지만, 다수 압류에 따른 조세 우선순위와 실제 채권액은 별도로 확인해야 합니다.

결론은 권리 인수 측면에서 긍정적, 가격·환금성 측면에서는 신중한 검토가 필요한 C등급입니다. 매각가가 내려가는 시나리오에서도 인수액은 0원으로 계산되지만, 그것만으로 이 지하 근린시설에 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수는 없습니다. 입찰 판단의 핵심은 공동담보·조세채권 확인, 현장 활용 가능성, 실제 임대수익 및 유사 물건의 거래가격 검증입니다.